Чем комфорт отличается от бизнеса
Обычно в России выделяют пять классов жилья: эконом, комфорт, бизнес, премиум и элит.
При этом важно помнить о том, что в России нет нормативных документов, закрепляющих классы жилья, поэтому у разных девелоперов могут быть разные критерии.
Напомним, что сайт Реал Эстейт.ru посвятил серию публикаций тому, что именно сами девелоперы считают жильем класса премиум. Подобную серию можно сделать и про комфорт-класс.
Минимальный бюджет вырос вдвое
В июле 2016 года квартира комфорт-класса в старой Москве считалась доступным вариантом для широкой аудитории( читатель смахнул скупую слезу). Средневзвешенная стоимость метра составляла 146,2 тыс. руб., минимальный лот площадью 22,1 кв. м предлагался за 2,7 млн руб.
К июлю 2026 года метр подорожал до 422,4 тыс. руб. Самый доступный объект сопоставимой площади стоит 5,6 млн руб.
Ярослав Гутнов, основатель компании SIS Development, объясняет динамику дефицитом предложения и качественным обновлением продукта. За последний год объём экспозиции массовых новостроек в старых границах Москвы сократился на 32%. На рынке появились проекты класса комфорт+, которые по архитектуре и инфраструктуре приблизились к бизнес-классу, сохранив более доступную цену.
А как же зарплаты? Редакция Реал Эстейт.ru проверила: средняя зарплата в Москве за десять лет выросла с 70 551 руб. до 219 618 руб. — в 3,1 раза (Росстат). Метр в комфорт-классе подорожал в 2,9 раза, минимальная студия — в 2,1 раза, с 2,7 млн руб. до 5,6 млн руб. По средней зарплате покупательная способность в «квадратах» даже немного выросла: 0,48 кв. м в 2016 году против 0,52 кв. м в 2026 году, разница около 8%. Но это средняя до вычета НДФЛ, а реальный порог входа в ипотеку определяют ещё и ставка, первоначальный взнос и доступность минимальных лотов.
Объектов стало меньше, но они теперь крупнее
В июле 2016 года в комфорт-классе продавалось 16,1 тыс. квартир в 46 проектах. Через десять лет экспозиция составила 9,6 тыс. лотов, а число проектов выросло до 72.
Сокращение общего объёма сопровождается укрупнением самих комплексов. Если десять лет назад девелоперы строили отдельные дома или небольшие жилые массивы, то теперь комфорт-класс превращается в микрорайоны. В одном из проектов в ЮВАО предусмотрено 13 корпусов, три из которых достигают 68–69 этажей, ещё три — 48–49 этажей.
Высотки стали нормой
Средняя высота домов комфорт-класса десять лет назад варьировалась от 15 до 25 этажей. Башни выше 30 уровней были редким исключением. Сейчас этажность многих корпусов достигает 35–40 уровней, а максимальный показатель в сегменте — 69 этажей.
Ярослав Гутнов отмечает, что средняя высота новостроек, получивших разрешение на строительство в Москве с начала года, превысила 21 этаж. Небоскрёбы востребованы из-за видовых характеристик, но сохраняется спрос и на малоэтажные дома. Такие объекты стали дефицитом на первичном рынке, что увеличивает ликвидность домов высотой до 10 этажей. В составе ЖК «Первый Рязанский» реализуется шестиэтажный корпус на 70 квартир с двухуровневым подземным паркингом.
Архитектура ушла от панельных стандартов
В 2016 году здания комфорт-класса возводились по типовым панельным технологиям с монотонными фасадами. Применялись серии КОПЭ, 111 М, П44Т.
КОПЭ — «компоновочные объёмно-планировочные элементы». Серия панельных домов, разработанная «Моспроектом» в начале 1980-х и строившаяся до 2017 года. Такой дом собирали из готовых блоков, что давало больше вариантов планировок, чем типовые панельки. Высота доходила до 22 этажей, комнаты изолированые, кухни — около 10 кв. м. Минусы — несущие стены ограничивали перепланировку, звукоизоляция между квартирами оставляла желать лучшего.
