Обычно оценку квартиры начинают с крика: «Я столько в неё вложил!». Но рынку, к сожалению, это неинтересно. Вашу «двушку» покупатель всегда смотрит в одной ленте с десятью такими же. Ваша задача — сделать так, чтобы в этой гонке выбрали именно вашу.
Основатель инвест-клуба «Доход с недвижки» Оксана Сайгылы рассказала нам, как адекватно оценить свою недвижимость.
Подробно:
Сравнивайте не цены, квартиры
Открыть сайт объявлений и найти похожие — это только полдела. Главное — понять, почему они так стоят.
Игнорируйте «мечтателей». Каждый третий продавец выставляет квартиру по цене «авось прокатит». Если соседняя квартира дороже, это не значит, что ваша стóит столько же. Возможно, она просто висит там полгода. Смотрите на тех, чьи объявления обновляются или исчезают — это и есть реальные сделки.
Ищите двойника. Вам нужна не просто «двушка в районе». Нужна такая же площадь, этаж (вид из окна на помойку — это уже другая категория), тот же тип дома и схожее состояние. Разница в два этажа или в пять квадратных метров вторична. А вот «хрущёвка» против «брежневки» — уже существенна.
Позвоните конкурентам. Самый простой способ проверить цену — представиться покупателем. Спросите: «Эта цена окончательная? Готовы рассмотреть предложение?». Если слышите жёсткое «нет» — цена, скорее всего, реальная. Если начинают торговаться сами — значит, её уже надули.
Что у вас за «товар» — люкс или эконом?
Честно разберитесь, что в вашей квартире — решаемый косяк, а что — повод для скидки скидка.
Неисправимые минусы: первый этаж с решётками, окна на завод, вечно пьяный сосед. На это вы повлиять не можете. Значит, сразу закладывайте скидку 5-10% к средней цене по этажу. С этим живут, но платить за это меньше.
Исправимые минусы: старые обои, убитый пол, бардак и темнота. Вот здесь вложение в бюджетную покраску стен и пару новых светильников может дать прибавку к цене. Делайте ставку на эмоции покупателя если он увидит, что в квартире уютно, задумается и вернется и, в конечном итоге простит отсутствие евроремонта.
Предпродажная подготовка: не ремонт, а «макияж»
Не нужно затевать капремонта, ваша задача — создать ощущение, что здесь уже можно жить.
Избавьтесь от хлама. Главное и самое дешёвое правило. Чем меньше мебели и декора, тем просторнее кажется квартиире. Уберите лишнее: мебель, коробки, старые ковры.
Сделайте «фото на паспорт». Не надо дизайнерстких шедеворов фотошопа, нужны честные и качественные снимки с хорошим светом. Это покажет, что вам нечего скрывать.
Не пренебрегайте хоум-стейджем. Возможно, стоит заплатить специалисту за консультацию. Он подскажет, какие шторы повесить и как расставить оставшуюся мебель, чтобы квартира заиграла, это почти магия.
«Дно» квартиры: какая сумма у вас останется
Самая важная математика. Прежде чем назвать цену, посчитайте, что останется вам.
Цена продажи − (ипотека + налоги + риелтор) − скидка на торг = Ваши деньги.
Заложите скидку сразу. Все торгуются. Если после всех вычетов вас устраивает сумма — можно выставляться. Если нет — возможно, продажа сейчас вам невыгодна.
Скорость или деньги?
Здесь всё просто:
Нужны деньги срочно — ставьте цену в нижнем сегменте ваших адекватных конкурентов. Квартиру «ухватят» быстро.
Можно подождать — ставьте на 5-10% выше и ждите своего покупателя. Но будьте готовы к тому, что ждать придётся долго.
Оценка квартиры — это всегда выбор между «продать быстро» и «продать дорого», третьего, увы, не дано.
