Нужна грамотная стратегия
Снижение переплаты по ипотеке — вопрос не эмоций, а арифметики. Однако, как показывает практика, большинство заемщиков недооценивают влияние структуры графика на итоговую экономию. Проценты начисляются на остаток ежедневно, и момент внесения средств имеет критическое значение.
О том, как не потерять деньги при досрочном погашении, рассказал Антон Винер, сооснователь и совладелец Группы Родина.
Где прячутся проценты
В первой половине срока кредита ежемесячный платеж состоит в основном из процентов. Банк получает свое вознаграждение вперед. Тело долга уменьшается медленно.
В этот период любое досрочное погашение дает максимальный эффект. Сокращается база для начисления процентов. Переплата снижается заметно.
Во второй половине срока ситуация меняется. Основные проценты уже выплачены. Остается только «тело». Досрочный платеж здесь уже почти не влияет на общую переплату. Деньги, внесенные на 20-й год 25-летней ипотеки, фактически просто возвращают вам же ваш основной долг без экономии. Временные ворота для эффективной досрочки закрыты.
Ошибка накопления
Заемщики часто копят крупную сумму для единоразового «гасящего» платежа. В условиях двузначных ипотечных ставок это тактически неверно.
Пока деньги лежат на счете, они не работают на сокращение долга. Инфляция съедает их реальную покупательную способность. Ставка по кредиту продолжает капать. Регулярные небольшие платежи, напротив, сразу уменьшают остаток задолженности.
«Проценты по ипотеке начисляются ежедневно. Поэтому чем раньше после получения дохода вы вносите платеж, тем выше эффект. Отложенное внесение средств внутри расчетного периода — это прямая переплата», — отмечает эксперт.
Регулярность против разовых крупных платежей
Сравнение эффективности показывает: частые, но небольшие суммы выигрывают у редких крупных траншей.
Причина в математике базы. Каждый промежуточный платеж сокращает тело долга. Соответственно, на следующий день проценты начисляются уже на меньшую сумму. Чем чаще это происходит, тем быстрее тает процентная часть.
Разовый крупный платеж, сделанный с опозданием, дает меньший совокупный эффект за счет упущенного времени.
Банку не важно, сколько у вас накоплено, — ему важно, сколько вы должны на сегодня.
Математика выбора
При одинаковой сумме досрочки стратегии дают разный результат.
Сокращение срока кредита — всегда более агрессивный инструмент, он уменьшает количество периодов начисления процентов. Экономия по сравнению с уменьшением ежемесячного платежа выше в 2–2,5 раза. Это сухая статистика, подтвержденная расчетами любого ипотечного калькулятора.
Уменьшение платежа снижает текущую нагрузку. Это инструмент безопасности, а не заработка. Он полезен, если доходы нестабильны. Но с точки зрения итоговой переплаты он проигрывает сокращению срока.
Альтернативная оптика: когда не гасить выгоднее
Жесткое правило «сокращать срок» работает не всегда.
Если ставка по ипотеке ниже доходности доступных финансовых инструментов (например, депозитов или облигаций), выгоднее платить по минимуму, а разницу инвестировать. Однако это требует дисциплины. У заемщика, выбравшего эту модель, есть соблазн потратить высвободившиеся деньги. Если система контроля отсутствует, экономический эффект обнуляется.
Решение принимается не на эмоциях, а на основе полной стоимости альтернативных вариантов использования средств.
Что в итоге?
Правила эффективного досрочного погашения жесткие и простые.
Первое. Вносите деньги в первой половине срока. После этого рубежа эффект стремится к нулю.
Второе. Не копите. Вносите платеж сразу после поступления доходов.
Третье. Если есть запас финансовой прочности, выбирайте сокращение срока. Если доходы шаткие — уменьшайте платеж, но осознанно жертвуйте экономией.
Четвертое. Сравнивайте ставку по ипотеке с доходностью альтернатив.
Наибольший финансовый эффект достигается при системном и регулярном сокращении основного долга. Остальное — просто проценты, которые можно было не платить.
Группа Родина — инвестиционно-девелоперская компания. Реализует формат развития регионов и городских районов с акцентом на жилье, спортивную, образовательную и деловую инфраструктуру. В портфеле — 11 проектов на разных стадиях реализации. Общая площадь — более 1,6 млн м².
