Планировка квартиры важнее ремонта и метража

Архитектор Максим Долгов, основатель мастерской DA, считает, что при выборе квартиры в 2026 году важнее смотреть не на площадь, а на то, как она спланирована. По его словам, дорогой ремонт не исправит неудачную планировку, а хорошая планировка сохранит цену квартиры даже без ремонта вообще. Это особенно важно для тех, кто берёт квартиру в ипотеку надолго: от планировки зависит, легко ли будет её потом продать.

Как узнать, что дом крутой, если он без лепнины?

Начинает Максим Долгов с фасада — оттуда виднее всего, как поменялись правила игры. Раньше богатый дом узнавали по декору: чем больше лепнины и накладных украшений, тем солиднее казалось здание. Сегодня этот приём читается ровно наоборот, как признак того, что архитектору нечем было прикрыть слабый проект. Дом выглядит дорого за счёт формы, пропорций и материалов — то есть того, что заложено в изначальный замысел, а не приклеено к готовому фасаду. Широкие окна во всю стену или необычный силуэт здания, по словам эксперта, делают дом заметным без единого элемента декора.

Логика распространяется и на двор: скульптура или красивая скамейка не спасают скучный дом — они работают только как дополнение к уже интересной архитектуре, а не как компенсация за её отсутствие.

Одна большая комната вместо трёх маленьких: что купят в первую очередь

Тот же принцип — меньше показного, больше продуманного — работает и внутри квартиры. Здесь Максим Долгов описывает так называемый евроформат: кухня и гостиная объединены в одну большую комнату, а спальни вынесены отдельно и сделаны непроходными.

Логика простая — в общей комнате можно готовить, работать и принимать гостей одновременно, а спальня остаётся личным пространством, куда никого не приходится звать. Для семей отдельным требованием стала родительская спальня со своим санузлом и гардеробной — чтобы не толкаться с детьми у одной раковины по утрам.

Продолжает эту мысль тренд на минимум несущих стен внутри квартиры: тогда собственник сам решает, где ставить перегородки, а не подстраивается под планировку, придуманную застройщиком много лет назад. В список деталей, которые сегодня спрашивают чаще прочего, наш эксперт включает отсутствие бесполезного длинного коридора, ниши под шкафы, отдельную кладовку, тёплый балкон и не один санузел на семью.

Какую квартиру купят за неделю, а какую — за полгода

Если внутри квартиры принцип — продуманность вместо украшательства, то на вторичном рынке он проверяется предельно практично: спросом или его отсутствием. Мастерская Долгова при проектировании новых домов изучает именно вторичный рынок, и там быстрее всего расходятся три типа квартир. Небольшие двушки — универсальный вариант и для пары, и для семьи с ребёнком, и для одного человека с гостевой комнатой. «Распашонки» с окнами на разные стороны дома — там светлее и воздух свежее, чем в квартире с окнами в одну сторону. И компактные студии в домах гостиничного типа — недорогие, поэтому нарасхват у студентов, одиночек и тех, кто покупает жильё специально под сдачу.

Но и здесь решает не площадь, а состояние: квартиру, в которую можно въехать и сразу жить, находят быстрее той, что нужно сначала переделывать. Дорогой ремонт под чужой, специфичный вкус, по словам архитектора, скорее отпугивает покупателя, чем помогает продать — будущая переделка тут же закладывается в торг по цене.

При чём тут вообще здравый смысл

Все эти наблюдения сходятся в одной точке: и дом, и квартиру сегодня ценят за то, насколько удобно ими пользоваться, а не за то, насколько эффектно они выглядят на фотографии. Хватает ли места для вещей, легко ли передвигаться по квартире, не придётся ли через пару лет всё переделывать заново — вот вопросы, которые, по мнению Максима Долгова, определяют цену куда сильнее площади в договоре.

Что в итоге

Выбирая квартиру в ипотеку, стоит меньше смотреть на глянцевые фото ремонта и больше — на саму планировку. Именно она, по мнению нашего эксперта, определит, насколько комфортно будет жить в квартире сейчас и насколько легко её продать через несколько лет. Это позиция одного практикующего архитектора, а не результат отдельного исследования рынка — но звучит она куда убедительнее, чем очередная лепнина на фасаде.