Два ЖК в Печатниках: что выбрать в 2026 году

В бывшей промзоне «Южный порт» в районе Печатники строят два ЖК бизнес-класса. «Портленд» от Forma стоит на первой линии набережной: от домов до воды — от 14 до 30 метров. «Адмирал» от «Галс Девелопмент» находится в 300 метрах от метро, но до воды от него придётся идти пешком. В «Портленде» мы были на пресс-туре, в «Адмирал» отправили тайного покупателя.

Южный порт —  бывшая промышленная территория внутри Печатников. Исторически здесь работали, тыт была портовая, складская и производственная инфраструктура. Сейчас тут  возводят жильё, постпенно делают набережную, коммерцию и общественные пространства. Именно поэтому оба проекта пока существуют в окружении стройки.

Выбор между ними — это выбор между двумя сценариями: жить у воды, но дальше от метро, либо ближе к транспорту и сложившейся инфраструктуре района.

Почему жильё у воды дорожает

Жильё у Москвы-реки дорожает быстрее среднего по рынку. По данным «Метриум», за пять лет средняя цена квадратного метра в прибрежных новостройках выросла на 79%, а объём предложения — на 69%. В премиальном сегменте число лотов увеличилось в пять раз, хотя самих проектов стало девять против шести.

Вода конечно не улучшает экологию, но она выражает характер места: набережная, виды, прогулочные маршруты и спортивная инфраструктура. При этом в Печатниках рядом остаются очистные сооружения, промзоны и крупные магистрали.

Важное замечание. Купаться в Москве-реке у Южного порта нельзя: в Москве это разрешено только официально оборудованных и проверенных зонах отдыха, которых на этом участке нет.

ЖК «Портленд»

Застройщик: Forma
Класс: бизнес
Статус: квартиры
Адрес: Москва, ЮВАО, район Печатники, Южнопортовая улица, 42
Срок сдачи: первая очередь сдана; вторая — до 30 сентября 2028 года
Корпуса: 8, этажность 15–29
Отделка: без отделки, предчистовая
Конструктив: монолит, монолит-кирпич
Потолки: 2,9–3,85 м

Forma — московский девелопер, который позиционирует себя как создатель городских кварталов бизнес- и премиум-класса с авторской архитектурой. В портфеле компании — восемь жилых проектов и около десятка офисных.

Компания работает с известными архитектурными бюро и делает ставку на узнаваемую концепцию: нестандартную пластику фасадов, общественные пространства, благоустройство и интеграцию проекта в городскую среду.

Транспорт

До станции «Печатники» — метро, БКЛ и МЦД-2 — около 15 минут пешком. Это не метро у подъезда, но для проекта на бывшей промзоне такое расстояние закономерно: «Портленд» стоит в отрыве от сложившейся жилой застройки.

Важная перспектива — станция «Южный порт» Люблинско-Дмитровской линии. Её строительство началось в июне 2026 года, завершение запланировано на 2030 год. Станцию строят между «Кожуховской» и «Печатниками»; предусмотрены две береговые платформы, два наземных вестибюля и автодорожный тоннель, который соединит 2-й Южнопортовый проезд с Южнопортовой улицей.

Для «Портленда» это может стать заметным транспортным улучшением: новая станция будет ближе, чем нынешняя «Печатники».

Благоустройство и архитектура

Главное преимущество «Портленда» — расположение у воды. Здесь есть собственная набережная, причал и тренировочная база «Сила ветра» для яхтенного спорта. Внутренняя территория решена как сад; архитектурную концепцию разрабатывало голландское бюро De Architekten Cie, к благоустройству причастно бюро West8.

Фасады — из минерального кирпича в природной гамме: от бежево-серого до терракотового и графитового. Комплекс примыкает к парку «Печатники», есть прямой выход к воде и на набережную, променад с кафе и ресторанами, собственный двор и терраса для жителей.

По сути это попытка сделать самодостаточный квартал у акватории. Для Москвы формат пока редкий, и именно в нём основная ценность проекта.

Инфраструктура

На территории заявлены школа и детский сад. Цифры в открытых материалах расходятся: на сайте застройщика указан детский сад на 350 мест, в других карточках встречаются меньшие значения. Перед публикацией мощности школы и сада нужно сверить с проектной документацией.

