Какие предложения обсуждались
Правительство рассматривает увеличение лимитов до 15–18 миллионов рублей для Москвы и Санкт-Петербурга и до 8 миллионов для регионов, а также дифференцированные процентные ставки: 10% для семей с одним ребёнком, 6% с двумя и 4% с тремя и более детьми. Это может вдвое увеличить стоимость ипотеки для семей с одним ребёнком. Планируются меры по предотвращению фиктивных схем с фиктивными разводами и двойным получением льготной ипотеки: под ограничения могут попасть родители с уже оформленной ипотекой и официально одинокие заёмщики, которые не проживают с ребёнком по одному адресу. И самое обсуждаемое — повышение ставки могут распространить даже на кредиты, оформленные после 1 февраля 2026 года.
Почему спрос уже упал?
Аналитики Redcat называют две основные причины. Первая: введённые в 2026 году ограничения по семейной ипотеке. Теперь супруги должны быть созаёмщиками, что значительно сократило круг потенциальных заёмщиков. «Часто случается, что один из супругов имеет плохую кредитную историю или был банкротом, что делает получение кредита невозможным», — поясняется в релизе.
Вторая причина — низкая рождаемость, особенно в крупных городах. Детей младше семи лет в семьях всё меньше, соответственно, спрос на семейную ипотеку стал менее заметным. Демография, как ни цинично это звучит для рынка недвижимости, оказалась фактором номер два.
А другие льготные программы?
Ещё как больно. Военная ипотека, ранее популярная среди военнослужащих, потеряла свою привлекательность из-за высокой процентной ставки и снижения суммы кредита. IT-ипотека столкнулась с ограничениями: теперь заёмщики не могут приобретать жильё в Москве и Санкт-Петербурге, а сумма кредита была уменьшена с 30 до 9 миллионов рублей. Результат — падение спроса на IT-ипотеку на 80%. Восемьдесят процентов — это не коррекция, это обрушение сегмента.
Что происходит со спросом?
За первые четыре месяца 2026 года спрос на жилищные кредиты сократился почти на 18% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. В Москве и ближнем Подмосковье зарегистрировано 16,7 тыс. ипотечных сделок — это на 18% меньше, чем годом ранее. Однако после мартовских минимумов в апреле количество сделок с ипотекой выросло на 8%. Доля ипотеки в Московском регионе в апреле составила 61,3%, тогда как в марте она опускалась до минимального уровня в 59% — серьёзное падение относительно пиковых 77,4% в январе.
Восстановление, которое аналитики наблюдают в апреле–мае, опирается преимущественно на рыночные программы с субсидированием от застройщиков. С начала года учётная ставка ЦБ снизилась с 16% до 14,5%. Это сделало рыночную ставку более доступной и снизило размер субсидирования для застройщиков, поэтому девелоперы сейчас активно вкладываются в финансирование таких программ с целью поддержания интереса покупателей.
Наталья Шаталина, генеральный директор агрегатора новостроек Redcat: «На данный момент многие потенциальные покупатели занимают выжидательную позицию, ожидая дальнейшего снижения ставок, что заметно по медленному восстановлению интереса к первичному жилью. В то же время застройщики, стремясь привлечь клиентов, предлагают значительные скидки на готовое жильё, это создаёт возможности для покупки больших площадей по более выгодным условиям. Если новостройка приближается к сдаче в эксплуатацию, дом даже уже, например, сдан и оформлен на юридическое лицо застройщика, то застройщики готовы идти на достаточно большие скидки. То есть сейчас хороший момент для покупки больших площадей в готовых домах».
А что сами девелоперы говорят про поведение покупателей?
Ксения Садкова, директор по продажам девелопера LEGENDA, подтверждает: ажиотаж вокруг старой семейной ипотеки уже сошёл на нет.
«Покупатели в Москве и Санкт-Петербурге, которые хотели успеть воспользоваться семейной ипотекой до изменения условий с 1 февраля, в основном уже реализовали своё намерение. Сейчас мы видим возвращение семейного покупателя и перераспределение спроса в сторону крупногабаритных квартир — с двумя и тремя спальнями. При этом значительная часть клиентов зависит от кредитного плеча, и, пока ключевая ставка не вернётся к более привычному и доступному уровню, доля ипотеки будет оставаться ограниченной».
Что в итоге
Рынок ипотеки за четыре месяца 2026 года пережил спад на 18%, затем частичное апрельское восстановление на 8% и теперь готовится к двум раундам изменений.
Первый — 1 июня, параметры которого пока не утверждены, и никто не знает, будут ли это косметические правки или полноценное ужесточение.
Второй — 1 июля, когда семьи с одним ребёнком рискуют получить льготную ставку в 10% вместо 6%. Покупатели, желавшие успеть, уже всё оформили до 1 февраля. Остальные замерли в ожидании.
Застройщики, чтобы хоть как-то стимулировать спрос, распродают готовые квартиры со скидками. Ирония судьбы: сейчас действительно хороший момент для покупки большой квартиры — но только для тех, кому ипотека не нужна.
Читайте также:
