В 2014 году мэр Москвы Сергей Собянин распорядился прекратить строительство старых панельных серий. Не было ни пресс-конференции с траурной лентой, ни отдельной сенсации в новостях — просто поручение, потом черновой список из трёх десятков серий, потом ещё два года достройки того, что уже успели согласовать. К 2016-му запрет формально вступил в силу, и панель, которую москвичи ругали не одно десятилетие, исчезла ровно так, как исчезает то, что все терпели, но никто особенно не любил: незаметно.
Официальная претензия к панели 90-х и нулевых звучала как список бытовых неудобств: однообразные фасады, панели «на две комнаты», которые красили прямо на площадке, вопросы к тому, насколько эти материалы вообще рассчитаны на московский климат. Главный архитектор Москвы Сергей Кузнецов формулировал резче: по его словам, такая застройка «уродует» город. На смену обещали два сценария — панель нового поколения, менее монотонную и более технологичную, и монолит, который позволял строить и выше, и сложнее.
Перехода никто не заметил ещё и потому, что проекты, получившие разрешение до 2016 года, спокойно достраивались следующие несколько лет.
Новая панель научилась маскироваться под немассовую застройку — эркеры, сложные фасады, отделка, за которой заводское происхождение дома разглядеть непросто. В итоге панель не умерла, а растворилась в море новостроек, перестала быть типовой.
Что изменилось в 2017 году: как Москве разрешили строить выше
Три года спустя история получила продолжение, о котором панель уже не узнала. В 2017 году Москва утвердила новые правила землепользования и застройки — во многих зонах ограничения по высоте сняли или смягчили.
Параллельно, 10 апреля 2017 года, поправка к СанПиН изменила расчёт инсоляции для центральной зоны страны, в которую входит и Москва: расчётный период сократили с «22 марта — 22 сентября» до «22 апреля — 22 августа», а саму норму непрерывного солнца в квартире — с 2,5 до 2 часов в день. Формально это техническая правка про солнечный свет. На практике — способ уместить в тот же участок более высокий и плотный корпус, не нарушая при этом гигиенических норм.
После этого Москва принялась расти ввысь настолько убедительно, что уже больше пяти лет удерживает первое место в Европе по числу небоскрёбов. При том что архитекторы, включая главного архитектора НИиПИ Генплана Андрея Гнездилова, годами повторяют, что застраивать город отдельными высотками в принципе не стоит.
Причин у этого роста четыре, и ни одна не связана с эстетическими предпочтениями застройщиков. Земли внутри МКАД мало, а та, что есть, дорогая — выгоднее распределить её стоимость на большее число квадратных метров, чем строить вширь. Население Москвы со времён СССР выросло, и вертикаль оказалась дешевле горизонтали. Рядом с метро, МЦК и МЦД город охотнее разрешает и высоту, и плотность — раз люди могут уехать на общественном транспорте, имеет смысл поселить их больше. И, наконец, монолитные технологии сделали 40–60 этажей рутинной инженерной задачей, а не поводом для отдельного правительственного постановления.
Как связаны запрет панели и рост этажности
Формально это две независимые истории: запрет старых серий приняли в 2014–2016 годах, а правила по высоте смягчили в 2017-м. Но результат у них общий. Панельные дома почти никогда не строят по-настоящему высокими — старые серии физически не рассчитаны на 30–40 этажей. Поэтому, когда город разрешил строить выше и плотнее, застройщикам так или иначе пришлось переходить на монолит — независимо от того, что старую панель к этому моменту уже вывели из оборота отдельным поручением. Низкая типовая застройка ушла сама по себе, высотки пришли по своим причинам — совпадение по времени оказалось на руку обеим сторонам.
Представьте, что на небольшом участке нужно разместить не 100, а 300 семей. Низкий панельный дом тут не поможет — он просто не может быть достаточно высоким. Приходится строить вверх и использовать технологии, которые это позволяют.
Что уплотнение застройки значит для жителя Москвы
С одной стороны — больше квартир в обжитых районах с хорошим транспортом, более разнообразные фасады и планировки по сравнению со старой панелью, возможность жить ближе к работе, не уезжая на периферию. С другой — та же самая инфраструктура, что и десять лет назад, только теперь на неё приходится больше жителей на квадратный метр земли: дороги, школы и поликлиники считать никто не заставлял, а нагрузка выросла.
Понять, что ваш район «уплотняют», можно по нескольким приметам: этажность новых корпусов рядом с вашим домом заметно растёт — было 12–16 этажей, стало 25–30 и выше; на месте бывших парковок, скверов или низкоэтажных зданий появляются новые стройки; очереди в школы и поликлиники растут быстрее, чем открываются новые места; во дворах и на прилегающих улицах в часы пик становится заметно больше машин и пешеходов.
Сколько небоскрёбов построят в Москве к 2030 году
Остановится ли это — вопрос скорее риторический.
По оценке управляющего директора «Метриум» Руслана Сырцова, к 2030 году в Москве построят около 260 новых жилых зданий выше 100 метров — из 470 корпусов высотой более 75 метров, которые сейчас в работе.
По данным консалтинговой компании Nikoliers, средняя высота городских доминант к тому же году может вырасти до 41 этажа — против нынешних 38.
Панель нового поколения при этом никуда не денется — просто её оттеснят туда, где земля пока не в дефиците, то есть, если называть вещи своими именами, на периферию, из которой город и пытается перевезти людей поближе к центру.
Что это значит для покупателя квартиры
Вся эта градостроительная история — не абстрактная урбанистика, а вполне конкретные вещи, которые стоит проверить перед сделкой.
Если берёте в высотке — смотрите не на вид с 30-го этажа, а на лифты, парковку и нагрузку на школу с поликлиникой. Чем выше дом, тем острее эти вопросы.
Если присматриваетесь к старому панельному району — проверьте, нет ли рядом проекта уплотнения. Сегодня у вас во дворе солнце, а завтра — стройплощадка и новый 25-этажный корпус.
Если выбираете между монолитом и новой панелью — разница уже не в высоте, а в планировках, отделке и качестве фасада. Современная панель маскируется успешно, но остаётся панелью.
Если инвестируете — высокая этажность означает больше предложения. А больше предложения — это конкуренция за арендатора и покупателя. Выигрывает не тот, кто просто купил метр, а тот, кто выбрал локацию и формат.
Москва продолжит расти ввысь. Вопрос лишь в том, окажется ли ваш дом в выигрыше от этого роста — или в его тени.
