Стратегии инвестора в недвижимость: гид 2026

«Не берите апартаменты, забудьте про перепродажу». Инвестор-практикрассказывает о том, где сольют деньги при покупке недвижимости в 2026 году и где еще можно немножко заработать.

В новой реальности инвесторам приходится пересматривать подходы: стратегия быстрой перепродажи больше не работает, а выбор застройщика и класса жилья становится критическим. Как действовать в этих условиях, какие инструменты остаются эффективными и каких объектов стоит избегать, объясняет эксперт по недвижимости Оксана Сайгылы.автор блога «Доход с недвижки».

Стратегия инвестора: цель и горизонт

Для того чтобы ответить на эти вопросы, нужно сначала понять, какова цель инвестора. Одни приобретают объекты для формирования арендного дохода, другие — для перепродажи. В текущих условиях стратегия на перепродажу не работает. Рассматривается комбинированная стратегия со средним сроком реализации: ожидается рост цены за время строительства объекта, затем объект какое-то время сдается, после чего продается на пике стоимости. В настоящее время это наиболее рабочая схема.

Выбор направления для инвестирования зависит от задач инвестора:

Если формируется арендный бизнес, лучше выбирать объекты с близкими сроками сдачи.

При наличии полной суммы можно рассмотреть переуступки и вторичный рынок, особенно в Санкт-Петербурге. Это работает хорошо, предложений достаточно. В Москве ситуация сложнее: вторичный рынок находится в выжидательной позиции.

Сейчас, на фоне снижения ключевой ставки, ожидается, что рынок вторичного жилья и переуступок станет более активным. У людей появится возможность, продавая свои объекты, переходить в другие.

 Котлован vs. готовый объект:выбор по риск-профилю

Вопрос о том, стоит ли заходить на стадии котлована или надежнее брать объекты ближе к сдаче, зависит от риск-профиля инвестора. Инвесторы, выбирающие готовые объекты, и те, кто готов зарабатывать на котловане, представляют собой два разных портрета.

Значение также имеют класс недвижимости и застройщик. У некоторых девелоперов финансовое состояние можно охарактеризовать как напряженное. Многие продажи связаны с рассрочками, а эскроу-счета наполняются медленно. В то же время есть застройщики с устойчивым финансовым положением и диверсифицированным бизнесом, в структуре которого работают другие предприятия. Такие компании могут вести строительство даже при ненаполненных эскроу-счетах. Таким образом, всё зависит от города, конкретного застройщика и класса жилья.

Эконом- и комфорт-класс: здесь высокая зависимость от льготных ипотечных программ, которые сейчас существенно ограничены. С одной стороны, это наиболее массовый сегмент, и люди будут вынуждены покупать такое жилье. С другой стороны, это не денежный рынок, и в ближайшее время возможности выхода из таких объектов будут затруднены, поскольку целевая аудитория не располагает надежными инструментами покупки.

Бизнес+ и премиум-сегмент: зависимость от льготной ипотеки здесь минимальна. Основной инструмент — рассрочки. Если есть возможность вносить платежи поэтапно либо имеется полная сумма, которую можно распределить во времени, а свободный капитал в этот период работает в более доходных инструментах, то целесообразно выходить на рынок новостроек и приобретать объект на стадии котлована.

Что на рынке новостроек?

В настоящее время большинство новых стартов выходят по цене, сопоставимой или даже превышающей стоимость объектов с близкими сроками сдачи. Это обусловлено рядом факторов:

Рост стоимости земли.

Заложенный инфляционный рост.

Кадровые проблемы в строительном секторе, особенно в сегментах с отделкой. В частности, дефицит отделочников приводит к задержкам сдачи объектов.

Ситуация в Персидском заливе, продолжительность которой пока неопределенна, тоже влияет на российский строительный рынок через логистику строительных и отделочных материалов. Перестройка логистических цепочек ведет к удорожанию материалов, что в конечном итоге отражается на стоимости новостроек.

Топ-3 локации и проблемные застройщики

По словам инвестора, назвать топ предложений, не зная бюджета инвестора, было бы непрофессионально. В каждом классе недвижимости — свои локации и жилые комплексы. Кроме того, выбор зависит от периода покупки, используемых инструментов, размера первоначального взноса, а также целей и задач инвестора. Поэтому перечень приоритетных ЖК у каждого инвестора будет индивидуальным.

При этом существуют компании, которые мы не рекомендуем, — это проблемные застройщики, допускающие значительные задержки сдачи объектов.

• Застройщик 1. Практически все объекты в 2025 году сдавались с задержкой, которая составила не среднерыночные три месяца, а год-полтора. Это связано с тем, что компания реализует объекты с финишной отделкой, а отделочников, как уже отмечалось, недостаточно. Корпуса возведены, но без завершенной отделки они не могут быть переданы дольщикам. Несмотря на выполнение финансовых обязательств и достройку объектов, задержка приводит к простою объекта в течение года, что существенно снижает потенциальную арендную доходность для инвестора. Такого застройщика в настоящее время мы не рекомендуем в связи с высокими рисками.
• Застройщик 2. Находится в стадии банкротства, имеет недостроенные объекты в Москве и Санкт-Петербурге. Обязательства по достройке и вводу в эксплуатацию по согласованию с городом взяли на себя другие девелоперы, однако задержки составляют уже несколько лет. При этом объекты продолжают продаваться, а сроки их завершения остаются неопределенными.

