Ипотека сегодня: что изменилось в 2025-м и чего ждать в 2026 году

Пока заемщики привыкают к уже введенным правилам, Минфин готовит серьезные изменения на 2026 год. Изучаем.

Подробно:

Что уже изменилось к ноябрю 2025 года

Рынок жилья в ноябре живет по правилам, установленным в середине 2025 года. Основных изменений два.

Разрешение на вторичку, (но не везде). С весны 2025 года семейную ипотеку разрешили направить на покупку квартиры на вторичном рынке. Льготная ставка в 6% действует не везде, а только в городах с низким объемом строительства. Речь идет о населенных пунктах, где строят не более двух многоквартирных домов. На осень 2025 года в этот перечень входило более 900 муниципалитетов, включая Мурманск, Норильск и Саров.  Проверьте, входит ли ваш город в утвержденный список, через специальный сервис на сайте ДОМ.РФ.

Отмена индивидуальных лимитов для банков. Для кредитных организаций убрали механизм индивидуальных лимитов по программе. Теперь действует единый общий лимит в 8,65 трлн рублей. Это значит, что банки могут выдавать кредиты по мере поступления заявок, не рискуя внезапно приостановить программу из-за исчерпания своего лимита. Для заемщиков это снижает риск столкнуться с сообщением «программа приостановлена » в конкретном банке.

Что точно изменится в феврале 2026 года

Минфин уже анонсировал две ключевые корректировки, которые вступят в силу 1 февраля 2026 года.

Одна льготная ипотека на семью. Это главное и самое обсуждаемое изменение. До сих пор правило «одна льготная ипотека в одни руки» касалось отдельного заемщика, что позволяло супругам оформить два отдельных кредита. С февраля 2026 года «одними руками» будет считаться вся семья. Оба супруга станут обязательными созаемщиками, и семья сможет получить только один льготный кредит. В Минфине заявляют, что мера направлена на борьбу со злоупотреблениями и повышение справедливости программы.

Рефинансирование «комбо-ипотеки». Для многих заемщиков это хорошая новость. «Комбо-ипотека» — это кредит, где часть суммы в рамках лимита (6 или 12 млн рублей) выдается под 6%, а сверхлимитная часть — по рыночной ставке. Сейчас при рефинансировании весь кредит пересчитывается по рыночным условиям, и льгота сгорает. С февраля 2026 года можно будет рефинансировать именно рыночную часть, сохранив льготную ставку на основную сумму. Банки будут обязаны выдавать справку с детализацией долга, что упростит поиск выгодных предложений по рефинансированию.

Какие предложения еще обсуждаются

Помимо утвержденных правил, в правительстве и профильном комитете Госдумы идет активное обсуждение различных предложений.

Изменение возраста детей. В июне 2025 года президент Владимир Путин поручил правительству подготовить предложения по распространению семейной ипотеки на семьи с детьми в возрасте до 14 лет включительно. На осень 2025 года это поручение находится в стадии проработки. Если его примут, это значительно расширит круг потенциальных получателей льготы.

Дифференциация лимитов. В том же поручении содержится идея привязать максимальную сумму кредита к количеству членов семьи. Это позволило бы многодетным семьям претендовать на бóльшие суммы займа для покупки просторного жилья. Пока это лишь идея, без конкретных параметров.

Расширение программы на вторичное жилье
Хотя программа в основном ориентирована на новостройки, звучат предложения распространить льготную ставку и на покупку жилья на вторичном рынке. Это особенно актуально для семей, которым нужно жилье не в строящемся доме, а в уже обжитом районе с развитой инфраструктурой. Пока это единичные инициативы, но они активно обсуждаются, особенно для отдельных категорий, например, семей с детьми-инвалидами.

Снижение первоначального взноса
Российская гильдия риелторов (РГР) выступила с предложением снизить обязательный первоначальный взнос по программе с 20% до 10%. Это сделало бы программу более доступной для молодых семей, которые не успели накопить значительную сумму. При этом предлагается сохранить возможность использовать для взноса материнский капитал и различные региональные выплаты.

Индивидуальные условия для многодетных семей
Помимо идеи о дифференцированной ставке, также рассматривается возможность установления для многодетных семей отдельных, повышенных лимитов по кредиту или особых условий по первоначальному взносу. Это логично, так как таким семьям требуется больше жилой площади, а их финансовые возможности часто ограничены.

Подтверждение целевого использования жилья
Для борьбы с использованием льгот в инвестиционных целях серьезно обсуждается норма об обязательной регистрации всей семьи в купленной квартире в течение 180 дней после покупки. Более того, в течение последующих 5 лет заемщики могут быть обязаны ежегодно подтверждать, что они по-прежнему проживают по этому адресу. Это должно обеспечить использование программы именно для улучшения жилищных условий, а не для спекуляций.

Если вы планируете взять ипотеку в ближайшее время

• Убедитесь, что выбранная недвижимость соответствует актуальным правилам (новостройка или вторичка в разрешенном городе).
• Если вы рассчитывали на две льготные ипотеки в одной семье — у вас есть время до 1 февраля 2026 года, чтобы успеть оформить кредиты по старым правилам.
• Если у вас уже есть «комбо-ипотека» — с февраля 2026 года следите за предложениями банков по рефинансированию, чтобы снизить платеж по рыночной части.

Читайте также: Доля ипотеки на рынке новостроек Москвы достигла максимума за 15 месяцев

Продажа, аренда, коммерческая недвижимость