27 июня 2016

Почему система «Одного окна» ухудшила согласование разрешений на строительство: как это можно это исправить?

Система работы с застройщиками, задача которой – упростить процедуры согласования проектов и сделать их более прозрачными, вот уже полтора года внедряемая властями Московской области, уже привела к срывам сроков реализации многих проектов. Новые регламенты для строителей, вступившие в силу с 1 июня 2016 года, могут усугубить ситуацию. Девелоперов ожидают убытки, а рынок – уменьшение числа новостроек и задержки ввода в эксплуатацию уже возведенных объектов, а в перспективе и снижение объемов строительства.

Новые правила: все через Минстрой

Транспортный и инфраструктурный коллапс, поразивший города ближнего круга Подмосковья из-за масштабного жилищного строительства, заставил областные власти заняться наведением порядка на рынке. Чиновники решили прекратить стихийную застройку прилегающих к столице городов-сателлитов, когда девелоперы реализовывали один проект за другим, но при этом отказывались возводить объекты социальной и бытовой инфраструктуры.

Одним из первых шагов стала передача полномочий по выдаче и согласованию разрешительной документации (ГПЗУ, разрешений на строительство и ввод объектов в эксплуатацию) с уровня местных администраций подмосковных городов в Министерство строительного комплекса Московской области, создав в нем службу «одного окна». Так что с 1 января 2015 года застройщики стали уже работать по новым правилам. Эта мера выглядела логично, ведь обладая всей полнотой информации по разным, зачастую граничащим между собой районам, специалисты Минстроя могли более эффективно распределить «жилищную» нагрузку на существующую инфраструктуру.

Кроме того, централизация выдачи разрешений и появление «одного окна» должны были максимально снизить вероятность коррупционной составляющей и сделать получение разрешений на строительство более прозрачной процедурой. «На первый взгляд девелоперам, особенно работающим в разных районах области, должно было стать проще получать согласования. Не нужно «выстраивать отношения» со специалистами в каждом городе, достаточно один раз пройти процедуру в Минстрое», - отмечает Наталья Воловик, управляющий партнер юридической компании «ВОЛОВИК & ФИШМАН».

Безликое окно и рост отказов

Участники рынка такой подход властей приветствовали. «Централизация системы позволила многим профессиональным девелоперам ускорить темпы подготовки своих проектов. Для компаний, ведущих значительное число объектов в разных районах области, изменения оказали позитивное влияние», - отмечает эксперт компании Rusland SP Михаил Виленский. Однако застройщики столкнулись с тем, что новая система - при всей ее прогрессивности - стала давать сбои. 

Как рассказала RealEstate.ru генеральный директор компании IKON Development Евгения Акимова, существуют жесткие регламенты рассмотрения документов, которые девелопер подает в Минстрой области. К примеру, документы на получение разрешения на строительство рассматриваются в течение 10 рабочих дней. «Вы подаете документацию в службу одного окна, а дальше их судьба от вас не зависит. Понятное дело, что проектная документация технически сложна и объемна, и у специалистов Минстроя часто просто не хватает времени или информации, чтобы разобраться во всех нюансах конкретного проекта, над ним также довлеют регламентные сроки. Отсутствие прямого общения с девелопером не позволяет решать проблемы в оперативном порядке, чиновники вынуждены отправлять отказ, на который приходится еще 10 рабочих дней, и дальше снова по кругу», - объясняет Евгения Акимова.

Участники рынка отмечают, что после введения новой процедуры Минстрой для застройщика стал «немного безликой структурой», а единственное контактное лицо – это сотрудник службы одного окна, не уполномоченный давать справок о ходе и итогах рассмотрения заявки. Из-за этого и происходит затягивание сроков получения разрешений. Но на самом деле проблема более масштабна. «Сейчас, по нашим данным, отказ получает практически половина заявителей, а у всех клиентов, обратившихся к нам за помощью, на руках, как минимум, три отказа», - отмечает Наталья Воловик.

По ее словам, сложность еще и в том, что формально документы, ранее выданные застройщикам администрациями районов, признаются действующими, но на практике это происходит лишь в 50% случаев. Например, власти подмосковного города выдали девелоперу градостроительный план земельного участка (ГПЗУ), но через некоторое время областное правительство принимает решение построить здесь какой-нибудь инфраструктурный объект, при этом участок частично попадает в зону застройки. По закону власти должны изъять участок, но на практике застройщик получает пересмотр ГПЗУ и отказ в выдачи разрешения на строительство.

