Новые микрорайоны на месте заводов: что ждёт москвичей
Квартира рядом с заводом — раньше это звучало как приговор, теперь ситация изменилась. За 15 лет в Москве запустили почти 400 проектов комплексного развития территорий, и цены на жильё в таких локациях уже догоняют средние по району.
Масштаб промзон в цифрах
По данным консалтинговой компании CMWP, которая специализируется на анализе коммерческой недвижимости и стратегическом консалтинге, в Москве насчитывается 19 тыс. га промышленных зон. Большинство из них расположены в Восточном, Юго‑Восточном и Южном направлениях столицы.
На текущий момент в городе подготовлено почти 400 проектов комплексного развития территорий (КРТ) общей площадью более 4,5 тыс. га. Это указывает на то, что редевелопмент перестаёт быть эпизодической практикой и выходит на системный уровень, охватывая значительные городские пространства.
Ключевые проекты и их параметры
Один из самых масштабных примеров редевелопмента — бывшая промзона ЗИЛ. До начала реновации в 2013 году она занимала около 40% территории Даниловского района. Сейчас здесь построено 1,5 млн кв. м жилья, создана набережная Марка Шагала, парк, универмаг, концертный зал, а также объекты коммерческой и социальной инфраструктуры.
Денис Бобков, генеральный директор аналитической и консалтинговой компании «Недвижимость‑Профи», выделяет ещё три крупных проекта:
«На мой взгляд, интересным является проект застройки МиГ (1‑й Боткинский, вл. 7) – 2,3 млн кв. м на Ленинградском проспекте – это внушительный объем в интересном месте, буквально в двух шагах от ТТК. Внутри ТТК интересный проект КРТ на ул. Орджоникидзе, вл. 11 – 521 тыс. кв. м застройки. На третье место поставил бы КРТ на Автомоторной – на 77 га предполагается строительство 1,7 млн кв. м».
На уровне районов: Останкино и Бутырский
На территории бывшей промзоны «Калибр» площадью 9,01 га в Останкинском районе планируется 88 тыс. кв. м нового жилья, а также общественно‑деловые, социальные и торговые объекты. В зоне пешей доступности от метро «Фонвизинская» возводится бизнес‑центр класса A Upside Останкино — два корпуса на 8 и 15 этажей.
В Бутырском районе в рамках программы «Индустриальные кварталы» планируют возвести более 650 тыс. кв. м жилья и свыше 340 тыс. кв. м общественно‑деловой недвижимости. Цены на жильё и офисы в таких локациях, по наблюдениям аналитиков, как правило, растут по мере реализации проектов.
Соотношение жилья и рабочих мест
Денис Бобков комментирует подход к планированию новых кварталов:
*«При концепции, что человек живёт и работает в одной локации, нужно возводить жилые дома и бизнес‑центры в соотношении 2 к 1 (то есть 65–70% — жильё, 30–35% — офисы и инфраструктура). Городские власти со своей стороны подтверждают это распределение 70/30 в пользу жилья».*
Такой баланс призван обеспечить локальную занятость и снизить необходимость ежедневных перемещений, но требует грамотного планирования социальной, торговой и культурной инфраструктуры.
Инфраструктура, затраты и преференции
Юлия Токарева, партнер и руководитель отдела стратегического консалтинга компании CMWP, перечисляет ключевые сложности, с которыми сталкиваются девелоперы при освоении промзон:
«Необходимость консолидации территории — выкуп участков у множества собственников, снос и подготовка территории, иногда и ревитализация, модернизация инженерных сетей».
Среди мер поддержки со стороны города эксперты называют льготы при смене видов разрешённого использования (ВРИ), особые налоговые режимы для резидентов технопарков, а также программу по стимуляции создания мест приложения труда.
Денис Бобков добавляет к этому экологический аспект:
«В большинстве случаев почву в промзонах приходится рекультивировать, то есть вывозить загрязнённую землю и завозить новую чистую, что ощутимо сказывается на бюджете проекта».
Транспортная доступность остаётся ещё одной ключевой проблемой: многие проекты требуют участия городских властей для строительства дополнительных дорог и транспортных узлов, поскольку девелопер самостоятельно метро или крупную развязку не построит.
Городская повестка и дальнейшие планы
С учётом дефицита свободной земли в Москве реновация промзон продолжает набирать обороты. В конце ноября прошлого года мэр Москвы Сергей Собянин сообщил о пяти новых проектах общей площадью 112 га в районах Строгино, Люблино, Марьина Роща, Гольяново и Войковский. Это даст новые точки роста для рынка недвижимости.
Мнение девелопера
Алексей Перлин, управляющий партнер девелоперской компании Upside Девелопмент (которая возводит бизнес-центр Upside Останкино), рассказывает о подходе к застройке на месте бывшего пивоваренного завода:
«Приступая к возведению бизнес‑центра на месте известного пивоваренного завода, в архитектурную концепцию здания был заложен симбиоз истории и современности. Основной идеей стало сохранение исторического наследия бывшего завода, которое дополняется новыми объемами».
Сохранение элементов исторической застройки и передача контекста места, как правило, обходятся дороже и сложнее в реализации, чем «чистая» застройка, но повышают эстетическую и социокультурную ценность новых кварталов.
Заключение
Редевелопмент промзон в Москве уже даёт ощутимые результаты — миллионы квадратных метров жилья и офисов, новые парки и общественные пространства. Вместе с тем проекты остаются капиталоёмкими и сложными: консолидация участков, рекультивация почв, модернизация инженерии и транспортная доступность требуют координации с властями и значительных инвестиций. Для москвичей это означает появление новых микрорайонов и инфраструктуры, но также — длительные стройки и изменения ценовой динамики в соседних районах.
Читайте также: Хорошая архитектура там, где мы чувствуем себя людьми
Похожие объекты
