Девелоперы уходят из масс-маркета: что остаётся покупателям

За первое полугодие 2026 года на рынке массовых новостроек старой Москвы не стартовал ни один новый проект. Девелоперы не видят экономического смысла: высокая ставка и городские требования съедают маржу. Предложение за год уменьшилось на 35%, цены при этом выросли на 20%, а число сделок упало вдвое.

Ни одного нового проекта за полгода

Первичный рынок массового жилья в «старой» Москве переживает не лучшие времена. По итогам первого полугодия 2026 года девелоперы не вывели на рынок ни одного нового проекта комфорт-класса. В уже реализуемых жилых комплексах началось строительство лишь 11 новых корпусов.

Общий объём предложения в сегменте составил 9,6 тыс. лотов. За квартал показатель уменьшился на 7%, за полугодие прибавил 1% (за счёт технических факторов), а в годовом выражении просел на 35%.

Из 9,6 тыс. лотов 8,8 тыс. — квартиры (-32% за год) и 0,8 тыс. — апартаменты (-53% за год).

Юлия Иванова, директор департамента аналитики и консалтинга компании «Метриум»: «На фоне действия высокой ключевой ставки и строгих регуляторных требований со стороны города маржинальность массового жилья существенно снизилась. В результате девелоперы за первые шесть месяцев 2026 года не открыли продажи ни в одном новом проекте комфорт-класса. Компании продолжили переориентировать свои портфели на бизнес-класс и более дорогие сегменты».

Предложения мало, цены высоки

Несмотря на дефицит новых проектов, цены на массовое жильё продолжают расти. Средневзвешенная цена квадратного метра по итогам полугодия составила 424,9 тыс. руб. За квартал прирост — 2%, за полугодие — 4%, за год — 20%.

Квартиры в среднем стоят 431 тыс. руб. за кв. м (+19% за год), апартаменты — 350,6 тыс. руб. (+24% за год).

Самый доступный бюджет в сегменте — 5,6 млн руб. за апартамент площадью 22 кв. м в ЖК «Вэллби» (ЗелАО). Самая дешёвая квартира — 7,8 млн руб. за 29,1 кв. м в ЖК «Зеленый парк» (там же).

Спрос упал вдвое, ипотека дорожает

За полугодие зарегистрировано 7,1 тыс. сделок — на 53% меньше, чем во втором полугодии 2025 года, и на 49% меньше, чем год назад. Во втором квартале 2026 года оформлено 3,4 тыс. ДДУ (-6% к первому кварталу, -47% за год).

Доля сделок с ипотекой выросла до 76% (+1 п.п. за полугодие). Средняя ставка по рыночной ипотеке к концу июня достигла 18,7%.

Как это объясняют те, кто строит

Ярослав Гутнов из SIS Development (это тот, у кого ЖК «Первый Рязанский») говорит, что без семейной ипотеки рынок массового жилья вообще бы встал. Она — единственное, что ещё двигает сделки.

В феврале-мае покупатели резко сбавили обороты: люди испугались новых условий по льготной программе и замерли в ожидании. А в июне, когда стало известно, что правительство снова собирается менять правила семейной ипотеки, народ ринулся оформлять сделки. По данным «Метриум», в июне количество ДДУ выросло на 11% по сравнению с маем.

Парадокс: людей напугали не сами изменения, а слухи о них. Захочешь отложить покупку — а потом вообще ничего не останется. Вот и пришлось брать.

 

Что покупают и где

В структуре спроса лидируют три округа: ВАО, ЮВАО и ЗАО. Самые популярные проекты:

• ЖК «Лучи» (ЗАО) — 661 сделка;
• ЖК «Метроном» (ВАО) — 340 сделок;
• ЖК «Левел Южнопортовая» (ЮВАО) — 318 сделок.

В структуре предложения растёт доля студий (+1,7 п.п. до 17,3%) и однокомнатных квартир (+2,4 п.п. до 37,8%). Крупные форматы, напротив, теряют позиции.

При этом средняя площадь купленной квартиры выросла до 43,9 кв. м (+6% к предыдущему полугодию) — покупатели стали реже брать студии из-за их подорожания и сместились в сторону семейных форматов.

Отделка тоже меняется: доля лотов с чистовой отделкой выросла до 47,6% (+8 п.п. за полугодие) за счёт проектов ПИК, которые традиционно продают готовое жильё.

Итоги

Рынок массовых новостроек старой Москвы в тупике. Строить здесь становится невыгодно, а покупать — всё дороже. Девелоперы уходят в бизнес-класс, предложение тает, цены ползут вверх, а спрос уменьшился вдвое. Семейная ипотека пока держит рынок на плаву, но даже она не спасает от структурного дефицита доступного жилья в исторических границах столицы.

Читайте также: Названы самые доступные новостройки внутри МКАД

Продажа, аренда, коммерческая недвижимость

Самые горячие новости читайте на Реал Эстейт.ru 

Подписывайтесь на наш канал