Квартиры подорожают из-за новых парковок: разбираемся

Какой документ изменил нормы

Новые требования установлены постановлением правительства Москвы от 5 августа 2026 года № 2118-ПП «О внесении изменения в постановление правительства Москвы от 23 декабря 2015 года № 945-ПП».

Документ меняет порядок расчета обеспеченности жилой застройки местами постоянного хранения автомобилей.

 
Коэффициент обеспеченности машино-местами показывает, сколько парковочных мест должно приходиться на одну квартиру в рамках всего проекта. Так, при показателе 0,8 на 10 квартир необходимо предусмотреть восемь мест. Это не означает, что каждый собственник получает отдельный паркинг: место не прилагается квартире, его можно купить дополнительно.

Кого коснутся новые требования

Новые нормы применяются к проектам, которые на 5 августа 2026 года не прошли предусмотренные процедуры согласования.
Под них могут попасть жилые комплексы, у которых к этой дате не было разрешения на строительство, утвержденного архитектурно-градостроительного решения или одобренной трехмерной модели проекта.

Для части объектов действует переходный период. Новые нормативы не применяются к проектам, которые планируется ввести до 1 января 2028 года и по которым уже получено положительное заключение государственной экспертизы. Ранее согласованные проекты также смогут строиться по прежним требованиям.

Почему вырастут расходы девелоперов

Чтобы выполнить норматив, застройщикам придется увеличивать площадь паркингов. В отдельных случаях может потребоваться строительство четырех и более подземных уровней вместо двух. Дополнительные расходы связаны со сложностью и объемами строительства.

По оценке CORE.XP, в проекте на 1 тыс. квартир увеличение количества мест с 400 до 800 может потребовать около 0,8 млрд руб. дополнительных капитальных затрат. Площадь подземной части проекта при этом способна вырасти на 12–14 тыс. кв. м. Одно подземное машино-место оценивается примерно в 2 млн руб. без учета земли и финансовых расходов. 

Как это повлияет на цены

Дополнительные расходы увеличат затраты на проект. Часть из них застройщик сможет включить в стоимость машино-мест, часть — в цену квартир. Есть ещё вариант — сократить скидки или снизить собственную маржу.

Полностью переложить затраты на автомобилистов будет сложно. При высокой цене паркинга часть покупателей откажется от места, и непроданные парковки останутся расходом девелопера.

По оценке экспертов, в проектах комфорт- и бизнес-класса рост себестоимости может привести к увеличению цены квадратного метра примерно на 3–7%. Итоговый эффект будет зависеть от стоимости земли, сложности строительства, класса проекта и структуры квартир. 

Что произойдет с ценами на паркинг

Предложение машино-мест в новых ЖК увеличится, поэтому в некоторых районах дефицит может ослабнуть. Но сами места не обязательно станут дешевле: строительство подземного паркинга остается дорогим.
По данным «Коммерсантъ», средняя цена машино-места в открытой экспозиции старой Москвы в июле 2026 года составляла 6,9 млн руб. В массовом сегменте место стоило около 2,1 млн руб., в комфорт-классе — 3,2 млн руб., в бизнес-классе — 4,7 млн руб. На средний показатель повлиял выход на рынок дорогих проектов. 

Когда изменения почувствуют покупатели

Переходный период приведет к тому, что новостройки подорожают не сразу. Часть ранее согласованных проектов продолжит выходить по старым нормативам, поэтому основной эффект рынок увидит ближе к 2028 году.
Покупателям будет проще найти парковочное место в новых проектах. Но им придется учитывать, что расходы на паркинг могут быть распределены между всеми квартирами, в том числе среди тех, кто не планирует покупать автомобиль.

Двор без машин — хорошо ли плохо

В новых ЖК машино-места выносят в подземный или отдельно стоящий паркинг, на стилобат или к внешнему контуру квартала. 
Это соответствует концепции «двор без машин», суть которой в том, что автомобили не должны постоянно двигаться и парковаться во дворе. Внутреннюю территорию отдают пешеходам, детским площадкам, озеленению и зонам отдыха. Для пожарных машин, скорой помощи, аварийных служб, доставки и такси предусматривают специальные маршруты и временный доступ.

Для пешеходов такой двор безопаснее и тише: детям не приходится играть рядом с припаркованными автомобилями, а родителям проще контролировать территорию. Освободившееся пространство можно использовать для прогулок, спорта и озеленения. Для автомобилистов двор без машин — решение гораздо менее удобное. Машину нельзя оставить у подъезда: до паркинга придется идти пешком, спускаться на подземный уровень или идти в отдельное здание. При перевозке покупок, высадке детей и в плохую погоду эта разница особенно заметна.

Что в итоге

Новые правила Москвы увеличивают норматив парковок в жилых проектах и одновременно поддерживают развитие дворов без машин. Для пешеходов это означает более свободную и безопасную территорию, для автомобилистов — удаленный паркинг и дополнительные расходы.  Девелоперам придется строить строить больше парковок, а для покупателей всё это обернётся ростом цены квадратного метра.