Критерии класса: от локации до высоты потолков
Класс проекта, по словам Евгения Межевикина, определяется по совокупности критериев: локация, архитектура, этажность и камерность, планировочные решения, инфраструктура и сервисы.
Бизнес-класс. Ключевое — удобная транспортная доступность и развитая инфраструктура района. Архитектура должна быть выразительной, фасады — из качественных материалов. Этажность может достигать 30 этажей, но преимуществом становится разная высотность корпусов. Высота потолков — от 2,8 метров. Востребованы евро-планировки с просторной кухней-гостиной. Обязательная инфраструктура: подземный паркинг и коммерческие сервисы. Двор — закрытый, только для жителей.
Премиум-класс. К локации добавляются близость к центру, наличие парков, престижных школ и репутация района. Архитектура — с именем бюро, уникальным обликом и натуральными материалами в отделке фасадов и лобби. Растет запрос на камерность: почти 55% покупателей выбирают дома не выше 15 этажей. Внутренние характеристики: потолки от 3 метров, панорамное остекление, мастер-спальни с ванной и гардеробной, количество санузлов — по числу спален, террасы и патио.
Делюкс. Уникальная локация в историческом центре, архитектура от мировых звезд, индивидуальные планировки и сервис уровня пятизвездочного отеля.
Дополнительные преимущества — видовые характеристики, эксплуатируемые кровли, ландшафтный дизайн. По словам господина Межевикина, более трети покупателей высокого сегмента называют архитектуру решающим фактором, а каждый третий мечтает о панорамных окнах. В бизнес-классе такие опции предлагаются как дополнительные, в премиуме — входят в стандарт, в делюксе — являются безусловной нормой.
Премиум уходит за ТТК
Выход премиального сегмента за пределы центра — устойчивый тренд.
Согласно совместному исследованию October Group с bnMAP.pro, за последние пять лет количество премиальных корпусов за ТТК выросло на 64% (с 36 до 59), а число проектов — на 40%. Сегодня более половины всех премиальных новостроек реализуются за Третьим транспортным кольцом.
Ключевое условие, — наличие зеленых зон, развитой инфраструктуры и устойчивой репутации района. Лидером по ценам на премиум за пределами центра стали Раменки (1,46 млн рублей за кв. м — на 18% выше средней цены по сегменту в «старой» Москве). Также в числе дорогих локаций — Дорогомилово (1,35 млн), Фили-Давыдково (1,29 млн), Донской (1,26 млн) и Даниловский (1,24 млн).
При этом даже в рамках одного района локации могут отличаться. Например, проект «Сторис на Мосфильмовской» (бизнес-класс с премиальными опциями) находится в 3 минутах от метро «Аминьевская» в динамичной зоне с активной застройкой. А на той же улице, но в ее престижной части — в посольском квартале с видами на МГУ — строится клубный дом «КИНГ & САНС» (премиум).
Граница бизнеса и премиума — 2026: приватность
Главным отличием между бизнес-классом и премиумом в 2026 году, по мнению господина Межевикина, стал уровень приватности. В бизнес-классе важна инфраструктурная насыщенность сама по себе — магазины, рестораны, деловые пространства. В премиуме на первый план выходит приватность инфраструктуры: сервисы и аменитис должны быть доступны только резидентам, без общедоступной коммерции.
По данным NF Group, за последние три года доля проектов с полностью приватными «аменитис» выросла более чем в два раза — с 7% до 16%.
Два проекта в одном районе: бизнес с опциями и чистый премиум
Самым показательным проектом October Group в высоком сегменте господин Межевикин называет премиальный клубный дом «КИНГ & САНС» в посольском квартале Мосфильмовской улицы. Архитектура разработана японским бюро Nikken Sekkei. Форма здания — раскрытый веер — позволила добиться максимального остекления и панорамных видов, а также спроектировать террасы в 74% резиденций. В доме 15 этажей и 117 квартир, включая пентхаусы и резиденции с патио и выходом в «секретный сад».
Реализована концепция полной приватности: нет общедоступного ритейла. По данным NF Group, это единственный проект с полностью приватной инфраструктурой в трех уровнях: в клубхаусах во дворе (детский и спортивный павильоны), в лобби (зимний сад с библиотекой и камином) и на эксплуатируемой кровле (видовая зона и летний кинотеатр).
Второй проект — «Сторис на Мосфильмовской» — сдан в июне 2026 года. Это бизнес-класс с выраженными премиальными опциями, реализованный в концепции пятиминутного города. Два корпуса (29 и 11 этажей) объединены стилобатом с общественно-деловым пространством: офисы, коворкинг, магазины, рестораны и детский клуб полного дня.
«Этот дуэт проектов в одном районе наглядно демонстрирует, как бизнес-класс с премиальными опциями и чистый премиум решают разные задачи и отвечают на разные запросы покупателей», — резюмирует Евгений Межевикин.
Резюме редакции
October Group предлагает четкую и измеримую классификацию. Критерии не размыты, а привязаны к конкретным значениям — локация, этажность, планировки, инфраструктура.
Позиция October Group выглядит прагматичной и четкой. Для покупателя это означает, что ярлык имеет содержание, если девелопер готов его расшифровать.
