Работа с памятниками: настоящая машина времени, но билет стоит дорого

Реставрация зданий-памятников — это всегда лотерея: можно удвоить вложения за два года, можно похоронить миллионы под слоем бюрократии, или случайно найти настоящие сокровища. Эксперт рассказал Реалэстейт.ru о том, как устроена эта индустрия.

 Арсений Дрожалин, СЕО и гендиректор строительной компании Digniori Arts в откровенном разговоре с Реалэстейт.ru рассказал, почему инвесторы боятся ОКН (объектов культурного наследия), сколько реально стоит вдохнуть в старый дом новую жизнь, какие сюрпризы прячут стены и почему даже убыточные проекты всё равно находят своих меценатов.

Памятников много, смельчаков мало

По официальным данным в России около 200 тысяч объектов культурного наследия. Но лишь примерно 12 тысяч из них реально имеют шанс на качественную реставрацию и современное использование.

«Компаний, которые берутся за исторические объекты, немного. А тех, кто умеет соединить современность, дух истории, экономику, эстетику и охранные требования, — единицы, — говорит Арсений Дрожалин. — Это работа с огромным количеством рисков. Массовой она никогда не станет. Но если её бросить — мы потеряем частичку своей идентичности».

—  Дело в том, что компаний, которые берутся за исторические объекты, не так уж много. А тех, кто умеет соединять в проекте современность и дух истории, и при этом сохранив баланс экономики, эстетики, охранных требований – и того меньше.

Это сложная работа, с большим числом рисков. Так что, в перспективе она не станет массовой. Но если ей не заниматься, многие памятники будут безвозвратно утрачены, и мы лишимся частицы своей истории, культуры и национальной идентичности. 

В чем основные проблемы работы с объекстми культурного наследия?? 

— Затраты на реконструкцию памятников архитектуры сложно предсказать. Дополнительные расходы могут появиться внезапно. Например, состояние несущих конструкций окажется хуже, чем думали, или в процессе работа найдешь какой-нибудь артефакт или элемент декора, что потребует времени и денег на изучение и консервацию. 

• В этой работе много бюрократических ограничений на уровне согласования и контроля за выполнением работ. Но это бюрократия во благо. Она защищает памятники от уничтожения.
• В работе с ОКН много технических сложностей. Та же инженерия. Когда строились эти здания, не было систем пожаротушения, вентиляции и кондиционирования. Нормы были другими. Поэтому интеграция современных инженерных систем в старые здания часто превращается в сложный квест. 
• У таких зданий есть охранный статус. Он сильно ограничивает в работе и архитектора, и девелопера. Высотность застройки, ее архитектурный облик (фасадные решения и главные лестницы) нельзя менять. Возможна лишь перепланировка. И далеко не все задачи в зданиях-памятниках можно решить по текущим нормативам.

Как обойти подводные камни (и не сесть в тюрьму)

— Все, что включает в себя предмет охраны, мы обязаны сохранить. Это не обсуждается. Но…даже предмет охраны можно изменить. Для этого нужно проводить государственную историко-культурную экспертизу и составлять дополнительные научные отчеты. Это так называемая “серая зона”, куда девелоперы могут шагнуть в случае острой необходимости или очень большого желания. 

Иногда приходится выпускать специальные технические условия и согласовывать их во всех инстанциях надлежащим образом. Поясню, что это такое. Например, ширина эвакуационного выхода по нормативу должна быть два метра. А реальный размер этого выхода в памятнике архитектуры полтора метра, и этот габарит является предметом охраны — его нельзя менять. Тупик. Вот в таких случаях выпускают специальные технические условия, с которыми объект согласовывается и функционирует. Но, повторюсь, это задача творческая. В таких проектах важна глубокая предпроектная подготовка, потому что, когда проект уже согласован, дискуссии по нему не допустимы. 

Современные технологии — использовать обязательно

—  Соовременные технологии применять можно и нужно. Новые технологии, вплоть до лазерного сканирования и 3D-моделирования помогают все четко замерить и спроектировать, точно расположить все системы и сети, не ошибиться в монтаже.

Без этих цифровых помощников наша работа была бы гораздо более трудоемкой и долгой. А время — это деньги.  

Что решает судьбу объекта: локация + идея

— В первую очередь локация. От нее во многом зависит денежный поток, который сможет генерировать размещенный в здании-памятнике бизнес.

Топовые локации с большим трафиком, дают, разумеется, больше шансов на создание успешного бизнеса. Также важна идея.

Есть примеры, когда реконструированные, приведенные в порядок объекты ОКН сами становятся центрами притяжения: вокруг них выстраиваются различные бизнесы. Пример - старые усадьбы под Липецком, в глуши, которые отреставрировали и превратили в площадку для красивых свадеб. Вокруг появились отели, рестораны - всё прекрасно работает. 

Архитектурное наследие часто становится драйвером развития небольших городов. Взять хотя бы Тулу, где восстановили практически весь исторический центр. Получился настоящий центр притяжения для туризма и новый драйвер развития экономики всего города. Еще один прекрасный пример — Самара, где сейчас из центра города убирают трамвайные пути и строят метро. Когда эта работа закончится, многие старинные особняки, которые сейчас находятся в границах строительства метрополитена, будут реконструированы и получат новую жизнь. И таких примеров по стране много.

