Куда исчезло доступное жильё в Москве

Как бизнес-класс вытеснил комфорт

Ещё в начале 2023 года объёмы в сегментах комфорт и бизнес были почти одинаковыми. За год доля дорогих новостроек выросла на 7 процентных пунктов, доступного сегмента — сократилась на столько же.

К началу 2025 года разрыв увеличился: бизнес-класс занял 55,3% рынка, комфорт-класс — 28,3%. В тот же период объёмы премиума выросли на треть, а его доля поднялась до 17%.

Переломный момент: премиум обогнал доступный сегмент

В 2025 году объёмы в комфорт-классе продолжали снижаться, а в премиуме оставались стабильны. В ноябре 2025-го случилось то, чего раньше не было: самый дорогой сегмент обогнал по предложению самый доступный.

Сейчас, в апреле 2026-го, в комфорт-классе экспонируется 6,8 тыс. квартир. За год их стало меньше на 38%, а по сравнению с началом 2023 года — на 61%. Объёмы не просто сократились — они практически рухнули.

При этом в бизнес-классе за три года объёмы снизились всего на 4%, а в премиальном — выросли на 40%. Застройщики окончательно переориентировались на бизнес-класс как на сегмент массового спроса.

Почему строить доступное жильё внутри МКАД стало невыгодно

Причина — постоянный рост затрат. Дорожает земля, растут расходы на проектную документацию, стройматериалы и рабочую силу. Строить доступное жильё в старых границах Москвы становится просто невыгодно.

Особенно с учётом того, что рядом есть Новая Москва и подмосковные города-спутники. Туда и смещается основной интерес застройщиков и покупателей доступного жилья.

Цены выросли, льготная ипотека перестала работать

Средний бюджет в комфорт-классе сейчас — 21,3 млн руб. В марте 2025-го квартира стоила около 16,5 млн руб. Рост за год — 29%.

Такие цены сделали московские новостройки недоступными для семей, рассчитывавших на льготные программы. За прошедший год количество квартир, подходящих под базовые условия Семейной ипотеки, сократилось почти в 4 раза — до 5% от общего объёма предложения.

Вот только те варианты, которые остались, расположены в удалённых районах за пределами МКАД. И зачастую проигрывают Новой Москве по уровню инфраструктуры и окружению.

Что в итоге

Аналитики Redcat фиксируют: в старых границах Москвы произошла смена самого понятия массового сегмента.

«Роль "доступного" жилья, которое покупают большинство людей, перешла от комфорт-класса к бизнес-классу, а сам комфорт-класс стремительно превращается в редкий нишевый продукт. Покупатели в поисках доступного жилья мигрируют за МКАД — в Новую Москву и ближнее Подмосковье, а следом за спросом смещаются и застройщики», — отмечают в Redcat.

Конечно, доступное жильё в старых границах Москвы не исчезнет полностью. Точечные проекты будут появляться. Но былого разнообразия в ближайшем будущем уже не будет.

Читайте также:  Ипотека в апреле 2026: ставки ниже, требования жёстче

Продажа, аренда, коммерческая недвижимость

Самые горячие новости читайте на Реал Эстейт.ru