22 декабря 2010

Как оплатить покупку недвижимости за рубежом и не попасть впросак?

В последнее время все больше россиян приобретают недвижимость за рубежом. И проблема, как передать деньги продавцу, проживающему в другом государстве, непременно встает перед каждым покупателем. На сегодняшний день существует несколько вариантов решения этой задачи, каждый из которых имеет свои плюсы и минусы. Как безопасно произвести оплату за приобретенное за рубежом жилье, а также не забыть о комиссиях с налогами, которые в сумме прибавляют к стоимости объекта едва ли не десять процентов, расскажет материал RealEstate.ru

В последнее время все больше россиян приобретают недвижимость за рубежом. И проблема, как передать деньги продавцу, проживающему в другом государстве, непременно встает перед каждым покупателем. На сегодняшний день существует несколько вариантов решения этой задачи, каждый из которых имеет свои плюсы и минусы. Как безопасно произвести оплату за приобретенное за рубежом жилье, а также не забыть о комиссиях с налогами, которые в сумме прибавляют к стоимости объекта едва ли не десять процентов, расскажет материал RealEstate.ru.

В большинстве европейских стран  процесс оплаты покупки недвижимости достаточно четко структурирован и в обязательном порядке контролируется или представителями участников сделки (юристами), или представителями государства (это может быть нотариус или иной регистрирующий орган). «При этом очень важно до совершения сделки понять, как будет осуществляться процесс оплаты недвижимости, какие возникают дополнительные расходы, а также определить риски потери внесенных средств в случае отказа от совершения сделки по вине каждой из сторон. В большинстве случаев ответы на вопросы поможет дать юрист, агентство недвижимости и нотариус», - предупреждает управляющий директор компании Lowell Finance Кирилл Долгинский.

Как правило, стандартная схема покупки включает в себя несколько этапов: предложение о покупке, внесение задатка, юридическая подготовка и проверка сделки, подготовка необходимого финансирования (в том числе и ипотечного кредита), финальный расчет и регистрация сделки. То есть покупатель сталкивается с финансовыми вопросами дважды: на этапе внесения задатка и на этапе полной оплаты покупки.

Первый финансовый вопрос, который стоит перед покупателем недвижимости – каким способом оплатить покупку? Сделать это можно двумя путями: оплатить наличными или же посредством банковского перевода. «Для оплаты безналичным расчетом необходимо открыть валютный счет в России и на основании предварительного договора отправлять средства на счет застройщика или нотариуса в зависимости от страны и условий договора», - консультирует генеральный директор компании "МИЭЛЬ-DPM" Наталья Завалишина. – «Если  Вы открыли  счет в другой стране, по приезду в Россию необходимо уведомить об этом налоговую, без этого уведомления ни один банк в России не имеет право отправлять на этот Ваш счет денежные средства». По данным компании «Бест-недвижимость», комиссия банка за перевод денежных средств составляет 1%, но обычно не превышает 150-200 долл.

Что касается способа оплаты наличными, то он позволяет снизить расходы при регистрации сделки, а также оптимизировать ежегодные налоги на недвижимость, если в договоре будет указана иная - сниженная - цена объекта недвижимости. Из плюсов наличного расчета это, пожалуй, все. А вот минусов такого способа оплаты намного больше. Во-первых, при перепродаже недвижимости придется платить налог с разницы от цены, указанной в договоре покупки и указанной в договоре о продаже, что часто уже само по себе составляет существенную долю дополнительных расходов. Во-вторых, в случае возникновения сложностей с объектом недвижимости и расторжении сделки, говорить о возврате средств, уплаченных наличными, практически не приходится. И в-третьих, если покупка недвижимости планируется с помощью ипотечного кредитования, банк будет исходить их цены, указанной в договоре, игнорируя реальную рыночную стоимость объекта. Даже если банк декларирует, что готов рассматривать возможность предоставления кредита исходя из оценочной стоимости недвижимости, на практике он будет исходить только из стоимости, отраженной в договоре. Наконец, в случае возникновения сложностей с объектом недвижимости и расторжения сделки рассчитывать на возврат средств, уплаченных наличными, тоже не стоит, всегда есть вероятность, что продавец вернет только ту сумму, что была прописана в договоре.

Как отмечают игроки рынка, в европейских странах возможностей полная оплата наличными при сделках купли-продажи недвижимости не практикуется. Но при этом довольно распространены «серые схемы» - занижение стоимости объекта в договоре и частичная оплата наличными. «Во избежание возможных сложностей мы настоятельно рекомендуем использовать только безналичные способы оплаты покупки недвижимости с официальной регистрацией сделки", – говорит К.Долгинский из Lowell Finance. – "Дело в том, что в случае, если возникнет необходимость в реализации объекта недвижимости, это может вызвать дополнительные сложности и расходы по уплате налогов на прирост капитала, или рыночной стоимости».

По мнению юриста юридической фирмы Lidings, консультирующей иностранные компании по вопросам российского права, Ильи Горячева, самый надежный вариант оплаты – использовать проверенное третье лицо. Можно обратиться к нотариусу страны места нахождения недвижимости, у которого сумма по сделке будет храниться в депозите до получения выписки из Реестра прав на недвижимое имущество страны, где находится недвижимость. Услуги нотариуса будут стоить порядка 300-500 евро. А вот услуги риэлтора по поиску недвижимости и ведению всей сделки чаще всего оплачивает продавец.

Но помимо этого будущих собственников недвижимости за рубежом поджидает не малое количество рисков. "В частности, одним из возможных рисков при продаже недвижимость является наличие тех правообладателей приобретаемого недвижимого имущества, о которых покупатель не может узнать в силу недобросовестности покупателя", – рассказывает И.Горячев. -"Также нужно убедиться, что текущее состояние приобретаемой недвижимости соответствует обещанному. В противном случае, после завершения сделки можно столкнуться с необходимостью проводить капитальный ремонт приобретенного имущества".

Наконец, чтобы стать счастливым собственником недвижимости за рубежом, покупателю предстоит заплатить достаточно большое количество налогов. В разных странах налоги разные, но общая сумма их везде не маленькая. Вместе с тем, есть и хорошие новости: российское законодательство не предусматривает налогообложение приобретения недвижимости вне пределов Российской Федерации, рассказывает консультант по зарубежной недвижимости Cliff Property Игорь Персидский.
 
Аля ДЕНИСОВА

Следите за новостями