Как менялись нормативы
Впервые власти Москвы ввели норматив обеспеченности новостроек машино-местами в 2015 году. Тогда минимальный показатель составлял 350 парковочных мест на 1000 жителей. Да, именно жителей, а не квартир.
В 2019 году стандарт ужесточили: 400 машино-мест на 1000 квартир, то есть коэффициент 0,4. В 2024 году его снизили до 257 машино-мест на 1000 квартир. Именно эта величина действовала до августа 2026 года.
«Прежние нормы обеспеченности квартир машино-местами в Москве были чрезмерно лояльными по отношению к застройщикам, — подчёркивает Григорий Ваулин, управляющий партнёр ГК «Ферро-Строй» и EVRAZ STEEL. — Столичная мэрия, внедряя их, рассчитывала пересадить москвичей на общественный транспорт. Однако горожане не стали массово отказываться от личного транспорта, несмотря на интенсивное развитие сети метро, МЦД, электробусов и даже всесезонных речных трамваев. Напротив, за последние 10 лет число зарегистрированных в столице автомобилей увеличилось на 1,2 млн. В результате проблема нехватки парковок в мегаполисе приобрела системный характер. Именно поэтому сейчас правительству Москвы все же пришлось серьезно изменить норматив».
Переходный период и новые коэффициенты
С 5 августа 2026 года расчёт машино-мест ведётся по-разному на разных стадиях.
На этапе градостроительного проектирования (ГЗК) — по общей площади жилья, на стадии архитектурно-строительного проектирования (АГР) — по числу квартир с учётом их размера.
Для квартир площадью до 70 кв. м требуется минимум 0,8 машино-места, для 70–100 кв. м — 1,2, для объектов свыше 100 кв. м, а также коттеджей и таунхаусов — 1,6.
Новые правила не касаются комплексов, получивших разрешение на строительство или положительное заключение экспертизы до 5 августа 2026 года. Они также не обязательны для корпусов, которые планируется ввести в эксплуатацию до 1 января 2028 года.
«Решение властей столицы об изменении параметров обеспеченности новостроек машино-местами — действительно актуальная мера, — отмечает Григорий Ваулин. — Острый дефицит машино-мест в большинстве новостроек Москвы стал серьезной проблемой, сдерживающей развитие мегаполиса. Из-за нехватки парковочных зон увеличивается нагрузка на городскую дорожную сеть. Кроме того, автомобилисты тратят больше времени и топлива, а застройщикам становится труднее воплощать в новостройках безопасную концепцию «двор без машин». При этом у девелоперов есть переходный период, который позволит выбрать максимально рациональную стратегию для реализации будущих проектов».
Сколько добавят к цене квартир
Новые нормативы увеличат себестоимость строительства. Если возросшие затраты полностью переложат на покупателей, студии подорожают в среднем на 18,2%, двухкомнатные квартиры — на 9,1%, трёхкомнатные — на 6,8%.
В реальности застройщики, по оценке «Ферро-Строй», постараются удержать рост цен в пределах 5–10%, частично сократив собственную маржу.
«Чаще всего бизнес-модели новостроек рассчитаны таким образом, что себестоимость реализации проекта распределяется между всеми дольщиками, — рассказывает Григорий Ваулин. — В таких случаях за наличие машино-мест приходится переплачивать даже клиентам, не владеющим автомобилями. Подобная «наценка» в ближайшей перспективе может серьезно вырасти, особенно для покупателей студий. Однако в условиях снижения платежеспособного спроса застройщики не допустят рост цен на квартиры более чем на 5-10%. Часть издержек «съест» прибыль девелопера».
Почему студий станет меньше
Жёсткая привязка к количеству квартир на стадии АГР не позволит наращивать число лотов без пропорционального увеличения парковочных мест. В этих условиях выгоднее проектировать более просторные квартиры.
Пример экспертов «Ферро-Строй»: на 120 студий средней площадью 30 кв. м (суммарно 3600 кв. м) потребуется 96 машино-мест. На 60 двухкомнатных квартир средней площадью 60 кв. м (те же 3600 кв. м) — только 48.
«Мелкая нарезка жилых комплексов обычно ведет к увеличению их маржинальности, — говорит Григорий Ваулин. — Как правило, средняя цена квадратного метра в студиях и однокомнатных квартирах выше, чем в двухкомнатных и многокомнатных. Стабильный спрос на микроквартиры обусловлен прежде всего доступным итоговым бюджетом покупки. Их приобретают преимущественно клиенты с невысоким уровнем доходов, а также инвесторы-рантье. Необходимость строить огромные паркинги для проектов, где преобладают микроквартиры, сделает такие комплексы экономически нецелесообразными. В итоге, девелоперы будут проектировать меньше студий и «однушек», отдавая предпочтение вариантам семейного формата. Таким образом, новое постановление правительства Москвы не только поможет решить проблему с дефицитом парковок, но и поспособствует более сбалансированному жилищному строительству. Спрос на микронедвижимость вполне сможет покрыть вторичный рынок».
Новые нормативы одновременно увеличивают число обязательных парковочных мест и делают мелкую нарезку менее выгодной. В результате в будущих московских проектах парковок станет больше, а студий — заметно меньше.
Иллюстрация: Паркинг в ЖК «1-й Южный»
