Москвичи вложились во «второй дом» на курортах

Высокая инфляция съедает доходность вкладов. Недвижимость на курортах всё чаще используют для инвестиций. На Кавказских Минеральных Водах в экспозиции уже 5104 лота — почти как в Сочи.

Почему москвичи смотрят за пределы Подмосковья

Значительную часть покупателей недвижимости в регионах с курортной составляющей составляют жители крупных мегаполисов ЦФО. Запрос у них предсказуемый: комфорт, безопасность, детская и социальная инфраструктура, возможность добраться сразу несколькими видами транспорта.

Причин выбирать жизнь вне мегаполиса, даже имея там жильё, несколько. Удалённая работа, желание провести зиму в относительно тёплом климате — но не за рубежом, где затраты будут слишком высоки, а перелёт длительным. Возможность быстро и относительно недорого добраться до локации. Особенно часто идут на покупку квартир в курортных зонах семьи, где больше одного ребёнка, а также есть пожилые родители.

Девелоперы обратили внимание и на тенденцию: иногда курортную квартиру покупают вскладчину, оформляя долевую собственность большой семьёй. Так формируется собственный семейный таймшер — братья и сёстры со своими детьми и внуками делят время пребывания в курортной недвижимости, а порой сдают её своим друзьям и знакомым на период отпуска.

От депозита к «второму дому»

Инфляция делает своё дело: деньги на вкладах обесцениваются быстрее, чем приносят доход. Вкладчик забирает их и ищет, куда пристроить. Акции — волатильно, облигации — скучно, золото — не всем по карману. Недвижимость остаётся самым понятным инструментом. А дальше срабатывает простая мысль: если уж покупать, то не абстрактные метры, а то, чем можно пользоваться. Так инвестиционный интерес незаметно превращается в «второй дом» у моря или в горах.

Увеличение внутреннего туристического потока также интенсифицирует инвестиционную составляющую.

Инвестиционная составляющая и ипотека

Примерно половина покупателей рассматривает курортную недвижимость как частично или полностью инвестиционную покупку. Логика простая: в месяцы невостребованные для гостей проживать самим, в высокий сезон зарабатывать. Чаще всего такие квартиры планируют сдавать посуточно или краткосрочно. Поэтому ищут предложения с отделкой и меблировкой от застройщика, чтобы сразу же начать зарабатывать.

В курортных регионах девелоперы отмечают, что особенно активны в инвестиционных покупках жители Москвы, Санкт-Петербурга, а также северных регионов. Многие из них рассматривают дальнейший переезд.

Покупатели из других регионов активно используют дополнительные возможности: семейную ипотеку, рассрочки от девелоперов и низкий первый взнос. Ипотечный платёж на некоторых локациях настолько низкий, что сопоставим с ежемесячной квартплатой в премиальных ЖК Москвы. Такой платёж покрывает даже неполная загрузка лота в высокий сезон.

Спрос на миграцию из Москвы

Многие семьи решили, что дача в Подмосковье — уже не настолько привлекательный отдых, и в 2026 году активный спрос смещается. Девелоперы это чувствуют. ГК ССК открыла в центре Москвы первый офис продаж курортной недвижимости — до этого компания работала с клиентами удалённо или через партнёров. На столичный рынок выведены объекты в Анапе, Новороссийске, Железноводске и Калининградской области. Общий объём в экспозиции составил более 365 тыс. кв. м. В Москве же компания строит БЦ «Сити Строгино» с гостиничной инфраструктурой.

КавМинВоды демонстрируют рост

В сентябре 2025 года в Минводах проходил Форум «Внутри.рф», который в этом году состоится в октябре на курорте Сбера Манжерок. Уже тогда эксперты практически предсказали популярность инвестиционных и не только покупок недвижимости в данном горном регионе. Не прошло и года, а кавказская здравница почти сравнялась с показателями экспозиции на первичном рынке Сочи, Анапы и Балтики.

В 2025 году Ставропольский край посетили 9 млн туристов, и год к году цифра только растёт. Средняя глубина бронирования составляет 3 месяца для объектов размещения. За последние годы сменилась концепция бальнеологических курортов в сторону их всесезонности. Плюс из Минеральных Вод теперь гораздо дешевле улететь в Стамбул, а также можно быстро добраться до Краснодарского края летом или до находящихся в локации лыжных горных курортов зимой.

