Кто и почему заморозил «Академ-Палас»?

В минувшую неделю внимание СМИ вновь привлек недостроенный жилой комплекс «Академ-Палас» на западе столицы. К сообщению властей о том, что строительство массива ведется без необходимой документации, добавилась информация о том, что застройщик продолжает взымать плату граждан за квартиры в этих домах. Однако сам застройщик не только отрицает факт заключения договоров с момента прекращения срока действия документов – руководство компании считает, что власти необоснованно отказали ему в продлении разрешительных документов. КОНФЛИКТ

В минувшую неделю внимание СМИ вновь привлек недостроенный жилой комплекс «Академ-Палас» на западе столицы. К сообщению властей о том, что строительство массива ведется без необходимой документации, добавилась информация о том, что застройщик продолжает взымать плату граждан за квартиры в этих домах. Однако сам застройщик не только отрицает факт заключения договоров с момента прекращения срока действия документов – руководство компании считает, что власти необоснованно отказали ему в продлении разрешительных документов. КОНФЛИКТ

ИСТОРИЯ ВОПРОСА

Стройка ЖК «Академ-Палас» до недавнего времени шла в Западном округе столицы по адресу: проспект Вернадского, вл. 78. Проект предполагает возведение двух зданий высотой 25 этажей и одно – в 32 этажа, которые будут объединены единой стилобатной частью. Общая площадь комплекса должна составить более 170 тысяч «квадратов», из них жилая – около 59 тысяч кв. м. На 4 подземных уровнях комплекса будут расположены паркинги вместимостью 1,361 тысяч машино-мест.

В начале октября стало известно, что у застройщика не оформлен градостроительный план земельного участка  (ГПЗУ), а срок действия разрешения на строительство истек 31 декабря 2011 года. Представители столичных властей уверяют, что без оформления ГПЗУ продлить разрешение на строительство невозможно.

Кроме того, деятельностью застройщика заинтересовалась и прокуратура Западного округа столицы. Она сейчас ведет проверку компании совместно со специалистами Москомстройинвеста и Мосгосстройнадзора. Столичные власти подозревают застройщика в том, что он заключал предварительные договора с частными инвесторами (напрямую либо через риэлторские компании), что противоречит 214-ФЗ. Также  в пресс-релизе Москомстройинвеста содержится информация о том, что продолжается реклама комплекса со стороны риэлторских агентств, что также незаконно, поскольку никаких договоров с дольщиками заключать нельзя без разрешения на строительство.

ПОЗИЦИЯ ВЛАСТЕЙ

Как отмечено в том же официальном пресс-релизе Москомстройинвеста, 17 октября 2012 года ведомство направило руководителям риэлторских компаний - ООО «ОСК», ООО «Карголис», ООО «МИЦ-Недвижимость», ЗАО «МИЭЛЬ-Новостройки», ООО «Сити-Строй», ЗАО «Столица», осуществляющих рекламную деятельность по продаже квартир в ЖК «Академ-Палас», информационные письма с просьбой представить в Комитет следующие документы для проверки законности привлечения денежных средств:

- заверенные копии агентских договоров, заключенных между ЗАО «ОСК» и ООО «ОСК», ООО «Карголис», ООО «МИЦ-Недвижимость», ЗАО «МИЭЛЬ-Новостройки», ООО «Сити-Строй», ЗАО «Столица»;

- заверенные копии договоров, заключенных указанными компаниями от лица ЗАО «ОСК» с гражданами на покупку квартир в ЖК «Академ-Палас».

"В связи с тем, что в установленный 5-дневный срок такая информация не была представлена, Москомстройинвест вынужден публично обратиться к компаниям, реализующим по предварительным договорам квартиры гражданам в указанном ЖК. Согласно положениям 214-ФЗ  гражданам, осуществляющим покупку, должна быть представлена полная информация и вся необходимая документация, перечисленная в ст.21 указанного закона. Москомстройинвест полагает, что продажа квартир фирмами-риэлторами по «серым» схемам может нанести ущерб деловой репутации риэлтерским компаниям и застройщику. Москомстройинвест призывает указанные компании не допускать нарушение прав граждан в части привлечения денежных средств при реализации квартир в ЖК «Академ-Палас». Москомстройинвест также рекомендует гражданам воздержаться от заключения договоров на покупку квартиры до окончания совместной проверки, а тем, кто приобрел квартиры, представить в Комитет договоры для их правовой оценки". 

