Рынок коттеджей: Петербург сжимается, а Москва расширяется

Ленобласть: девелоперы взяли паузу, покупатели — нет

По данным NF GROUP, на первичном рынке загородного жилья бизнес-класса Петербурга и Ленобласти по итогам первого полугодия 2026 года выставлено 794 лота в 31 посёлке — на 10% меньше, чем годом раньше. Дело не в остывшем спросе: наоборот, за полгода продано 94 лота, на 31% больше прошлогоднего. Просто застройщики решили ничего не выводить: за все шесть месяцев на рынок не вышло ни одного нового посёлка бизнес-класса. Покупатели разбирают то, что есть, а новое взять неоткуда.

Итог предсказуем: коттедж подорожал до 71 млн руб., плюс 38% за год. Правда, с начала 2026 года цена почти не двигалась — прибавила всего 2%, и весь годовой рывок случился ещё во втором полугодии 2025-го. Сотка земли пошла тем же путём: плюс 36% за год, плюс 27% с начала года, итог — 1,4 млн руб.

При этом сама структура рынка не поменялась ни на йоту: участки без подряда всё так же занимают 52% предложения, коттеджи — 29%, таунхаусы — 19%. И треть всего этого богатства по-прежнему сосредоточена в одном месте — Выборгском районе, 39% лотов.

«Несмотря на отсутствие новых проектов в I полугодии 2026 года, мы видим, что интерес девелоперов к загородному сегменту сохраняется. Мы ожидаем, что в ближайшей перспективе новые старты будут расположены не только в уже привычных для бизнес-класса локациях, но и на новых площадках. В частности, высокий потенциал для развития имеют южное и восточное направления Ленинградской области», — говорит Алия Ханбекова, директор департамента элитной недвижимости NF GROUP в Санкт-Петербурге.

Подмосковье: пауза закончилась

Пока Ленобласть экономит на предложении, Подмосковье наверстывает упущенное за все спокойные годы разом. На конец первого квартала 2026 года объём предложения на первичном загородном элитном рынке составил 815 лотов — максимум с 2018 года. Для сравнения: в 2020–2021 годах рынок ужимался до 322–470 лотов, да и в 2025-м не поднимался выше 660. А жилая территория посёлков, вышедших с начала года, уже перевалила за 1 млн кв. м.

Главный герой этой стройки — посёлок «Пирогово Коллекция» от девелопера DATA на Осташковском шоссе, в 16 км от МКАД: 129 домов по 400 кв. м на 200 га, плюс спа-отель на 120 номеров, яхт-клуб, конноспортивный клуб и поле для гольфа на 9 лунок. Больше домовладений за один проект на элитный рынок не выводили последние пять лет — то есть с самого начала той самой паузы.

«Осташковское направление давно сформировалось как привлекательная рекреационная зона и сегодня становится одной из наиболее перспективных локаций для девелопмента. В отличие от более освоенных Рублёво-Успенского шоссе и Новой Риги, здесь сохраняется возможность работать с крупными территориями и природным контекстом, который в более плотных локациях уже не воспроизвести. Кроме того, направление отличает доступ к большой воде — характеристика, редко встречающаяся в других престижных загородных локациях», — говорит основатель компании DATA Артём Кузнецов.

За «Пирогово Коллекция» подтянулись Papushevo Park (110 домов на 140 га), мультиформатный «МЫС» от MR на Минском направлении, Velmon от «Средастроя» и новая очередь «Заозерья» на Новорижском. Всего на рынке теперь 33 посёлка: 26 премиум и 7 делюкс.

Дороже всего в премиум-классе обходится именно Осташковское направление — 294 млн руб. за домовладение, обгоняя Рублёво-Успенское (247 млн руб.) и Новорижское (192 млн руб.). Делюкс живёт в своей вселенной: на Рублёвке средний бюджет переваливает за 1,39 млрд руб.

Доля готовых коттеджей в предложении выросла до 42%

В первом квартале 2026 года в элитном Подмосковье заключено 60 сделок — на 46% больше, чем годом раньше.

Участки и таунхаусы всё ещё делят почти весь спрос — 43% и 42% соответственно, коттеджам достаётся лишь 15%. Но именно коттеджи дорожают быстрее всего: средний бюджет покупки — 209 млн руб., плюс 40% за год.

Меняется и состав предложения. Раньше на этом рынке чаще всего предлагали голую землю без подряда, для того, чтобы построить на ней дом покупатель шёл договариваться сам. Теперь готовые коттеджи от девелоперов занимают уже 42% предложения против 33% годом ранее — землю постепенно перестают продавать в чистом виде.

«Рынок фактически вышел из многолетней паузы. Предложение достигло восьмилетнего максимума, причём за счёт новых проектов, и это принципиальное отличие от предыдущих пиков. Помимо традиционных Рублёвки и Новой Риги, мы фиксируем устойчивый интерес девелоперов к другим направлениям. Это системный сдвиг, который продолжится», — комментирует директор департамента загородной недвижимости NF Group Татьяна Алексеева.

Что в итоге

Спрос на загородную недвижимость вырос в обоих регионах. В Ленобласти это отразилось на цене: новых проектов бизнес-класса не выходило, и рост спроса при неизменном объёме предложения подтолкнул стоимость коттеджа вверх на 38%. В Подмосковье рост спроса совпал с выходом новых посёлков, поэтому увеличился объём предложения — до максимума за восемь лет, а цена росла умеренно и в основном за счёт коттеджей, которые дорожали быстрее участков.

NF GROUP — одна из крупнейших в России консалтинговых и брокерских компаний на рынках элитной жилой и коммерческой недвижимости, работающая по международным стандартам RICS.

Иллюстрация предоставлена NF Group Research

Нам тоже немного жутко на нее смотреть )