Кто в выигрыше при расчете бартером - застройщик или подрядчик?
В период кризиса некоторые застройщики стали применять бартерную схему расчета со своими подрядчиками. К примеру, компания ПИК погасила задолженность перед австрийской Strabag в размере 750 млн руб. квартирами в жилом комплексе «Заповедный уголок». С одной стороны, благодаря такой схеме девелоперы, не прибегая к займам, могут спокойно расплачиваться со свомим строителями, а подрядные компании, в свою очередь, перепродают вырученные квадратные метры по более высокой цене. С другой стороны, многих из девелоперов это лишает права получения запланированной маржи, а большинство подрядчиков вообще не имеет опыта реализации недвижимости, особенно если она находится на стадии строительства. В виду такой неоднозначной ситуации RealEstate.ru решил узнать у независимых экспертов, в каком случае застройщикам выгодно расплачиваться квартирами со своими подрядчиками, при каких условиях это выгодно подрядчикам, и сколько бартерных сделок между девелоперами и подрядчиками на сегодняшний день известно в Москве.
Ведущий эксперт компании Paul's Yard Владимир Кудрявцев:
Поскольку при расплате с подрядчиками застройщик будет вынужден дать такой дисконт, который, кроме рыночной ситуации, учитывал бы и интерес подрядчика, а также отсутствие у него опыта в продаже квартир, то, естественно, такой расчет, возможно, и устроит застройщика (хотя и не любого), но вряд ли подойдет подрядчику, который, скорее всего, во-первых, не имеет собственной маркетинговой структуры, занимающейся продажей площадей, а во-вторых, в зависимости от того, на каком этапе будет передаваться квартира, реальные права подрядчика на эту квартиру не всегда будут находиться в правовом поле, а значит, такого рода передача невыгодна подрядчику.
Например, одно дело, когда с подрядчиком расплачиваются квартирами в готовом доме, и существует возможность, в соответствии с действующем законодательством оформить права собственности. Совсем другое дело, когда подрядчик получает квартиру в строящемся доме. В этом случае он должен либо войти в проект на правах соинвестора, а значит, еще раз разделить риски проекта, либо оформить свое право на квартиры в соответствии с законом о долевом строительстве. Второй случай для него реально грозит неопределенностью при продаже этих квартир.
Заказчик и подрядчик могут договорится посредством иных схем (вексели, акции и т.д.). Однако и этот вариант грозит подрядчику лишними проблемами. В случае, если подрядчик некрупный, и текущий проект для него единственный, возможно, он будет вынужден принять условия застройщика. Если же подрядчик одновременно участвует в большом количестве проектов, в которых надежность застройщиков разная, ему выгоднее решать спор путем судебного разбирательства, а высвободившиеся ресурсы перераспределить между другими проектами, тем самым ускорить оборот собственного капитала, не отвлекаясь на непрофильную деятельность. В тоже время такое сотрудничество заказчика и подрядчика не исключается. Оно, кроме указанных факторов, будет зависеть и от ликвидности проекта в целом. При решении этого вопроса логично было бы, чтобы подрядчик обратился к профессионалам рынка недвижимости, в банковские структуры и страховые компании. Такое расширение участников уменьшит риски подрядчика по получению денежных средств за выполненную работу. Некоторые крупные подрядчики, имея собственный опыт реализации проектов, готовы на ранних этапах войти собственным капиталом или иными ресурсами в качестве соинвестора в проект. Однако, это уже другая история, и такое действие подрядчика с самого начала запланировано, а не является вынужденным.
В настоящий момент, несмотря на то что бартерные сделки в строительстве прогнозировались в большом количестве, мы не наблюдаем, чтобы подрядчики часто обращались в риэлторские компании или выставляли на продажу недвижимость от своего имени. Придерживать такие квартиры им смысла нет, а значит, либо реализация идет через структуры застройщика, либо, что более вероятно, эти случаи не носят массового характера. Если вспомнить недавнее прошлое, когда бартерные сделки в строительстве были обычной практикой, и каждый подрядчик реализовывал в доме свою долю самостоятельно, то в настоящий момент рынок, безусловно, более цивилизован, и заинтересованные стороны находят приемлемые решения для реструктуризации задолженности. При усугублении кризисной ситуации количество «бартерных» квартир, вероятнее всего, увеличится. Однако, судя по прогнозу темпов строительства, доля таких квартир не будет превышать 5-10%.