В галереях стилобатов заявлены кафе, рестораны, магазины и аптеки. Это логично для проекта у набережной, но коммерция и социальные объекты пока должны «дозреть» вместе с очередями и заселением.

Паркинг и безопасность

• Подземный паркинг в первой очереди — 365 машино-мест.
• Открытая стоянка — 112 мест.
• Келлеры есть, расположены в зоне парковки.
• Въезд на парковку — по распознаванию номера.
• Доступ на территорию — по системе контроля.
• Из паркинга предусмотрены лифты непосредственно к этажам.

Практический плюс: жителям не нужно пересекать весь двор или набережную, чтобы доехать до квартиры.

Квартиры и цены

Цены — ориентир на конец октября 2026 года. Они меняются в зависимости от корпуса, этажа, вида и условий покупки.

Студии от 24 м² — примерно 19–26 млн рублей.
Жилая часть небольшая — около 12,6 м². Есть прямые планировки с одним окном и варианты с двумя окнами. Вторые интереснее, но требуют аккуратного зонирования: прихожая выражена слабо, а санузел примыкает к жилой зоне.

Однокомнатные от 33 м² — примерно 26–37 млн рублей.
Классическая однокомнатная: кухня-гостиная около 15,2 м² и спальня около 14,5 м², обе с окнами. В лоте около 33 м² вход идёт «ступенькой», поэтому гардеробную выделить сложнее, а санузел ограничен техническим выступом. В квартирах около 40 м² планировка свободнее.

Двухкомнатные от 56 м² — примерно 34–100+ млн рублей.
Верхняя граница относится к большим лотам — до 115 м². Планировки более традиционные, чем в «Адмирале»: встречаются варианты с двумя санузлами, один из которых примыкает к спальне, и с большим количеством мест хранения. Двухкомнатные оказались наиболее востребованными, поэтому в свободной продаже их меньше.

Трёхкомнатные от 82 м² — примерно 52–83 млн рублей.
Почти во всех вариантах — «аквапанорамы»: окна на несколько сторон света. Это плюс для видов и инсоляции, но минус для самостоятельной планировки: спальню, гостиную и мокрые зоны лучше расставлять с дизайнером.

ЖК «Адмирал»

Застройщик: «Галс Девелопмент»
Класс: бизнес
Статус: квартиры
Адрес: Москва, ЮВАО, район Печатники, Шоссейная улица, 4А; офис продаж — Шоссейная, 4Д
Срок сдачи: корпуса 1.3 и 1.4 — IV квартал 2027 года; корпуса 1.1 и 1.2 — IV квартал 2028 года; вторая и третья очереди — позднее
Корпуса: 6, этажность 13–46; в части материалов встречается цифра до 49
Отделка: черновая, без отделки
Конструктив: монолит
Потолки: 2,95–3,25 м

Транспорт

Главный аргумент «Адмирала» — метро. До станции «Печатники» застройщик указывает 300 метров; менеджер это подтвердил. В сторонних карточках встречаются 5–10 минут пешком и до 610 метров: расстояние зависит от конкретного корпуса и точки выхода.

До МЦД-2 «Печатники» — около 10 минут пешком. До ТТК — примерно 9 минут на автомобиле, до Садового кольца — около 15 минут. Но эти цифры сильно зависят от времени суток и загруженности Волгоградского проспекта.

Станцию «Южный порт» не стоит записывать в ближние перспективы именно для «Адмирала»: официальный ориентир — 2030 год, как и для всей станции.

Благоустройство

Двор спроектировало бюро Wowhaus. Заявлены «дворы без машин», центральный прогулочный бульвар площадью 2,7 га, двухъярусный детский плейхаб, скалодром, воркаут, амфитеатр, площадка для йоги, коворкинг и арт-объект.

Закрытый двор рассчитан прежде всего на жителей первой очереди. Это плюс для безопасности, но в проекте на несколько тысяч квартир ощущение камерности будет слабее, чем в «Портленде».

Инфраструктура

На территории заявлены детский сад на 300 мест, школа на 575 мест и бизнес-центр. По словам менеджера, их планируют открыть к 2028 году — к выдаче ключей. На первых этажах должны появиться магазины, кафе и салоны красоты; помещения «Галс» сдаёт сам.

