23 сентября 2016

Элитный рынок: если сложно продать, так хотя бы обменять. Приживутся ли альтернативные сделки в сегменте дорогого жилья?

Поменять квартиру в «Мономахе» на особняк в Черногории? Или дачу на Рублевке на квартиру в Австрии? Легко! Если, конечно, никто из участников сделки не будет «тянуть на себя одеяло» и завышать оценочную стоимость своего объекта недвижимости. «Приживутся ли «альтернативные» сделки на рынке элитной недвижимости московского региона?» – на этот вопрос RealEstate.ru отвечают риэлторы, специализирующиеся на этом сегменте.  

Состоятельные люди «тоже плачут», когда долго не могут продать свою недвижимость. Особенно, по той цене, по которой они ее покупали, тем более, в период кризиса. По данным ТОР BROKERS ALLIANCE, за два года – с I полугодия 2014 г. по май 2016 г. – элитная недвижимость столицы, в зависимости от сегмента, подешевела от 10% до 43% (правда, в рублях при этом прайсы выросли на 8-35%). И когда риэлторы говорят о серьезном увеличении срока экспозиции на вторичном рынке и о дисконтах в 50% от стоимости, мы понимаем, что премиальные лоты сейчас пользуются лишь теоретическим спросом.

История, с которой началась эта статья, разворачивалась прямо на глазах. Моя знакомая Ирина, решившая окончательно покинуть отчизну вместе с семейством, имела большое желание продать свою квартиру в известном московском жилом комплексе. Риэлторы до сих пор ломают копья по поводу его класса («бизнес» или «элит»), однако можно сказать одно – недвижимость была дорогой, т.е. изначально ее цена была более 50 млн руб.

Члены семьи уже перебрались за рубеж, был приобретен и приличный дом с видом на море в Хорватии, но расстаться с московской недвижимостью по адекватной цене Ирина не успела – рубль упал, и продажи встали.

Некоторое время потребовалось на осознание того, что лучше уже вряд ли будет, смириться с потерей почти полумиллиона евро, и принять решение о продаже. Но, увы, и после снижения цены (в рублях!) квартира не продавалась больше полугода! Ни дизайнерский ремонт, ни эксклюзивная мебель, ни самая умная бытовая техника, не помогли объекту привлечь своего покупателя. Кстати, золотых унитазов в доме не наблюдалось, все было оформлено стильно и по-европейски качественно, но если рынок стоит, а в соседних подъездах выставлены аналогичные по характеристикам лоты, то найти желающего выложить миллионы достаточно сложно. По словам генерального директора ORDO Realty Ольги Таракановой, если до кризиса недвижимость стоимостью от $1,5 млн продавалась от шести месяцев до года, то сейчас – от года, а в отдельных случаях срок экспозиции объектов увеличивается до двух-четырех лет.

Решение было найдено случайно. На одной из тусовок бывших соотечественников Ирина познакомилась с товарищем по несчастью. Мадам оказалась московской чиновницей, имевшей неосторожность прикупить несколько лет назад по случаю пентхаус на побережье Далмации, неподалеку от Дубровника. Тогда к слугам народа, имевшим недвижимость за рубежом (а у кого из чиновников ее не было?), руководство страны было еще снисходительно. В начале 2015 года «вечер перестал быть томным»:  после серьезного разговора с начальством женщина решила, что карьера важнее, и выставила пентхаус на продажу. Но реализовать его быстро не удалось. По данным Европейской статистической службы, в 2015 году цены на недвижимость в Хорватии продолжили снижение, и очередь из покупателей на объект ценой около 1 млн евро, разумеется, не выстроилась. Руководство изволило гневаться, подчиненная -  нервничать…

И тут-то случилась та самая вечеринка. Едва узнав о проблемах друг друга, дамы слились в экстазе. Ибо вырученные за пентхаус деньги чиновница планировала вложить в московскую недвижимость, а Ирина, в свою очередь, в хорватскую. Прямо с «бала» новые знакомые отправились смотреть пентхаус, а на следующий день полетели в Москву – уже на просмотр квартиры. Пришли к выводу, что объекты стоят друг друга. Нашли опытного брокера, который вместе с юристами придумал схему обмена, и оформил все документы. И расстались, вполне довольные друг другом. Как сложилась впоследствии судьба московской квартиры – не знаю, а вот пентхаус Ирина сдает. Этим летом там жила команда каких-то спортсменов, приехавших в Хорватию на сборы. Шумели, конечно, было дело, но на доходах владелицы это не отразилось: управляющая из местных риэлторов очень быстро поставила мужчин на место.