 

Красные флаги/лучше не брать объект в работу

— К стоп-факторам, которые прямо на старте кричат инвестору «не связывайся», я бы отнес откровенно ужасное состояние здания, когда с одного взгляда ясно, что затраты будут огромные и никогда не окупятся.

Сюда же можно отнести жесткие ограничения по подключению объекта к коммуникациям.

Это зачастую – тупик. Без этого актив не будет работать и приносить прибыль.

Здание как человек: у каждого своя биография

Эксперт рассказал о том, что как правило уже на старте проекта понятно, каким будут знадние в итоге.

— Поскольку у проектов с ОКН много рисков, их экономику инвестор внимательно просчитывает до запуска.

Понятно, что редевелопмент невозможен без переосмысления. Большинство объектов со статусом памятника строились как личное жилье, доходные дома, конюшни и лавки. Для современного использования это назначение не всегда подходит. Приходится придумывать что-то другое. Но это нормально. На самом деле, одно здание за 200 лет может 4-5 раз поменять функционал: сначала это частный дом, потом доходный, потом, допустим, госпиталь, а потом учреждение…У зданий, как и у людей, есть свои биографии. И с этим очень интересно разбираться – искать исторические документы, узнавать неожиданные факты. Это как поездка на машине времени.

Цены и математика успеха

— Каждый проект индивидуален. Но средняя стоимость реновации здания-памятника сегодня составляет 100-150 тыс. рублей на 1 м2. Обычно инвестор, вложив средства, окупает их за счет аренды. Но имеет и дополнительную капитализацию, потому что стоимость здания растет за счет арендного бизнеса и всех проведенных улучшений. Например, в проекте реновации исторической текстильной фабрики Носовых в Москве, где мы были соинтесторами, деньги вернулись за три года. Кто-то скажет – повезло. Но я считаю, что успех каждого проекта реконструкции зависит именно от таланта инвестора – от его способности придумывать новые смыслы для старого здания.  

Или еще один пример — особняк Свешниковой в Москве, который мы делали. Инвестор вложил в этот памятник площадью 800 м2 в 2024 году 130 тыс. рублей на каждый 1 м2. И на выходе получил объект, который сегодня стоит больше 600 тыс. рублей за “квадрат”. Получилось, что за 2 года инвестор свои вложения удвоил. Но это не очень типично для сегмента. 

Но, по словам эксперта, окупаются далеко не все проекты.

— К счастью, в нашей стране есть меценаты, которые видят капитализацию таких проектов не только в деньгах.

Например, в Москве, в Колпачном переулке, есть усадьба Кнопа — совершенно потрясающий замок, украшение Китай-города. С 2003 года здание было заброшено. Сейчас новый владелец делает там полную реконструкцию под городскую личную усадьбу. Вложения такие, что никогда не окупятся. Но это инвестиция в статус собственника. Плюс - он это делает из любви к делу, и чтобы сохранить наследие. Радует, что таких людей в России много.

Что может повысить интерес инвесторов?

—  Нужны критерии для быстрой оценки проектов ОКН. Даже такие крупные институты, как Дом РФ, хотели бы иметь в своем распоряжении этот инструментарий.  Но критериев нет. Потому что историческое наследие - это особая материя, которую нельзя мерить общим аршином. 

Что нужно сделать? На одном из тематических форумов прозвучало такое провокационное предложение: а давайте отменим все законы, которые ограничивают работу с ОКН. Тогда, мол, дело пойдет в гору. Нет – не пойдет. Потому что объектами займутся дельцы без чувства ответственности, которые в погоне за прибылью все быстренько снесут или изуродуют. 

А что действительно поможет, так это меры государственной поддержки: льготное кредитование, субсидии и преференции для инвесторов ОКН. Они уже есть. Например, госпрограмма «Особняк за рубль». А буквально на днях Минкульт утвердил программу по выдаче льготных кредитов под 6% годовым для тех, кто будет реставрировать объекты культурного наследия под гостиницы. Отличная инициатива. Важно, чтобы в наше непростое время поддержка не иссякла.

Находки, которые греют душу

— Честно говоря, кладов нам не попадались. Но любопытные открытия бывали.

Например, при реконструкции дома Свешниковой, под слоем старых настенных материалов мы обнаружили обои в цветочек — воспоминание о коммунальных квартирах, которые там были когда-то.

А в одной из комнат наткнулись на старинные подоконники, замурованные в перегородке. Их отшлифовали вручную и вернули туда, где они были изначально. 

Самой ценной находкой была старинная фреска. Обнаружили ее под слоями краски и аккуратно законсервировали, чтобы в будущем провести полноценную реставрацию. Все эти находки - приветы из прошлого, которые вносят в нашу работу элемент романтики и дают почувствовать связь времен.

О планах на 2026 год

— Мы планируем увеличить свое присутствие на рынке и значительно нарастить портфель проектов. Это задача сложная, поскольку мы вошли в эпоху, когда невозможно четко планировать работу на несколько лет вперед. Стратегию и операционные процессы приходится регулярно корректировать, а решения адаптировать под новые требования рынка. Но это временные трудности. Они нас  только закаляют.

Иллюстрация: Реставрация особняка в Просвирином переулке 

Читайте также: В России вводят «зеленый» стандарт для новостроек

Продажа, аренда, коммерческая недвижимость

Самые горячие новости читайте на Реал Эстейт.ru