По данным ГК ССК, к концу третьего квартала 2026 года на рынке новостроек КавМинВод (Ессентуки, Пятигорск, Кисловодск, Железноводск) в экспозиции представлено 5104 лота. Уже сейчас этот объём превосходит предложение таких популярных курортных локаций, как Анапа — 4579 лотов, и Балтийское побережье (Зеленоградск, Светлогорск, Янтарный) — 4072 лота. Курорт почти догнал Сочи, где представлено 5236 лотов.

По оценкам экспертов, такая динамика вывода новых проектов и низкая стоимость квадратного метра на входе способны не только составить конкуренцию морским курортам, но и перетянуть заметную часть спроса инвесторов в курорты Ставропольского края. Впрочем, прогноз есть прогноз.

Железноводск выходит в лидеры

На фоне общей обстановки рынка недвижимости КавМинВод особое внимание обращает на себя город Железноводск. После выхода в продажу первой очереди проекта «Город открытых горизонтов Нагория» от ССК объём предложения квадратных метров в локации увеличился с 11,4 тыс. до 119 тыс. кв. м. Это вывело Железноводск на третье место среди всех городов агломерации Кавказских Минеральных Вод по объёму возводимого жилья.

По данным отчёта MACON, на первом месте находится Кисловодск — 234 тыс. кв. м, на втором — Пятигорск, 215 тыс. кв. м. Далее следуют Ессентуки — здесь строится 133 тыс. кв. м, и Минеральные Воды — около 116 тыс. кв. м. Общая проектная площадь корпусов во всех городах в курортном кластере составляет 837 тыс. кв. м, что в 3 раза больше, чем в 2022 году.

Согласно данным отчёта MACON, в условиях низкого предложения за 5 лет спрос на новостройки в районе Кавказских Минеральных Вод вырос в 1,6 раз. Покупка оказалась актуальна как локальным, так и приезжим покупателям. Поэтому, в частности, Железноводск может представлять интерес для разных целевых групп: для тех, кто приобретает жильё под собственное проживание, и для инвесторов. Наличие и аэропорта, и вокзала, а также федеральных трасс и жд сообщения с Краснодаром и другими перспективными туристическими локациями помогает положительной динамике — покупатели понимают, что регион не является замкнутым на себе.

Ценовой разрыв с Черноморским побережьем

Ключевой движущей силой спроса является стоимость. Даже на фоне выхода современных высококлассных проектов ценовой разрыв с курортными локациями Черноморского побережья остаётся значительным. По итогам 7 месяцев этого года средняя цена кв. метра в сделках с квартирами в Железноводске составила 173,5 тыс. руб., в Пятигорске — 134,3 тыс. руб., в Ессентуках — 131,8 тыс. руб., в Кисловодске — 197,4 тыс. руб. Тот же показатель в Сочи за обозначенный период составил 731,4 тыс. руб., в Анапе — 314,7 тыс. руб., в Новороссийске — 191,7 тыс. руб.

Что это значит для рынка

Если заявленные проекты будут реализованы, Железноводск из небольшой локации превратится в один из центров жилищного строительства кластера. Это изменит расстановку сил внутри КавМинВод — впрочем, как именно, пока можно только предполагать.

Застройщики рассчитывают, что смогут строить социальную инфраструктуру, улучшится транспортное сообщение между локациями, повысятся требования к комфорту и стандарты даже у обычных ЖК и управляющих компаний, будут создаваться новые рабочие места, снимется проблема сезонности, от которой страдают практически все курортные регионы. Для девелопера сделать формат проживания круглогодичным или хотя бы регулярным — например, в рамках всех детских каникул — уже большая удача.

Перераспределение спроса в пользу Кавказских Минеральных Вод обусловлено не только ценовым разрывом с Черноморским побережьем, но и изменением образа жизни покупателей из мегаполисов. Инфляция, удалённая работа и всесезонность курортов делают «второй дом» в Железноводске или Кисловодске не экзотикой, а рациональным выбором для семей с детьми и инвесторов.