Удачное завершение этой истории позволило предположить, что ее героиня не одинока, и, возможно, на рынке элитной недвижимости появился (или появится в ближайшем будущем) новый тренд – альтернативные сделки. Так ли это на самом деле, RealEstate.ru решил выяснить у риэлторов, занимающихся этим сегментом. Кстати, мнения участников рынка разделились, половина опрошенных экспертов считает подобные сделки «единичным случаем», а остальные уверенны, что тенденция действительно есть, и число «альтернатив» будет увеличиваться, особенно на кризисном рынке. Но только в одном случае – если состоятельные владельцы недвижимости смогут прийти к консенсусу по цене объектов, ведь ничто человеческое им не чуждо: «свое ценится дорого, а чужое – дешево». 

Альтернатива - единичные случаи
 
Марина Шекера

директор департамента аренды PENNY LANE REALTY

- В нашей практике были единичные случаи таких запросов. Например, однажды кто-то менял особняк на квартиру в Москве, были запросы на обмен за рубежом: квартиру на квартиру. Но наша компания занимается элитной недвижимостью в России, возможно, если бы мы активно занимались зарубежной, таких сделок было бы больше.

Наталья Хабилевская

генеральный директор компании Вивальди-Риэлти

 

- Такого плана альтернативы через куплю-продажу недвижимости существовали всегда, но чаще всего это касалось недвижимости классов бизнес- и эконом- . Собственники элитной недвижимости реже это делают, так как уже само владение таким жильем предполагает достаточно хорошую финансовую базу собственника. Они предпочитают свободно приобретать ту недвижимость, которую хотят, не входя в альтернативные сделки, нередко пользуясь и ипотечными кредитами. Часто это просто долговременные инвестиции в недвижимость. В случае же серьезных финансовых потерь/банкротства и т.д. такая категория собственников, скорее, меняет свое элитное жилье на меньшее по площади или более дешевое по статусу. И покупки за рубежом в нашей практике обычно делали клиенты за свободные денежные средства (и с целью ПМЖ). Так что говорить о таком «тренде» именно сегодня, я считаю не совсем правильно.

Татьяна Дмитриева

руководитель направления городская недвижимость компании Welhome

 

- Запросы по обмену загородного дома на московскую квартиру на элитном рынке жилья Москвы и Подмосковья возникают довольно часто, а наоборот (квартиру - на дом) - отсутствуют. Также случаются запросы, когда собственники загородных домов хотят обменять свой актив на московскую квартиру с доплатой. Однако, как показывает наша многолетняя практика, такие сделки, именно на элитном рынке, не совершаются вовсе. Собственникам элитных квартир это не интересно.

 
Надежда Хазова

генеральный директор агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба»

- В сегменте элитной недвижимости альтернативных сделок фактически не проходит. Конечно, покупатели этого сегмента улучшают свои жилищные условия, но фактически всегда это сначала покупка, обустройство, и потом уже спокойная продажа. Прямых альтернатив в этом сегменте – не более 1% и фактически всегда это ухудшение жилищных условий.

Ирина Доброхотова

председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой»

 

- Альтернативная сделка, то есть продажа квартиры при условии одновременной или последующей покупки другой квартиры, подразумевает короткие сроки экспозиции - «выставил-продал-купил». А на элитном рынке квартиры могут продаваться годами. И если, подобрав хороший объект,  вы будете три года продавать свою прежнюю квартиру, то выбранное жилье вас может и не дождаться. Собственно, по этой причине процент альтернативных сделок на рынке элитного жилья ничтожно мал. К тому же, покупатели в сегменте высокобюджетного жилья  могут себе позволить не увязывать приобретение одной квартиры с продажей прежней. В крайнем случае, они возьмут кредит и купят приглянувшийся объект, а уже потом продадут свою старую недвижимость, установив цену чуть ниже рынка, чтобы быстрее погасить заем.

Изменится ли эта ситуация? На элитном рынке доля альтернатив вряд ли увеличится – здесь привыкли расплачиваться живыми деньгами. А вот в менее дорогом сегменте – в премиум- и бизнес-классах – в последнее время стали проявляться некоторые симптомы. К примеру, совсем недавно, клиент, выставляя на продажу свою квартиру стоимостью 120 млн рублей, попросил отразить в объявлении, что готов обменять ее на две поменьше или на одну меньшей площади с доплатой. Что это, как не альтернатива?

