Вторичка догоняет новостройки по ценам и спросу
Разрыв между стоимостью квадратного метра на первичном и вторичном рынках жилья сократился до минимального значения за последние полтора года. Изменение не выглядит драматическим — всего три процентных пункта, — однако рынок фиксирует первый за несколько лет случай, когда отставание новостроек перестало расширяться и начало сужаться. И происходит это на фоне перетока спроса в пользу готового жилья и роста доли вторички в ипотечных выдачах.
Сужение разрыва: три процентных пункта как маркер смены тренда
По данным платформы «Циан», в марте 2026 года разрыв между стоимостью «квадрата» на вторичном рынке и новостройках составил 23% против 26% в декабре 2025 года. Само по себе сокращение на 3 п.п. не выглядит революционным, однако на инерционном рынке жилья, где годами разрыв только расширялся, это первый сигнал в обратную сторону.
Сужение сопровождается тремя процессами, которые в совокупности превращают небольшое статистическое изменение в маркер смены тренда: вторичка дорожает быстрее, падает в продажах вдвое медленнее новостроек, а ипотека всё чаще берётся на готовое жильё.
Ценовая динамика: где рост реальный, а где маркетинговый
С начала 2026 года цена за квадратный метр на вторичном рынке выросла на 5,4%, на первичном — только на 2,2%. Аналитики объясняют это тем, что рост идёт там, где есть живой платёжеспособный спрос, а не маркетинговая наценка девелопера.
Дополнительным фактором стало насыщение рынка готовым жильём из‑за недавно сданных проектов. Застройщики, напротив, замедлили индексацию цен на строящееся жильё, что также сдерживает рост первички.
Спрос и продажи: падение вторички вдвое мельче
В январе–феврале 2026 года объём продаж вторичного жилья снизился на 23% относительно второго полугодия 2025 года. Продажи новостроек упали глубже — на 42%. Разница в глубине падения (19 п.п.) указывает на то, что покупатели при прочих равных всё чаще выбирают готовое жильё.
Ключевая причина — отмена массовой льготной ипотеки (июль 2024 года) и ужесточение условий семейной ипотеки (февраль 2026 года). На этом фоне рыночные ставки начали снижаться, сделав вторичку более доступной для тех, кто не попадает под госпрограммы.
Ипотека развернулась в пользу готового жилья
Отчёт «Дом.РФ» за I квартал 2026 года фиксирует структурный сдвиг: выдачи ипотеки на готовое жильё выросли в 2,2 раза по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, тогда как кредитование строящегося увеличилось лишь на 21%. Доля готового жилья в общем объёме выдач подскочила с 41% до 56%.
Новостройки по-прежнему аккумулируют около 40% выдач — главным образом за счёт программ с господдержкой. Однако их поддерживающая сила заметно ослабела по сравнению с пиком льготной эпохи.
Прогноз: что дальше
В «Дом.РФ» прогнозируют, что по итогам 2026 года будет выдано 1–1,2 млн ипотечных кредитов на сумму 4,6–5 трлн руб. По мере дальнейшего снижения рыночных ставок объём выдач может расти. Распределение между первичкой и вторичкой будет зависеть от динамики госпрограмм и темпов удешевления рыночной ипотеки.
Если рыночные ставки продолжат снижаться, разрыв между новостройками и вторичкой может еще уменьшиться, снижение с 26% до 23% — лишь первый шаг в этом направлегнии.
Читайте также: Что можно купить за 10 млн в Москве и Питере?
Похожие объекты