Руководитель пресс-службы Мосгосстройнадзора Татьяна Грицкова сообщила RealEstate.ru следующее:

- Разрешение на строительство, по которому раньше возводился «Академ-Палас», было выдано на период с декабря 2009 по декабрь 2011 года. На тот момент действовало постановление правительства Москвы № 801. Тогда документом вместо ГПЗУ служил акт разрешения использования (АРИ). Но постановление 801 власти отменили в 2010 году, так что теперь для продления разрешения на строительство нужно не АРИ, а оформление ГПЗУ. Но ГПЗУ у застройщика не было, поэтому ему и в продлении разрешения на строительство было отказано". Тем не менее, Татьяна Грицковапредложила ЗАО "ОСК" дождаться оформления ГПЗУ: "тогда мы им продлим разрешение на строительство". Она заметила, что понятия не имеет, почему в Москомархитектуре так долго оформляют данное ГПЗУ.

ПОЗИЦИЯ ЗАСТРОЙЩИКА

Генеральный директор ЗАО "Объединенная строительная компания" Дмитрий Яцык:

- Отсутствие градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ) не может являться причиной для отказа продления разрешения на строительство жилого комплекса "Академ-Палас" в Москве.

Яцык пояснил, что отказ нарушает градостроительное законодательство, поскольку на момент получения ЗАО "ОСК" в 2006 году акта разрешенного использования (АРИ) и разрешения на строительство уполномоченные органы власти города Москвы не выдавали ГПЗУ. "Более того, выданное ЗАО "ОСК" АРИ по своему содержанию и назначению соответствует ГПЗУ", - заверил он.

В случае требования предоставления ГПЗУ "ОСК" вынуждено будет вернуться на предпроектную стадию, влекущую за собой повторное составление и последующее рассмотрение государственной экспертизой его проектной документации, сообщил Яцык РИА Новости. Он добавил, что компания, не желая вступать в конфликт с государственными органами, 21 сентября 2011 года все же подала в Москомархитектуру заявку на оформление ГПЗУ по данному объекту с приложением полного комплекта необходимых документов. Но градплан до сих пор так и не выдан. При этом официального отказа в выдаче ГПЗУ Мосокомархитектура в адрес ЗАО "ОСК" также не предоставила.

Что касается заключения новых договоров с жильцами дома, то в своем официальном письме в редакцию RealEstate.ru застройщик заявил: "Строительство и продажи на объекте не велись с момента прекращения сроков действия прежнего разрешения на строительство (31.12.2011 г.) и не ведутся сейчас, никаких договоров не заключается". А ранее, когда действовало разрешение на строительство, договора заключались исключительно по 214-ФЗ, указано в сообщении ЗАО "ОСК". 

ТРЕТЬЯ СТОРОНА

Управляющий партнер юридической фирмы «Альянс | Тесситоре, Кузнецов и Петрова» Олег Кузнецов:

- Строго говоря – застройщик прав. Представление ГПЗУ требуется только для получения разрешения на строительство. Для продления же этого разрешения требуется только соответствующее заявление (которое должно быть подано не менее, чем за 60 дней до даты истечения срока Разрешения на строительство) и доказать тот факт, что строительство в действительности уже начато. Более ничего.

Форма самого ГПЗУ была утверждена лишь в 2011 году. В соответствии с законом о введении в действие Градостроительного кодекса, до утверждения формы ГПЗУ его предоставление не требовалось для получения Разрешения на строительство. Ровно как (в случае, если разрешение на строительство получено без ГПЗУ) не требуется его получение и для целей ввода в эксплуатацию.

На вопрос корреспондента RealEstate.ru о том, из-за чего тогда могла возникнуть такая спорная ситуация, Олег Кузнецов ответил: «И как обычно будет прав тот, кто укажет на то, что дело в деньгах».

Он пояснил, что при описанных условиях ГПЗУ должен делать город, причем за свой счет.

"Стоит вспомнить как долго, а иногда даже и со скандалами, принимались правила землепользования и застройки в Москве. Или как уже семь лет (с принятия новой редакции Жилищного кодекса) в Москве не могут сделать межевание всех существующих земельных участков, что суть одной цепи с работой над ГПЗУ. Иными словами – по моему мнению, гигантский административный аппарат города Москвы сегодня больше нацелен на поиск того, кто сделает основную работу в градостроительной области за свой собственный (а не городской) счет, с кучей выстроенных препон неофициального характера", - заявил юрист.

Анна КУЗНЕЦОВА