Принципиальная позиция: если по проекту уже возникли сложности, не следует рассматривать его для покупки в надежде на то, что ситуация нормализуется.

 Что делать при небольшом бюджете (до 3,5–5 млн рублей)

Выбор инструментов зависит от доступных вариантов финансирования.

Семейная ипотека. В этом случае к бюджету добавляется 12 млн рублей (для Москвы и Санкт-Петербурга), формируя общий бюджет покупки в диапазоне 15–18 млн рублей. На эти средства можно приобрести студию в бизнес-классе либо однокомнатную квартиру в комфорт-классе в более удаленном районе. В Санкт-Петербурге это будет однокомнатная квартира, которую целесообразно выбирать с учетом близости к центру.

Обычная ипотека. При текущей высокой ставке бюджет 12 млн рублей не выглядит как инвестиционная история. В данном случае могут быть использованы следующие инструменты:

Рассрочка. Для этого требуется дополнительный доход, достаточный для внесения ежемесячных или ежегодных платежей. Смысл рассрочки заключается в том, чтобы за период строительства (3–4 года) полностью выплатить стоимость объекта. Такой вариант подходит не всем. Альтернативно можно рассматривать объект значительно меньшей стоимости. Например, в Санкт-Петербурге есть квартиры с отделкой в комфорт-классе в удаленных, но перспективных локациях стоимостью около 6 млн рублей. Приобретение студии в рассрочку на 3–4 года предполагает ежегодные платежи примерно в размере 1,5 млн рублей.

Траншевая или субсидированная ипотека. Такой инструмент предполагает сниженные платежи на период строительства с последующим их увеличением. Он подходит тем, кто планирует продажу имеющегося объекта. На время продажи можно зафиксировать цену нового объекта, а после реализации старого — досрочно погасить значительную часть кредита. Оставшаяся сумма выплачивается по высокой ставке; в дальнейшем при снижении ставок возможно рефинансирование или обращение в банк за пересмотром условий. Однако это зависит от выбранного банка, так как условия у разных кредитных организаций различаются.

Главные риски 2026 года: на чем можно прогореть

Апартаменты
 Ситуация с апартаментами сложная. Важно понимать, что значительная часть апартаментов в редевелопменте (перепрофилирование невостребованных помещений) находится в зоне риска. В настоящее время не рекомендуется заходить в этот сегмент, особенно в Санкт-Петербурге, где рынок апартаментов перегрет, а фактическая доходность не соответствует ожиданиям. В Москве ситуация иная. Строительство новых апартаментов запрещено; достраиваются только те объекты, разрешения по которым были выданы ранее. Значительная часть апартаментов находится в зоне риска: по ряду объектов регистрационные действия приостановлены, поскольку назначение земли не было приведено в соответствие с требованиями гостиничного обслуживания. Город ограничил действия до устранения нарушений.

Пример: в жилом доме второй этаж был полностью отведен под апартаменты, которые продавались в позапрошлом году. В настоящее время дом попал под программу реновации и подлежит сносу. По законодательству собственники жилых помещений получают равноценное жилье, тогда как для нежилых помещений такие компенсации не предусмотрены. Таким образом, правовой статус апартаментов в России остается неурегулированным, что создает высокие риски для инвесторов.

Офисы
Сложная ситуация складывается и с офисной недвижимостью. Москва проводит целенаправленную политику децентрализации деловой активности, при этом на рынок выводится значительный объем офисных объектов. Далеко не во всех локациях такие объекты будут востребованы. При приобретении небольших площадей важно учитывать специфику офисного рынка: здесь действуют свои правила и коэффициенты эффективности использования помещений. Необходим тщательный анализ локации, форматов управления, целевого портрета арендатора и его ключевых требований. Апартаменты и офисы — это сегменты, требующие особой осторожности при инвестировании.

Кладовки и парковки
В этом сегменте также существуют свои рыночные особенности. В Москве и Санкт-Петербурге в жилых комплексах бизнес-класса и выше парковочные места и кладовые помещения продаются только резидентам — собственникам квартир в данном ЖК. Это сделано для ограничения спекулятивной активности. В уже сданных комплексах или в более бюджетных сегментах такие объекты могут приобретаться любыми покупателями независимо от наличия квартиры.

В данном случае также важно анализировать целевую аудиторию. В эконом-сегменте кладовки и парковки зачастую не пользуются спросом, поскольку целевая аудитория ориентирована на экономию. При невысокой стоимости приобретения такая недвижимость не показывает существенного роста в цене, а в дальнейшем могут возникнуть сложности с ее продажей или сдачей в аренду.

 Читайте также: Куда инвестировать в недвижимость в 2026: стратегии, риски и ликвидность

Продажа, аренда, коммерческая недвижимость

Самые горячие новости читайте на Реал Эстейт.ru