Проблемы возникают и из-за высотности объектов: к примеру, местная администрация согласовала строительство 40-этажного жилого комплекса, а затем областные власти установили предельные параметры высоты на данной территории, и девелопер тоже получает отказ. К хаосу приводит и то, что при переводе полномочий в Минстрой администрации подмосковных городов передали в ведомство не всю информацию о застройщиках (документацию, данные о выданных разрешениях на строительство и ввод в эксплуатацию). «Прежде чем отгораживаться от девелопера «одним окном» необходимо было систематизировать всю градостроительную документацию области, чтобы заявитель не получал неправомочные отказы», - констатирует Наталья Воловик.

А теперь – все в электронном виде!

С 1 июня, т.е. уже почти месяц, в области действуют новые регламенты, задача которых сделать процесс согласований еще более быстрым и удобным для застройщиков. Существующая система дополняется активным внедрением в Подмосковье многофункциональных центров (МФЦ), где пока можно подать документацию на привычных бумажных носителях, но областные чиновники настоятельно рекомендуют девелоперам все же начинать предоставлять документы в электронном виде через региональный портал госуслуг. Участники рынка недвижимости, как показал опрос, проведенный RealEstate.ru, расценили нововведение как положительное, однако уже опасаются, что при переходе на электронный документооборот избежать «накладок» не удастся. 

«Это, конечно, позитивное новшество. Ведь как удобно, однажды «загнав» свои документы в систему, в дальнейшем указывать только номер дела, не правда ли? Возможно, отпадет необходимость таскать кипу бумаг, снимать и заверять копии, перепроверять все ли в комплекте. Приятным «бонусом» станет то, что потребуется только однажды пройти проверку и потом не беспокоиться, что что-то не так, это вообще «шоколадная возможность», - уверенна Наталья Воловик. Главное, конечно, чтобы не подвела техническая реализация идеи. Хотя уже сейчас застройщикам имеет смысл начинать репетиции по оформлению граддокументации в электронном виде, так как рано или поздно им придется это сделать.

Ну, и наконец, на что имеет смысл обратить внимание областным чиновникам при внедрении электронного документооборота, RealEstate.ru ответили сами участники рынка недвижимости. 

ПОДРОБНЕЕ О ТОМ, КАК МОЖНО ИСПРАВИТЬ СИТУАЦИЮ В КОММЕНТАРИЯХ ЭКСПЕРТОВ

К одному окну нужно приложить куратора в Минстрое

Евгения Акимова, генеральный директор IKON Development:

- На мой взгляд, любому застройщику не хватает куратора в Минстрое, с которым девелопер мог бы в оперативном режиме решать все возникающие вопросы, не дожидаясь официальных отказов, который хорошо разбирался бы во всех деталях и возможных проблемах проекта.

Важно наладить обратную связь, прежде чем отказывать в проекте

Наталья Воловик, управляющий партнер юридической компании «ВОЛОВИК & ФИШМАН»:

- Важна информационная составляющая, все заинтересованные лица должны иметь возможность получить максимум информации о работе этой системы, их нужно консультировать и помогать на всех стадиях.

 

 

Алексей Могила, глава российского представительства инвестиционно-девелоперской компании Rossmils: 

- Переход на новую систему неизбежно несет задержки или накладки, причем в основном они носят технический характер. Движение властей их стратегия понятна, но требуется время на полный перезапуск системы. Важна также моральная и техническая готовность девелоперов работать по новым правилам. От властей сейчас требуется полное сопряжение информпотоков, причем как в министерстве, так и на локальном уровне, а также сопровождение девелоперов на уровне консультаций. 

Необходимо внедрить коммуникационную систему с базой данных

Михаил Виленский, эксперт компании Rusland SP:

- Выход на новый информационный уровень требует от всех сторон понимания существенности этого процесса. Сейчас можно сказать, что система требует улучшения. В первую очередь улучшения могли бы быть связаны с созданием электронной площадки с подключением к этой площадке ГИС системы и полной градостроительной информационной базы. Подобная площадка могла бы стать основой для большей публичности и открытости всех процессов.

Татьяна Рютина

 

Следите за новостями