Ошибка инвестора: почему не получается быстро продать квартиру

 Почему «тихая гавань» перестала быть гарантией

Инвесторы традиционно рассматривают жилье как защитный актив, способный сохранить капитал на длинной дистанции. Однако вход в сделку без учета структуры спроса превращает этот актив в низколиквидный балласт. По оценке Антона Винера, лишь каждый четвертый объект на рынке Москвы можно продать быстро. В остальных случаях сроки экспозиции затягиваются, а собственнику приходится пересматривать цену.

Антон Винер, совладелец и сооснователь Группы Родина: «На практике легко перепродать можно лишь около 20–25% квартир, тогда как примерно в 60–70% случаев возникают сложности с выходом из актива».

Основной фильтр для покупателя — транспортная доступность. Квартиры в нескольких минутах ходьбы от метро или МЦД формируют четверть наиболее ликвидных лотов. Все, что расположено дальше, выпадает из приоритетного выбора массового покупателя.

Метраж и этаж: параметры, которые сужают круг покупателей

Следующий уровень отсечения — габариты и расположение в доме. Рыночный баланс смещен в сторону стандартных форматов. Спрос концентрируется на «однушках» площадью 34–45 кв. м и «двушках» 55–65 кв. м.

 По словам эксперта, выход за эти границы делает объект нишевым и увеличивает срок реализации.

Квартиры на первом и последнем этажах традиционно реализуются с дисконтом. Шум, недостаток приватности и риски, связанные с инженерными системами, делают их менее привлекательными для конечного покупателя, даже если цена снижена.

Слишком низкая цена — повод насторожиться

Парадокс рынка в том, что демпинг не гарантирует быстрой продажи, потому что часто такая тактика сигнализирует о проблемах. 

Если объект стОит на 15% дешевле средних значений по сегменту, в большинстве случаев это объясняется неудачным окружением, плохой планировкой или низким качеством проекта. Спрос на такие лоты ограничен изначально.

Проблема усугубляется типизацией предложения. Когда в одном проекте выставляется множество однотипных квартир, они перестают быть уникальными и конкурируют исключительно по цене. В таких условиях продавец вынужден предлагать скидку, чтобы выделиться на фоне соседних объявлений.

Сроки и цена: математика дисконта

Зависимость между временем экспозиции и конечной ценой прямая. При стандартном сроке продажи около трех месяцев скидка составляет 5–10%. Если квартира находится на рынке дольше, дисконт увеличивается до 15–20%.

 По словам Антона Винера при экспозиции около трёх месяцев дисконт обычно составляет 5–10%, а если квартиры продаются дольше — 15–20%.

Хуже всего корректировку цены переносят объекты с проходными комнатами и недостаточным естественным освещением. Они теряют в стоимости быстрее остальных, даже если дом расположен в неплохом районе.

 Комментарий редакции

Отдельного внимания заслуживает вопрос ремонта. Инвесторы нередко вкладывают средства в дорогую отделку перед продажей, полагая, что это увеличит финальную цену. Однако на практике дизайнерский ремонт сделанный владельцем для себя сужает круг потенциальных покупателей — далеко не каждому по душе нестандартные цветовые решения или сложные архитектурные формы. В результате объект теряет ликвидность быстрее, чем квартира с нейтральной отделкой или вовсе без неё. Массовый покупатель предпочитает «белый лист», который можно адаптировать под свои вкусы без лишних затрат на демонтаж. Этот фактор редко закладывается в инвестиционные модели, но может стать критичным при продаже.

Итог: Инвестиционная привлекательность квартиры определяется не ценой покупки, не количеством вложенных сил и денег, а возможностью быстрого выхода из актива. Ориентация на среднерыночные метры, стандартные планировки и транспортную доступность остается единственным способом избежать вынужденного дисконта. В противном случае даже рост рынка не спасет собственника от необходимости предоставлять покупателю скидку, сопоставимую с годовым доходом от аренды.

Группа Родина — российская девелоперская компания, основанная в 2014 году Антоном Винером и Владимиром Щекиным .

Специализируется на проектировании, строительстве и управлении недвижимостью, реализует проекты комплексного освоения территорий в Москве и Московской области .

Продажа, аренда, коммерческая недвижимость

Самые горячие новости читайте на Реал Эстейт.ru 

Подписывайтесь на наш канал