Бабушка преткновения: Как правильно купить квартиру у пенсионера

Благотворительный ремонт

Жительница Санкт-Петербурга купила квартиру, отремонтировала ее, а потом вернула обновленное жилье продавцу. Пожилая собственница заявила, что совершила сделку под влиянием мошенников.

Женщина продала свое жилье и взяла кредит, чтобы расширить свою жилплощадь. Риэлтор нашел подходящий вариант, за неделю вышли на сделку. Пожилая продавщица предоставила справку из психоневрологического диспансера, подтверждающую ее дееспособность. Но после вселения и ремонта выяснилось, что бабушка обратилась в полицию. На суде она признала, что осознавала свои действия, но пояснила, что мошенники пообещали ей вернуть квартиру обратно — да еще и с новым ремонтом. Экспертиза установила, что, хотя женщина отдавала себе отчет в действиях, она находилась под внешним влиянием.

 

Покупательница невольно выступил в роли мецената, подарив продавцу современный ремонт, и осталась без денег и жилья, сейчас она с помощью адвоката пытается вернуть свои деньги. Интересно, есть ли шанс?

1. Покупка квартиры у пенсионера — высокий риск. Суд может отменить сделку, если установит, что продавец действовал под влиянием обмана, даже если формально все было правильно.

2. Смена практики: Раньше суды учитывали формальное волеизъявление (человек сам подписал документы). Теперь приоритет — защита пенсионеров, а не добросовестных покупателей.

3. Под влияние мошенников попадают не только одинокие, но и социально активные люди с семьей, а также образованные (доценты, профессора).

4. Юридические меры неэффективны: Включение в договор специальных пунктов ("заверение об обстоятельствах") не гарантирует защиту в суде.

5. Единственная защита — тщательная проверка

Риэлтор предлагает жесткие правила:

Убедиться, куда переезжает продавец (продажа "в никуда" — красный флаг).

Проверить документы, подтверждающие родство "заботливых родственников".

Работать только по прозрачным сценариям (переезд к детям, альтернативная сделка).

Отказаться от слишком срочных сделок и слишком дешёвых квартир.

Подробно:

К сожалению, покупка квартиры у пенсионера сегодня — это лотерея, в которой так легко проиграть.

Редакция RealEstate.ru обратилась за разъяснениями к риэлтору Алине Правоториной (Степановой), руководителю агентства «Алина Право». Её комментарий шокирует.

«История очень распространённая, — констатирует Алина. — Позиция судов сейчас однозначна: квартира возвращается продавцу на том основании, что продавец на самом деле не имел намерений на отчуждение своей недвижимости». Эксперт поясняет, что еще недавно суды принимали в расчет волеизъявление. Считалось, что если человек сам пошёл, выписался из квартиры, сам пошёл к нотариусу, подписал договор купли-продажи, то это означет, что сделка была  осознанной, ведь каждый шаг он выполнял сам, по доброй воле.

Но сейчас всё изменилось. «Сейчас  для покупателя на данный момент это дело 100% проигрышное. Потому что все судебные решения — в пользу продавца», — утверждает риэлтор. По словам эксперта причина в волне мошенничеств. Мошенники месяцами общаются с пенсионерами, чтобы обобрать их до нитки, и суды встают на защиту обманутых, игнорируя права добросовестных приобретателей.

Жертвами мошенников становятся не только одинокие, очень пожилые люди, многие жертвы, напротив, адекватны и социально активны. Риэлтор поделилась двумя примерами из своей практики.

«У меня был случай, когда бабушка, которая каждый день сидит с внуками, тоже оказалась в такой ситуации», — рассказывает эксперт. Семья её дочери, видевшая пенсионерку каждый день, была в неведении, относительно ее планов, пока не обнаружилось, что она тайно продала свою квартиру. В результате пожилая женщина, введенная в заблуждение мошенниками, поселилась в семье дочери на диванчике в кухне.

Казалось бы, кто может быть надежнее и адекватнее в качестве продавца, чем сотрудник престижного вуза? Однако, как показывает следующий кейс, уровень образования и интеллекта тоже не является защитой.

«Этому мужчине было 65 лет, по нынешним временам — жених», — начинает историю Алина. Ситуация выглядела идеально чистой. В собственности у преподавателя была не одна квартира, поэтому, когда на вопрос покупателей о причине продажи он ответил, что хочет потратить деньги на лечение и путешествия, никто не насторожился. Оказалось, что этот человек тоже стал жертвой мошенников, которые «пасли» его несколько месяцев по телефону, призывая таким сложным образом помочь Родине, причем выходили на связь и некоторое время после продажи квартиры. Самое шокирующее, что все действия он совершал сам. В ноябре мужчина получил деньги за квартиру, сам вызвал Яндекс-курьера и передал ему деньги в сумке. Деньги уехали. Осознание пришло позже, продавец обратился только в феврале. Как выяснилось, мошенники играли на чувствах, вовлекая его в игру «в разведчиков».

По словам эксперта, в попытке обезопасить сделки, риэлторы и юристы вводят в договоры купли-продажи дополнительные пункты.

«Чтобы себя обезопасить, мы включаем в договор купли-продажи заверение об обстоятельствах», — объясняет Алина Правоторина. «В договоре у нас написано, что, совершая сделку, продавец не помогает никаким органам, не участвует ни в каких операциях и имеет намерение продать квартиру». Однако эксперт сомневается в эффективности этой меры: непонятно, будет ли учитываться эта фраза, если дело дойдет до суда.

Риэлтор подводит неутешительный итог, с которым сложно не согласиться: «Нам жалко пенсионера, но и добросовестного покупателя тоже жалко. Бабушки играют в разведчиков, а покупатели попадают на деньги».

Наш эксперт установил для себя жесткие внутренние правила для сделок с пожилыми собственниками, рассудив, что спокойный сон дороже, чем возможность быстро получить комиссию после сделки. 

 

1) Не покупать квартиры у пожилых людей, если не понимаешь, куда переедет продавец после продажи. Продажа «в никуда» — это главный «красный флаг».

2) Требовать доказательств родства у родственников. При этом мошенники могут выдавать себя за родственников пожилого человека. Поэтому в случаях, когда дети «забирают маму к себе», наш эксперт просит предъявить  оригиналы документов, подтверждающих родство. Не все клиенты довольны таким вмешательством в частную жизнь, но недовольство пережить легче, чем судебный иск.

3) Спешка и низкая цена — плохой знак.  Кроме того, по словам эксперта, слишком низкая цена и спешка при выходе на сделку тоже повод насторожиться.

К сожалению, по словам Алины Правоториной, не все  её коллеги готовы жертвовать выгодой ради безопасности, что и порождает на рынке множество проблемных историй.

Вывод:

Покупка жилья у пожилых людей в современных реалиях сопряжена с высокими юридическими и финансовыми рисками. Суды, стремясь защитить пенсионеров от мошенников, всё чаще отменяют сделки, оставляя добросовестных покупателей без денег и жилья, даже если все формальности были соблюдены. Ни справки о дееспособности, ни осознанные действия продавца при заключении договора не являются гарантией. Единственным способом минимизировать риски является тщательная проверка мотивов и дальнейшей судьбы пожилого продавца, подтверждение добросовестности его родственников и отказ от поспешных и непрозрачных сделок. Много зависит также от  позиции риэлтора, того, готов ли он отказаться от сделки, обещающей быстрые грязные деньги.

Читайте также: Как напугать спамера: можно ли материться?