Семьям упростят выделение долей в ипотечном жилье с 2026 года

С 2026 года семьям с ипотекой, погашаемой маткапиталом, больше не нужно будет получать согласие банка, чтобы оформить доли на всех членов семьи (включая детей). Это устранит одну из самых болезненных бюрократических процедур.

Суть проблемы, которую решает нововведение

По закону, семья, использовавшая маткапитал на улучшение жилищных условий, обязана оформить жилье в общую долевую собственность всех членов, включая детей. Сделать это необходимо в течение 6 месяцев после использования средств или снятия обременения.

Главная сложность возникала, если квартира была в ипотеке (в залоге у банка). Росреестр часто отказывался регистрировать переход долей без официального согласия залогодержателя, что полностью блокировало сделку. Это создавало прямые риски для семьи: невыполнение обязанности по выделению долей могло привести к требованию Пенсионного фонда (ныне — Социального фонда) вернуть средства маткапитала в бюджет.

Почему банки сопротивлялись и как это выглядело на практике

Для банков выделение долей, особенно детям, означало увеличение рисков. В случае невыплаты кредита и необходимости взыскания залога, продажа детской доли требует обязательного участия органов опеки, что усложняет и затягивает процедуру.

• Затягивание процесса: Согласование в банках могло длиться месяцами из-за внутренних проверок, бюрократии или нежелания менять структуру залога.
• Прямые отказы: Встречались случаи, когда банки прямо отказывали в согласии, вынуждая семью либо идти в суд, либо искать обходные пути.
• Рефинансирование как выход: Некоторые семьи были вынуждены перекредитовываться в другом банке, чтобы снять обременение и выделить доли, неся при этом дополнительные расходы.
• Правовая неразбериха: Ситуация усугублялась противоречивой практикой: в одних регионах Росреестр строго требовал согласие банка, в других — регистрировал доли без него, что создавало неравенство для граждан.

Примеры случаев 

Семья обратилась в банк за согласием на выделение долей супруге и детям до погашения ипотеки (маткапитал уже использован); банк отказал, вынудив искать суд или другие пути.

​ В регионах Росреестр требовал согласие банка для регистрации долей, несмотря на разъяснения ВС РФ 2023 года; в других — нет, что создавало неравенство и задержки. ​

Банки блокировали выделение долей в ипотечном жилье, заставляя семьи рефинансировать кредит в другой банк или ждать полного погашения, чтобы избежать опеки и прокуратуры.

«Это устранение бюрократической преграды, которая годами осложняла жизнь тысячам семей», — подчеркнул депутат Панеш.

Ловушки маткапитала

Ипотека с маткапиталом всегда была связана с повышенными рисками. Так, одной из распространенных проблем была покупка жилья, не соответствующего требованиям ПФР (например, аварийного или с юридическими обременениями), что также вело к отказу в перечислении средств.

Новое правило, отменяющее необходимость банковского согласия на выделение долей, должно стать значимым шагом к снижению административной нагрузки на семьи и выполнению их обязательств перед государством простым и предсказуемым способом.

Как это будет работать

Уже действующий федеральный закон (№ 195-ФЗ от 07.07.2025) отменил необходимость получать разрешение банка на выделение долей в ипотечной квартире, купленной с маткапиталом. А с 1 января 2026 года вступят в силу новые административные правила, которые сделают саму процедуру оформления быстрой и удобной.

Как это будет работать с 2026 года:
Семьи смогут оформить доли на всех членов семьи (как того требует закон) двумя простыми способами, даже если ипотека ещё не выплачена:

1. Через нотариуса — подписать специальное соглашение о распределении долей.

2. Напрямую через Росреестр — подать заявление и документы без лишних согласований.

Главный итог: Банк больше не будет участвовать в этом процессе. Квартира останется в залоге до полного погашения кредита, но доли в ней можно будет оформить быстро, без бюрократических проволочек, выполнив таким образом обязательства перед государством по использованию маткапитала.

Читайте также: Ипотека-2025: что можно успеть до боя курантов

Продажа, аренда, коммерческая недвижимость

Самые горячие новости читайте на RealEstate.ru