Восемь грузовых дворов Москвы станут жилыми кварталами

Техническое состояние требует особого подхода

Бывшие грузовые дворы десятилетиями эксплуатировались в режиме высоких нагрузок. Тяжёлая техника, проливы топлива и масел, уплотнение грунтов и железнодорожные пути в разных уровнях — всё это создаёт сложный комплекс проблем для будущих застроек.

Руслан Кубрава, генеральный директор KUBRAVA PROJECT MANAGEMENT: «Перед началом строительства требуется комплекс инженерно-геологических изысканий, включая оценку химического загрязнения почвы и состояния фундаментов. Без этих данных невозможно корректно запроектировать основания зданий, особенно многоэтажных офисных центров».

Офисы предъявляют жёсткие требования к конструкциям

Офисная недвижимость занимает значительную долю в проектах редевелопмента — 40% от общего объёма. Для неё критически важны нагрузки на перекрытия и высота потолков. При реконструкции исторических корпусов приходится усиливать конструкции старых зданий или полностью заменять перекрытия. Альтернатива — строительство новых зданий на освободившихся участках.

Энергетика и парковки становятся главными статьями расходов

Инженерная инфраструктура грузовых дворов не рассчитана на современные офисные центры. Как пояснил Кубрава, офис на 10 тыс. кв. м потребляет 1,5–2 МВт электроэнергии, нуждается в вентиляции с производительностью не менее 60 куб. м свежего воздуха на человека в час и в круглогодичном охлаждении. На большинстве грузовых дворов такие мощности отсутствуют.

Прокладка новых сетей в условиях сложившейся застройки требует длительных согласований с городскими властями и сетевыми организациями. Дополнительный фактор — расположение в центральных районах Москвы обязывает предусматривать подземные паркинги из расчёта 25–30 машино-мест на 1000 кв. м офисной площади. При высоком уровне грунтовых вод и плотной застройке это, по словам собеседника, может удорожать проект на десятки процентов.

Международная практика предлагает разные решения

В Нью-Йорке проект Hudson Yards накрыл действующие железнодорожные пути гигантской платформой, разместив на ней небоскрёбы. В Лондоне на месте грузового двора Боу создали логистический терминал с офисными пространствами, использовав фотоэлектрические системы на крышах. В Берлине бывший аэропорт Тегель превращается в технопарк Urban Tech Republic с жилым кварталом на 10 тыс. жителей.

Эксперт отмечает, что во всех этих случаях важнейшим фактором стало долгосрочное планирование и участие государства — продление линий метро, изменение зонирования и применение механизма захвата стоимости земли, когда частные инвесторы вкладываются в расчёте на будущий рост участка после развития инфраструктуры.

Российские проекты находятся в активной фазе

Московская программа «Новой Эры» и редевелопмент бывшего Товарного двора в Екатеринбурге, по данным собеседника, уже в строительной стадии. Ключевые условия успеха — раннее техническое обследование территорий, поэтапный ввод в эксплуатацию с разбивкой на очереди и единая диспетчерская служба для управления инженерными системами на всей территории.

Именно комплексный подход, объединяющий градостроительные, технические и экономические аспекты, превращает бывшие грузовые дворы из промышленного наследия в новые центры притяжения — с жильём, рабочими местами и качественной городской средой.