 
Алексей Трещёв

директор по городской и загородной недвижимости Knight Frank

- Запросы на обмен элитной недвижимости периодически поступают в нашу компанию, но мы не можем назвать это массовым явлением. Из 3500 объектов в нашей базе, менее 5% из них предлагается на обмен, в том числе. Как правило, это малоликвидные объекты, которые сложно продать, поэтому собственники загородных домов  пытаются обменять их на городскую, коммерческую недвижимость. Есть оптимисты, которые  рассчитывают и на зарубежную. Но такие обмены практически не происходят.

Был один случай, когда собственник дома в Новогорске пытался поменять его на две квартиры с доплатой в ЖК «Дилижанс». Квартиры были выбраны, но оценка объектов завела в тупик участников сделки, каждая сторона была не согласна с озвученной суммой, в итоге обмен не состоялся.  И, как правило, именно разница в понимании стоимости своего объекта и становится камнем преткновения в таких сделках. Попытки обмена недвижимости чаще возникают на кризисном рынке. По сути, это еще один способ для собственников реализовать свой объект.

Тренд существует, но «свое ценится дорого, чужое – дешево»
Ирина Могилатова

генеральный директор агентства TWEED

 

- Запросов по альтернативным сделкам в практике нашего агентства немного, но, тем не менее, они есть. Такие обращения начали поступать к нам с 2008 года. Но на самом деле подобные сделки обычно не склеиваются. Даже если недвижимость подходит, покупатель и продавец не могут договориться о цене. Свое всегда ценится дорого, чужое — дешево. И тут возникает проблема. Живые деньги у элиты есть, просто получается, что ненужную недвижимость в этой ситуации выгоднее продавать отдельно.

Мне вспоминается одна такая «развалившаяся» альтернативная сделка, когда для оплаты особняка на Рублевке покупатель хотел рассчитаться офисом в Москве. Покупатель и продавец думали-думали и вроде бы сошлись по цене,  но столько было препятствий, в том числе — с оформлением (офис принадлежал другому юридическому лицу). В результате они отказались от этой идеи, и покупатель расплатился живыми деньгами. С одной стороны, участники таких сделок ничем принципиально не рискуют — все равно это делается через куплю-продажу. С другой, документальную сторону обмен сильно усложняет — элитному покупателю сложно совершать «ужимки» и «прыжки». Если для экономкласса альтернативные сделки — нормальная история, то в нашем сегменте это тема неповседневная.

Думаю, в перспективе тренд сохранится. Альтернативные сделки будут, конечно, возникать время от времени на рынке элитной недвижимости, но так и останутся в категории труднореализуемых.

 
Ольга Тараканова

генеральный директор ORDO Realty

- Действительно, с подобными запросами мы сталкиваемся постоянно. Наиболее частые – это желание поменять дом или квартиру в другом городе России на элитную квартиру в центре Москвы. При этом, обращаясь в агентство, такие клиенты говорят, что располагают свободными средствами для покупки, описывают свои пожелания к объекту. А уже при просмотрах или на переговорах с собственником делают предложения типа «возьмите нашу квартиру в Самаре/Екатеринбурге/Омске + доплату». При этом искренне не понимают, почему продавец отказывается от подобных маневров. Самый популярный аргумент таких покупателей: «это же самый центр Самары/Екатеринбурга/Омска.., самый лучший дом там, не то, что ваши Хамовники!».

Самый частый случай – продажа своей недвижимости в Москве и за городом и покупка недвижимости за рубежом. Чаще всего у наших клиентов, – состоятельных людей, это независимые сделки. Обычно, при переезде в другую страну, человек не сразу начинает продавать недвижимость в Москве, какое-то время, видимо, оставляет на адаптацию. А позже, иногда через несколько месяцев или даже лет, выставляет квартиру на продажу. В более низком ценовом сегменте чаще встречаются такие клиенты, которые хотят сначала несколько своих объектов, аккумулировать средства и, исходя из полученной суммы, сделать приобретение за рубежом.

Тренд переезда за рубеж и продажи своих объектов здесь за последние пару лет набрал больше оборотов, чем в среднем за предыдущие годы. Если раньше такая миграция становилась следствием очередного жизненного этапа или была связана с какими-то семейными нуждами, например, обучение детей. То в последние пару лет основная мотивация поменялась. Большинство клиентов высказывается в пользу большей стабильности экономической ситуации за рубежом, более благоприятной среды для ведения собственного бизнеса и безопасности проживания членов своих семей. Многие озадачены получением вида на жительство, визы инвестора или гражданства другой страны.  

