21 сентября 2010

Что выгоднее - продавать участок земли с постройкой или без?

Начинающему инвестору, обладающему свободными средствами в размере от 5 млн руб. и готовому их вложить в надежный инструмент, рынок загородной недвижимости и земли Московской области может показаться крайне привлекательным в виду своей консервативности, с одной стороны, и способности показать хорошую доходность, с другой. Куда вложить кровные средства - в участок без подряда или в дом с участком? Что потом выгоднее можно продать? На эти вопросы постарался ответить RealEstate.ru

Начинающему инвестору, обладающему свободными средствами в размере от 5 млн руб. и готовому их вложить в надежный инструмент, рынок загородной недвижимости и земли Московской области может показаться крайне привлекательным в виду своей консервативности, с одной стороны, и способности показать хорошую доходность, с другой. Действительно, цены на заветные сотки и квадратные метры не упадут в одночасье, как акции на фондовом рынке, не обесценятся, как паи паевых фондов. Однако, как и везде, на этом рынке есть свои "подводные камни". Кроме того, разнообразие предложения на загородном рынке жилья и земли смущает. Куда вложить кровные средства - в участок без подряда или в дом с участком? Что потом выгоднее можно продать? На эти вопросы постарался ответить RealEstate.ru.

По мнению большинства опрошенных RealEstate.ru экспертов, наибольшей популярностью на загородном рынке Подмосковья продолжают пользоваться так называемые "участки без подряда", то есть участки с подведенными коммуникациями, но без проекта строительства. По данным генерального директора компании «Красивая Земля» Ильи Сапунова, в 60-70% случаев покупателей интересуют именно они. "Среди предложений без подряда по преимуществу продаются участки небольшой площадью, от 10 до 20 соток", – рассказывает руководитель аналитического центра корпорации «ИНКОМ» Дмитрий Таганов. - "Средняя стоимость подобных участков без подряда в Московской области составляет порядка 5 млн руб."

При этом основное влияние на формирование цены на загородном рынке недвижимости по-прежнему оказывают, по сути, несколько фактора: удаленность от столицы, престижность направления и стадия готовности поселка. А в случае с участками без подряда добавляется и немаловажный факт наличия или отсутствия коммуникаций. В зависимости от указанных критериев ценники на объекты со схожими характеристиками могут отличаться в разы. Так, по словам Д.Таганова из «ИНКОМ», в поселке «Novoрижский» в 23 км от Москвы средняя стоимость участка без подряда площадью 10 соток со всеми коммуникациями составляет 4,5 млн руб. Участки с подрядом на строительство кирпичного дома площадью 190 кв. м предлагаются в нем по цене от 9,7 млн руб. А вот в 125 км от Москвы по Ярославскому шоссе в поселке эконом-класса «Плещеево озеро» участки без подряда площадью 7 соток продаются по цене от 320 тыс. руб., а коммуникации здесь оплачиваются отдельно. При этом стоимость участка может возрасти благодаря строительству дороги, прокладке коммуникаций и созданию инфраструктуры. Так, в поселке «Серебряная подкова» на 15 км Симферопольского шоссе цены на участки с момента начала продаж выросли с 2,6 млн руб. за 10 соток до 3,6 млн  руб. за аналогичный участок.

Однако не стоит сбрасывать со счетов и дома с подрядом – на них сегодня тоже можно заработать, уверяют представители агентств недвижимости. Как рассказал управляющий партнер «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость» Владимир Яхонтов, при продаже участка с готовым домом, прибыль инвестора при благоприятном стечении обстоятельств может вырасти и до 40% годовых. При этом непрофессиональным игрокам рынка, желающим получить доход от вложения денежных средств в участок без подряда, В. Яхонтов все-таки рекомендует пойти проторенным путем: просто купить участок земли, причем обязательно недалеко от Москвы, в раскрученном месте, уделив большое внимание юридической чистоте сделки, проверив все правоустанавливающие документы с привлечением риелторской компании с хорошей репутацией на рынке, и потом его перепродать. А если же на этом участке построить дом с привлечением подрядчика, а потом перепродать через ту же риелторскую компанию, то прибыль может удвоиться, убеждает он.

Наибольшей популярностью в сегменте эконом- и бизнес-класса продолжают пользоваться дома из кирпича. На втором месте в рейтинге покупательских предпочтений стоит пеноблок, обложенный кирпичом или оштукатуренный, а на третьем – бревно. Лучше всего расходятся дома площадью порядка 250 кв. м и обязательно под чистовую отделку. По данным Д.Таганова из корпорации «ИНКОМ», проще всего реализуются объекты, готовые к проживанию или со свободной планировкой. Но обязательно уже подключенные ко всем коммуникациям. «При этом инвестиции в строительство загородного дома верхних сегментов не окупятся, поскольку на вторичном рынке и без того большое количество предложений», - предостерегает В.Яхонтов из «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость».

Важно помнить, что определяющими факторами при покупке дома являются местоположение, природно-видовые характеристики и окружение. «При этом не столь важно, в поселке или в деревне находится домовладение, - говорит В. Яхонтов из «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость»,  -  тем не менее, участок и дом в готовом коттеджном поселке более ликвидны, чем в строящемся комплексе или в деревне".

Кроме того, преимущества организованных коттеджных поселков перед деревнями очевидны: круглосуточная охрана, наличие обслуживающей компании, которая берет на себя все вопросы по ремонту и содержанию территории, а также, как правило, минимальный набор внутренней инфраструктуры. Это и асфальтированные дороги, и детская площадка, и возможно, даже мини-маркет. В деревне же, даже в благоустроенной, пока все еще существуют проблемы с дорожным покрытием, охрану организовывать некому, как и уборку территории. Единственное, на что можно рассчитывать, это магазин.

И все же,  прежде чем заработать на продаже построенного дома, инвестору придется сильно потрудиться. Среди самых распространенных рисков, которые обычно не учитывают "новички" рынка загородной недвижимости, это отставание проекта от моды. За время строительства вкусы могут значительно измениться, и проект просто не найдет своего покупателя. Попасть «в яблочко» и продумать грамотно концепцию проекта, который бы долго пользовался спросом, нелегко. Поэтому представители агентств недвижимости советуют выводить на продажу дома без внешней отделки, которую затем смогут выполнить на свой вкус и цвет, будущие хозяева, а архитектуру и планировку выбирать не замысловатую, а такую, которая может понравиться большинству покупателей. «При желании можно вложиться в строительство дома и за счет разницы между затратами на его возведение и конечной прибавкой в стоимости объекта получить дополнительную прибыль. Но сейчас дома продаются медленно, и может так получиться, что этой прибыли придется ждать месяцы, а то и годы», - предупреждает И.Сапунов из компании «Красивая земля». Поэтому новичкам, не готовым рисковать и ждать возврата вложений долгое время, все же стоит присмотреться к участкам без подряда.

Ирина ФИЛЬЧЕНКОВА

Следите за новостями