Сейчас новостройки строятся по монолитной технологии или индустриальным методам нового поколения. Фасады сочетают терракоту, металл и матовую плитку, а внешне проекты почти не отличаются от бизнес-класса. Гутнов связывает это с отказом покупателей от визуального однообразия. В «Первом Рязанском» фасады башен облицованы керамогранитом трёх оттенков, на нижних уровнях используется клинкерный кирпич, окна достигают почти двух метров в высоту, а технические корзины для кондиционеров убраны с фасадов.
Планировки стали разнообразнее, а окон — меньше
Десять лет назад в комфорт-классе преобладали стандартные одно-, двух- и трёхкомнатные квартиры с изолированными кухнями. Выбор планировок ограничивался типовым проектированием.
В современных домах ассортимент достигает десятков вариаций, в одном из ЖК — до 50. Покупатели чаще выбирают евроформаты с просторными кухнями-гостиными. Мастер-спальни, гардеробные и отдельные постирочные стали нормой.
Балконы возвращаются
В 2016 году девелоперы устанавливали стандартные пластиковые окна, а лоджии с высоким ограждением обычно выполняли техническую функцию. К 2026 году акцент сместился на панорамное остекление, окна в пол, угловое остекление и французские балконы. В ряде проектов появились личные открытые террасы на крыше стилобата или верхних этажах, а на первых этажах — лоты с приватными патио.
Ярослав Гутнов напоминает, что до 2010-х годов балконы и лоджии были в большинстве новостроек Москвы. Затем девелоперы почти перестали проектировать летние помещения, объясняя это эстетикой и нормами пожарной безопасности, но прежде всего стремлением снизить себестоимость. В массовом сегменте лишь около 20% проектов имеют летние помещения. В «Первом Рязанском» балконы есть даже в некоторых студиях.
Отделка и общественные пространства приблизились к гостиничным
Десять лет назад большинство квартир комфорт-класса передавалось без отделки, хотя в 20 из 33 проектов застройщики предлагали её как опцию наряду с черновым вариантом. Сейчас продажа 65% квартир предполагает полную или предчистовую отделку, что позволяет заселяться сразу после получения ключей.
Подъезды в 2016 году оставались транзитными зонами с базовыми помещениями для консьержей. Сегодня входные группы превратились в авторские лобби гостиничного типа с каминными залами, библиотеками, зонами ожидания, гостевыми санузлами и постаматами.
Паркинг и инфраструктура стали базовым стандартом
Десять лет назад владельцы квартир комфорт-класса парковались на многоуровневых наземных стоянках или открытых плоскостных парковках. Подземные паркинги проектировались редко. Сейчас подземная стоянка с доступом на лифте от жилого этажа — базовый стандарт. Внутри обустраиваются семейные места, зарядные станции для электрокаров и автомойки.
Внутренняя инфраструктура в 2016 году ограничивалась уличным ритейлом на первых этажах и муниципальными школами. Сейчас застройщики выделяют площади под соседские центры. В одном из комплексов для резидентов открыты бесплатные коворкинги, детские клубы, места для мастер-классов и общие прачечные.
Итог
Дмитрий Проскурин, коммерческий директор компании «Метриум», резюмирует, что главный итог десятилетия — стирание границ между ценовыми сегментами. Подземный паркинг, авторские лобби и система умного дома, которые десять лет назад считались привилегией дорогих проектов, стали базовым стандартом комфорт-класса. Стоимость метра выросла заметно, но покупатель получает принципиально иной продукт. Девелоперы формируют городскую среду с соседскими центрами, продуманной эстетикой фасадов и сервисом высокого уровня.
Иллюстрация: Первый Рязанский 10