Директор управления стратегического и инвестиционного консалтинга компании Panorama Estate Ольга Косенкова:
Условия подобных сделок просты: застройщик передаёт долю возведённых площадей в собственность подрядной организации или поставщика в объёме, соответствующем стоимости предоставленных товаров и услуг. Безусловно, при такой схеме квадратные метры идут в зачёт по цене ниже рыночной, и девелопер недополучает запланированную прибыль. Но это вынужденная мера, на которую приходится идти в условиях отсутствия денежных средств для расплаты с контрагентами.
Для подрядных организаций бартерные сделки, конечно, менее интересны, нежели получение денежных средств. Им нужны «живые» деньги на текущие операционные расходы – выплату заработной платы сотрудникам, налоги, расчёты по аренде строительной техники и т.д. Кроме того, у подрядчика в такой схеме появляется риск – это сложности с реализацией полученных в результате бартера площадей. На это в любом случае необходимо время, а сейчас, в условиях низкой покупательской активности, сроки экспозиции вообще непредсказуемы. Но это всё же лучше, чем не получить вообще ничего. Кризис – время компромиссов.
Подобные договоренности между застройщиком и подрядчиком, как правило, не анонсируются открыто и широко. О таких сделках редко становится известно рынку. Можем лишь сказать, что сейчас количество сделок с бартерными квартирами действительно увеличивается. Раньше бартерные сделки были широко распространены до момента активного роста рынка недвижимости (2002-2003 годы). На пике рынка подобные схемы применялись лишь иногда при строительстве жилых домов по госзаказу. В подавляющем же большинстве случаев этого просто не требовалось - доступ к «живым» деньгам был проще, нежели сейчас, и все застройщики использовали финансовые средства, полученные от конечных покупателей и банков. Сейчас эта схема вновь вернулась на рынок. И мера эта, в большей степени, вынужденная – в ситуации минимальной покупательской активности и невозможности прокредитоваться в банке многим застройщикам просто нечем расплачиваться с подрядчиками и поставщиками. По большому счёту, данный вид расчётов невыгоден ни той, ни другой стороне, но им приходится на это идти. Одним – чтобы свести концы с концами, другим – чтобы получить за выполненную работу хоть что-то.
Ведущий эксперт-аналитик по жилой недвижимости департамента консалтинга в СПб компании GVA Sawyer Анастасия Негребецкая:
Доля бартерных сделок на рынке жилья в период кризиса существенно выросла, и это закономерно – у застройщиков не хватает «живых» денег, в том числе4 и для оплаты услуг подрядчиков. В ситуации, когда нужно достраивать объект, схема бартера «спасает» проект от переноса сроков сдачи и заморозки, когда в компании случаются кассовые разрывы, выгоднее и застройщику и подрядчику сработать по бартерной схеме. В кризисные периоды бартерные схемы играют положительную роль и помогают компаниям «выжить» в трудных условиях. Хотя все понимают, что это не есть панацея, и всем известно из курса экономической теории, что бартерная схема – неправильная форма отношений.
Основные недостатки бартерной схемы для участников рынка:
1. Застройщики вынуждены предлагать квартиры подрядчикам по стоимости ниже рыночной, то есть терять в доходах.
2. Бартерная схема, как правило, работает только для объектов в высокой степени готовности, иначе подрядчику невыгодно и рискованно участвовать в бартерной сделке. В свою очередь, спрос на жилые объекты высокой степени готовности выше, и застройщик имеет возможность реализовать такие квартиры на открытом рынке по более высокой стоимости, чем по бартеру.
3. Подрядчики при продаже бартерных квартир демпингуют, так как заинтересованы в быстром получении «живых» денег за свою работу, что негативно сказывается на рынке. Особенно на падающем рынке есть потребность продать квартиры как можно раньше.
4. Подрядчики не имеют специализированных отделов по продажи жилой недвижимости и сталкиваются с трудностями при реализации бартерных квартир.
Беседовала Ирина ФИЛЬЧЁНКОВА
