Деньги уходят
«Деньги начинают уходить. Новые инвесторы заходят гораздо осторожнее или не заходят вовсе», — отмечает Анохин. Эксперт опирается на практику работы с клиентами: видит, кто продаёт с фиксацией прибыли, кто отказывается от покупки и какие объекты долго стоят без арендаторов.
Почему падает доходность
С 2026 года для ИП на упрощённой системе и патенте существенно снизили лимит дохода для сохранения льготного режима. Апартаменты, отнесённые к торгово-офисным объектам, платят налог на имущество до 2% от кадастровой стоимости. Добавляются высокие коммунальные платежи (обычно на 20–30% выше, чем в квартирах) и расходы на управление.
В результате объекты, которые на старте продаж выглядели выгодными, на практике часто приносят меньше ожидаемого. «Налоги и эксплуатационные расходы постепенно съедают прибыль», — поясняет Анохин.
Конкуренция внутри комплексов
В одном доме одновременно на аренду выходит большое количество лотов от разных собственников. Это давит на арендные ставки и увеличивает сроки поиска жильцов. Проекты без сильной управляющей компании особенно уязвимы — их сложнее сдавать и продавать.
Апартаменты — почти жильё, но с оговорками
С февраля 2026 года в апартаментах, пригодных для проживания, разрешили временную регистрацию (по месту пребывания) собственникам и их близким родственникам на срок до 5 лет. Это упрощает жизнь, но не решает главную проблему.
Апартаменты по-прежнему остаются нежилыми помещениями. Поэтому сохраняются серьёзные ограничения:
- повышенные тарифы на коммунальные услуги;
- отсутствие многих льгот по ЖКХ для пенсионеров, многодетных, инвалидов и других категорий;
- сложности с социальной инфраструктурой — застройщик не обязан строить рядом школу или детский сад;
- нельзя использовать материнский капитал и многие льготные ипотечные программы;
- ограничены налоговые вычеты и некоторые региональные доплаты к пенсии.
Квартиры забирают спрос
Классическое жильё на этом фоне выглядит проще и понятнее: прозрачный статус, ниже риски, легче сдавать в аренду и комфортнее жить. Именно поэтому инвесторы всё чаще выбирают квартиры.
Апартаменты теряют статус универсального решения и переходят в нишевую категорию.
Новые проекты уходят на юг
Почти половина апартаментов в продаже сейчас приходится на юг России. В Москве и Санкт-Петербурге их доля стабилизировалась или снижается.
Формат постепенно перетекает в регионы с высоким туристическим спросом и более мягким климатом.
Рынок очищается
Слабые проекты, которые маскировались под жильё, но не обеспечивали стабильного дохода и понятной модели управления, постепенно теряют ликвидность.
Остаются в основном сервисные апартаменты с профессиональной управляющей компанией и объекты в сильных локациях.
Что в итоге
Рост налогов и расходов не уничтожил рынок апартаментов, но изменил его характер. Формат перестаёт быть массовой инвестицией и становится выбором для более опытных инвесторов, готовых разбираться в нюансах и принимать дополнительные риски.
Справка:
Константин Анохин — управляющий партнёр агентства «Генератор Недвижимости», частный брокер на рынке недвижимости Санкт-Петербурга. Работает в сфере с 2019 года. Выводы основаны на практическом опыте сопровождения сделок с инвесторами, а не на общероссийской статистике.
Читайте также: Стратегии инвестора в недвижимость в 2026 году
