Банки получают прибыль, застройщики просят послаблений: в чем проблема эскроу-счетов

Что такое эскроу-счета

Покупатель переводит деньги за квартиру на специальный эскроу-счёт в уполномоченном банке. Средства остаются замороженными до момента завершения строительства и подписания акта приёма-передачи. Только после этого банк раскрывает счёт и переводит деньги застройщику.

Главной целью системы была защита дольщиков от недостроев и мошенничества.

Закрытый и раскрытый счёт: в чём разница

Закрытый счёт — во время строительства. Деньги покупателя заблокированы, застройщик не имеет к ним доступа. Строительство ведётся за счёт банковских кредитов или собственных средств девелопера.

Раскрытый счёт — после сдачи дома в эксплуатацию и передачи ключей. Банк перечисляет накопленные средства застройщику, после чего счёт закрывается.

Как система работала раньше и почему изменилась

До 2018 года дольщики платили напрямую застройщику, и деньги сразу шли на стройку. Это создавало удобство для девелоперов, но приводило к массовому появлению обманутых дольщиков.

С 2018 года эскроу-счета стали обязательными для новых проектов, а с 2020 года — для всех. Банки получили крупные объёмы «длинных» денег (на 1 мая 2026 года — 7,4 трлн рублей) и одновременно продолжают выдавать проектное финансирование.

Позиция застройщиков

Ильдар Хусаинов, основатель и руководитель агентства «Этажи», на форуме предложил разрешить поэтапное раскрытие эскроу-счетов. По его мнению, текущая модель приводит к тому, что банки фактически определяют, кто может работать на рынке.

Хусаинов отмечает, что без изменений отрасль рискует столкнуться со стагнацией: многие застройщики испытывают кассовые разрывы, а рост цен уже не находит отклика у покупателей.

Позиция банков

Что предлагает Минстрой

Никита Стасишин на пленарном заседании 18 июня сказал: «С учетом той прибыли, которую заработали банки… Я думаю, к этому снаряду, вопросу нужно подходить».

Минстрой рассматривает возможность поэтапного раскрытия эскроу: застройщик мог бы получать часть средств после завершения ключевых этапов (котлован, каркас, отделка), а не только в конце проекта. Это должно снизить зависимость от дорогих кредитов и помочь сдержать рост себестоимости.

Что происходит с рынком сейчас

Спрос на новостройки в ипотеке постепенно снижается — покупатели всё чаще выбирают вторичное жильё и индивидуальное жилищное строительство. По данным Домклик, в мае 2026 года новостройки занимают уже меньшую долю в выдачах по сравнению с предыдущими периодами.

Застройщики отмечают, что потребитель всё хуже выдерживает постоянный рост цен на первичном рынке.

Почему это важно для покупателя

Поэтапное раскрытие могло бы уменьшить финансовую нагрузку на застройщиков, ускорить проекты и в перспективе стабилизировать цены. Сейчас вся дополнительная себестоимость (кредиты, разрывы) в значительной степени перекладывается на конечного покупателя.

Пока речь идёт только об обсуждении. Для внедрения изменений потребуется корректировка 214-ФЗ и согласование с ЦБ и банковским сообществом.

Итог

На форуме «Движение 2026» прозвучал чёткий сигнал: модель эскроу-счетов, успешно решавшая проблему обманутых дольщиков, теперь требует донастройки. Банки получили прибыль, застройщики — жёсткие ограничения. Вопрос в том, смогут ли стороны найти рабочий компромисс.