Кейс: как перевести аппартаменты в жилье

В 2025 году апартаменты по-прежнему остаются нежилой недвижимостью. Федеральный закон, который мог бы уравнять их в правах с квартирами, окончательно отклонен. Это значит, что покупка апартаментов — всё ещё рискованный актив, но в некоторых сценариях может быть выгодной инвестицией. Разбираем кейс от девелопера.

Перевод апартаментов из нежилого помещения в жилое это то, что сейчас делает девелопер VOS’HOD переводит апартаменты AHEAD, давайте посмотрим, за счет чего это стало возможно.

Девелопер VOS’HOD завершает перевод апартаментов в комплексе AHEAD на Кутузовском проспекте в жилую недвижимость. Процесс инициирован в интересах собственников, которые покупают лоты для проживания или сдачи в аренду именно как квартиры.

Подробно:

Процедура перевода и доходность

Генеральный директор VOS’HOD Диана Нилиповская заявила, что перевод апартаментов в AHEAD в статус квартир близок к завершению. В конце октября в градостроительный план земельного участка были внесены корректировки.

По ее словам, изменять проект не пришлось, так как апартаменты изначально были спроектированы по стандарту Fitwel и российским нормативам, что позволило им соответствовать требованиям к жилью. Процедура перевода проводится по схеме, утвержденной для объектов гостиничного назначения.
Нилиповская отметила, что перевод инициирован в интересах покупателей, которые приобретают лоты для личного проживания или для сдачи в аренду именно как жилые помещения. По ее оценке, доходность от такой аренды в комплексе может составить до 9% годовых.

Архитектура и планировка

AHEAD — многофункциональный комплекс. Со 2-го по 6-й этажи расположены офисы, с 7-го по 17-й — резиденции. Первый этаж отдан под ритейл, а на 7-м этаже создано общественное пространство для жильцов. Два отдельных входа разделяют потоки офисных сотрудников и резидентов.
Архитекторы бюро «Цимайло Ляшенко и Партнеры» заявили, что спроектировали здание с учетом видовых характеристик. Каждая резиденция имеет панорамное остекление с видом на парк или городской силуэт. Блоки с окнами развернуты под разными углами для разнообразия фасада. Все окна можно открыть для проветривания.

Управление и сервис

Управляющей компанией для всего комплекса, включая офисную и жилую части, станет CORE.XP. Компания будет обеспечивать безопасность, инженерное обслуживание, контроль доступа и предоставлять услуги по запросу собственников — от уборки до ремонта.
Директор CORE.XP Наталья Афанасова отметила высокий спрос на рынке офисной недвижимости Москвы. По ее данным, вакантность офисов класса А в 2025 году была на уровне 4,4%, прогноз на 2026 год — около 5%. Она добавила, что CORE.XP и VOS’HOD планируют внедрить услугу по сдаче в аренду офисов и резиденций через управляющую компанию.

О проекте

Название: AHEAD
Локация: Кутузовский проспект, ЗАО. Рядом две станции метро, Филевский парк.
Площади: Общая — 24 871 кв. м. Из них офисы — 10 700 кв. м, резиденции — 6 024 кв. м, ритейл — 1 700 кв. м.
Резиденции: 77 лотов площадью от 39 до 109 кв. м и пентхаусы от 108 до 185 кв. м. Все — с панорамным остеклением и отделкой white box.
Офисы: 36 лотов, минимальный блок — 90 кв. м.
Паркинг: 2 подземных уровня на 109 машино-мест, с зарядками для электромобилей.
Инфраструктура: Для резидентов на 7-м этаже — лаунж, коворкинг, спортзал, библиотека. На 1-м — кофейня, магазин, салон красоты.
Сроки: Получение заключения о соответствии (ЗОС) запланировано на I квартал 2026 года, разрешения на ввод (РнВ) — на II квартал 2026 года.

Таким образом, все идет к тому, что AHEAD вскоре сменит статус и это сильно упростит жизнь его собственникам.

Вопрос в том, как скажется многофункциональность комплекса — с офисами и магазинами — на цене и спросе на это жилье в будущем. Пока же девелопер делает ставку на арендную доходность и сервис от премиального управляющего оператора.

Кстати, новостройку можно подобрать на Real Estate.ru

Продажа , аренда, коммерческая недвижимость