Лет пять назад был такой случай. Одна семья хотела купить загородный дом, а свою квартиру в ЖК «Мономах» продать. Продать за ту цену, которую они хотели, было невозможно, даже учитывая новую дизайнерскую отделку. Продавец дома собирался уехать в США на ПМЖ, поэтому посчитал, что квартиру ему будет продать легче и взял ее в зачет с доплатой. Надо сказать, что выставил он ее на продажу по сильно завышенной цене, и когда нашелся покупатель и предложил свою цену, абсолютно адекватную на тот момент, продавец не уступил ему буквально 50.000 долл., и сделка не состоялась. Это было летом 2013 года. В итоге, чтобы найти нового покупателя потребовалось еще 2 с лишним года! и снижение цены почти в 2 раза!

Самый запоминающийся запрос из свежих такой: девушка искала большую квартиру 250-300 кв. м в бюджете 3-4 млн долларов, но могла взять и за 5-6 млн долларов, если продавец согласится в качестве частичной оплаты принять дом на Мальдивах. Сколько я не объясняла ей, что взять дом на Мальдивах в зачет это большой риск, т.к. ему еще сложнее будет реализовать его и «выйти в деньги», она искренне не понимала, как можно отказаться от такого прекрасного бунгало прямо на берегу моря…

Илья Менжунов

директор Департамента элитной недвижимости компании «Метриум Групп»

 

- Запросы на помощь в проведении альтернативных сделок на загородном рынке мы получаем регулярно, примерно 1-2 раза в месяц. К примеру, совсем недавно в нашей практике был случай, когда клиент хотел обменять дорогостоящий загородный дом за $6 млн на две квартиры на Остоженке. Однако такие соглашения часто срываются, так как владельцы недвижимости расходятся в оценках рыночной стоимости своей и чужой собственности. Чаще всего к нам обращаются те клиенты, которые хотят поменять свои квартиры в Москве на загородные дома. Как правило, эти сделки не выходят за географические рамки московского региона, хотя в нашей практике были клиенты, которые желали поменять две московские квартиры на участок земли в центре города одной из столиц стран СНГ. Технически такие сделки не такие сложные, как может показаться на первый взгляд, однако самый непростой момент – это переговорный процесс. Именно на данном этапе большая часть сделок срывается. Главный же риск альтернативы – это поменять свой малоликвидный объект на еще менее ликвидный актив.

 
Алсу Хамидуллина

директор загородного департамента Contact Real Estate

- Такая тенденция началась с прошлого года, вернее, стала ярко выраженной. Сегодня к нам регулярно поступают такие запросы, причем с разных сторон. 1 вариант – это собственники объектов, выставленных на продажу. Порой, отчаявшись продать или же понимая, что за продажей дома начнется покупка квартиры, они пытаются решить свой вопрос таким образом. Что из этого выходит? Как правило, ничего. Так как, во-первых, сначала сталкиваешься с проблемой объективной оценки обоих объектов, независимые оценочные компании могут давать совершенно разную оценку одного и того же объекта. И это, в принципе, является главным камнем преткновения, к тому же не стоит забывать о том, что  всегда  сложно подобрать такой альтернативный к обмену объект.  Ведь то, что нравится, часто собственники не готовы обменивать, они  заинтересованы только в продаже, в живых деньгах. 

2 вариант – это когда в компанию обращаются клиенты, обладающие, например, зарубежной недвижимостью, с целью обменять ее на дом в Подмосковье. Буквально на этой неделе было обращение от клиента, владеющего домом и участком в Черногории с просьбой обменять свою заграничную недвижимость на дом на Рублевке. Такая схема в принципе тоже на деле не особо работает. Очень важный момент во всем этом заключается также в том, что у нас на рынке нет четко отработанной схемы такого обмена, мало кто из брокеров вообще с этим сталкивался, это тоже своего рода отрицательный фактор в такой схеме. Так что вряд ли это станет трендом массового характера.

Екатерина Румянцева

председатель совета директоров Kalinka Group

 

- В последние месяцы на элитном рынке участились отдельные обращения по обмену загородного дома на квартиру в Москве или наоборот. Иногда люди склонны менять просторные коттеджи - свыше 1 тыс. квадратных метров также на дома высокого качественного уровня, но меньшей площади или в другом направлении Подмосковья. Причины, как правило, индивидуальные – смена работы, выросли и разъехались дети, появилось спортивное увлечение в иной локации и т.д. Подобные запросы клиентов требуют определенный работы, но и они находят встречный интерес на рынке.

 

Источник фото: Магазин Недвижимости

Следите за новостями