Cнижение ставки ЦБ повышает привлекательность ЦФА

Покупатель — девелоперу: «Сколько стоит метр?» Девелопер — покупателю: «Если вы нам дадите в долг, мы вам вам 27% годовых обещаем». Это был спойлер релиза ГК «КОЛДИ»: на фоне снижения ключевой ставки до 14% компания активно предлагает инвесторам свои облигации и ЦФА. Изучили аргументы — делимся.

О чём сообщает девелопер

В редакцию поступил пресс-релиз от ГК «КОЛДИ» — компании с портфелем более 1,5 млн кв. м реализованных площадей и 24 завершёнными проектами. Тема: почему сейчас инвесторам стоит присмотреться к долговым инструментам строительных компаний.

Повод для заявления — решение ЦБ от 24 июля снизить ключевую ставку на 0,25 процентного пункта, до 14% годовых. Это уже четвёртое снижение за год. Регулятор, судя по всему, намерен продолжать смягчение денежно-кредитной политики.

Ставка падает — старые облигации дорожают

Для держателей облигаций с фиксированным купоном снижение ключевой ставки означает рост привлекательности ранее размещённых бумаг. Чем ниже ставка, тем выше реальная доходность старых выпусков относительно новых заимствований.

«Текущие рыночные условия позволяют инвесторам зафиксировать высокую доходность на длительный срок. Разрыв между текущей рыночной доходностью и будущей стоимостью заимствований для эмитентов будет только увеличиваться, что делает как ранее размещённые бумаги, так и новые выпуски до конца года крайне выгодным активом».

По прогнозам, до конца 2026 года ключевая ставка может снизиться до 12%, среднегодовое значение составит 13–14%.

Купоны 20–27%: много, но и риски высоки

Купонная доходность по облигациям девелоперов сегодня составляет 20–27% годовых. По цифровым финансовым активам многих застройщиков доходность сопоставима или превышает этот диапазон.

Для сравнения: прогнозируемая инфляция в 2026 году — 6,2%. Реальная доходность качественных девелоперских бумаг, по оценкам самого девелопера, находится в диапазоне 14–21 процентного пункта выше инфляции. Ставки по банковским депозитам, напротив, следуют за ключевой ставкой и снижаются.

На финансовом рынке высокая доходность всегда сопряжена с повышенными рисками. То, что девелопер готов платить почти в два раза больше ключевой ставки, говорит о том, что банки не готовы давать ему деньги на таких же условиях. Частный инвестор в этой цепочке становится заменой банку.

Зачем девелоперам деньги инвесторов

Для строительных компаний размещение облигаций и ЦФА — не только способ привлечь инвестиции. Банковское кредитование дорожает и становится менее доступным, публичные заимствования позволяют привлекать деньги напрямую от частных инвесторов, минуя банки. Это не значит, что девелопер отказывается от кредитов — он просто добавляет новые каналы. Если один источник (банк) даёт сбой или дорожает, остаются другие. Это и называется диверсификацией финансирования: компания становится менее зависимой от одного решения одного банка.

Юлия Щедрина: «Сейчас компании активно занимают средства, чтобы зафиксировать стоимость капитала и сформировать задел для будущих проектов — прежде всего для пополнения земельного банка. Когда ставка опустится ещё ниже, привлекать деньги будет дешевле, но сегодняшние размещения позволяют им обеспечить финансовую гибкость на годы вперёд».

Таким образом, сегодняшние заимствования под высокий процент — это страховка от будущего удорожания банковских кредитов. Вопрос в том, готов ли частный инвестор страховать девелопера на таких условиях.

На что смотреть при выборе эмитента

При выборе бумаг конкретного застройщика Щедрина рекомендует обращать внимание на структуру портфеля и диверсификацию активов. Критерии оценки стандартные, но для строительной отрасли есть специфика.

«Инвестору в первую очередь стоит смотреть на масштаб и диверсификацию портфеля проектов и качество земельного банка — это залог того, что компания сможет генерировать стабильный денежный поток, а значит, и исправно обслуживать свои долговые обязательства. Чем больше у компании проектов в разных сегментах — жильё, офисы, индустриальная недвижимость, — тем устойчивее её бизнес-модель к рыночным колебаниям».

ЦФА и облигации: второй выпуск за год

Дебютный выпуск облигаций и ЦФА КОЛДИ состоялся в декабре 2025 года на Московской бирже. Повторное размещение ЦФА запланировано на 14 августа на платформе «Токеон». Оба инструмента обеспечены диверсифицированным портфелем компании, включающим проекты в элитном жилом, офисном и индустриальном сегментах.

Щедрина сообщила, что компания проводит реструктуризацию бизнеса для повышения прозрачности. КОЛДИ планирует выход на IPO в 2030 году, и регулярные размещения цифровых активов и облигаций рассматриваются как этап на пути к этой цели.

Что такое IPO и зачем оно девелоперу

IPO (Initial Public Offering) — первичное размещение акций компании на бирже. Компания продаёт часть себя публичным инвесторам, а взамен получает деньги и вынуждена стать прозрачнее: публиковать отчёты, раскрывать структуру собственности, отвечать на вопросы акционеров.

Для девелопера это — не только способ привлечь капитал, но и сигнал рынку: компания готова к публичности, аудиту и контролю. КОЛДИ называет регулярные размещения облигаций и ЦФА подготовительным этапом к этому шагу.

О чём стоит помнить инвестору

Доводы девелопера основаны на преимуществах — доходности, тренде снижения ставки, перспективах компании. Но есть вопросы, которые стоит задать себе перед подобным вложением.

Доходность облигаций и ЦФА в 20–27% годовых — это высокая планка. На финансовом рынке она обычно отражает и повышенные риски эмитента: чем выше обещанный доход, тем внимательнее стоит изучать компанию. КОЛДИ называет диверсификацию портфеля и качество земельного банка главными аргументами в свою пользу. Это действительно важные критерии.

Однако любой инвестор должен понимать: в случае дефолта эмитента держатели облигаций и ЦФА получают средства в очередь за банками и налоговыми органами. Рынок ЦФА в России пока не обладает массовой ликвидностью — продать такие активы досрочно по желаемой цене может быть непросто.

При этом облигации и ЦФА — инструменты для квалифицированных или как минимум подготовленных инвесторов, готовых оценивать бизнес-модель эмитента. Прямого сравнения с банковским вкладом, застрахованным государством, они не выдерживают — это разные классы активов с разными целями.

Что в итоге

КОЛДИ второй раз за год выходит на долговой рынок с облигациями и ЦФА. Доходность — до 27% годовых, что в разы выше инфляции и текущих ставок по депозитам. Вопрос в том, готов ли частный инвестор заменить банк в качестве кредитора девелопера. Компания делает ставку на диверсифицированный портфель и прозрачность как на главные аргументы для инвесторов. Очередное размещение ЦФА — 14 августа на платформе «Токеон».

КОЛДИ работает на рынке недвижимости Москвы более 20 лет. Компания входит в топ-3 элитного сегмента по объёму ввода жилья по данным AREA.

До конца 2026 года заявлено пять новых жилых проектов (210 тыс. кв. м), в 2027 году — ещё девять объектов (274 тыс. кв. м). К концу 2027 года совокупный объём строящихся и планируемых проектов приблизится к 1 млн кв. м, общий объём введённых и реализуемых площадей — к 2,5 млн кв. м.

В декабре 2025 года компания провела дебютное размещение облигаций и ЦФА на Московской бирже. IPO запланировано на 2030 год.