Это потенциально сильный социальный блок, но пока это планы, а не работающая инфраструктура. Покупателю квартиры в ранней очереди стоит закладывать несколько лет жизни рядом со стройкой и формированием квартала.

Паркинг и безопасность

• Подземный двухъярусный паркинг плюс гостевая парковка.
• Количество машино-мест в открытых источниках расходится: от 535 до 1 955. Для публикации цифру нужно брать из проектной документации или актуальной презентации застройщика.
• 534 келлера площадью 2,4–9,8 м².
• Закрытая территория, видеонаблюдение, изолированные мусорокамеры.
• Разделены потоки жителей и персонала коммерции.

«Галс» и архитектура

«Галс Девелопмент» работает в сегменте бизнес-плюс и премиум. В его портфеле — «Театральный дом», «Невская Ратуша», «Даниловский форт» и IQ-квартал. Это аргумент в пользу качества продукта, но не гарантия, что конкретный квартал окажется удобным именно для вас.

Архитектурную концепцию разработало бюро «Генпро». Идея — разноэтажный ансамбль из башен и корпусов, который формирует выразительный силуэт и пропускает солнце во внутренний двор. На практике высокие корпуса рядом с плотной застройкой почти всегда означают ветровые коридоры и более сложную инсоляцию на нижних этажах.

До воды отсюда придётся идти. Застройщик пишет о панорамных видах на Люблинские пруды и канал Москвы-реки, а также о соседстве с акваторией Южного порта, но конкретное расстояние до воды не называет. Воду с высоких этажей видно, однако это не то же самое, что жить у набережной.

Квартиры и цены

Студии от 28 м² — примерно 17–22 млн рублей.
В студии около 28,9 м² два окна, одно из них скруглённое. Это делает планировку интереснее стандартной коробки. Теоретически студию можно разделить на кухню-гостиную и спальню, но для постоянной жизни это компромиссный вариант.

Однокомнатные от 33 м² — примерно 20–24 млн рублей.
Здесь больше экспериментов с геометрией. В лоте около 37,6 м² есть округлый архитектурный выступ: кто-то увидит в нём зону отдыха, кто-то — потерю полезной площади. Инсоляция в такой нише спорная.

Есть и более сложные варианты — например, квартира около 38,2 м² со скошенной стеной. Её можно обыграть, но потребуется индивидуальная мебель и грамотный дизайнер. Есть также лоты с четырьмя небольшими окнами и планировкой, близкой к евродвушке.

Менеджер предлагал разделить лот около 38 м² стеклянной перегородкой на две спальни. Идея спорная: кухня остаётся без окна, а «вторая спальня» получается условной.

Двухкомнатные от 40 м² — примерно 22–25 млн рублей.
Многие планировки напоминают «часть веера»: скруглённые стены, окна в криволинейных участках, диагональное размещение спальни. Это может быть эффектно, но требует нестандартной мебели и более дорогого ремонта.

Конкретный пример: двухкомнатная площадью 56 м² с кухней-гостиной 15,6 м² и комнатами 16,4 и 12,2 м² предлагалась за 29,24 млн рублей в черновой отделке.

Трёхкомнатные от 56 м² — примерно 28–41 млн рублей.
Здесь тоже много сложной геометрии. Квартира с панорамным остеклением может быть почти овальной в плане; в варианте 72,9 м² есть хотя бы одна прямая линия, что упрощает размещение кухни и обеденной группы.

Ещё один пример: угловая евро-трёшка около 72 м² с мастер-спальней 17,8 м², санузлом 4,4 м², кухней-гостиной 20 м², второй спальней и двумя мокрыми точками предлагалась за 33,575 млн рублей.

О районе: Печатники и Южный порт

Южный порт занимает около 35% площади района Печатники и считается одним из крупнейших проектов редевелопмента в Европе. Название района не связано с книгопечатанием: «печатник» — мастер, который набивал узоры на тканях. В XVI–XVII веках здесь селились ремесленники.

Из исторических объектов сохранился Николо-Перервинский монастырь. По преданию, он был основан во времена Куликовской битвы, однако первое документальное упоминание относится к 1623 году.

В 1960 году, при расширении границ Москвы, село Печатники включили в состав города, а в 1991 году выделили в отдельный район. Массовая жилая застройка началась в 1970–1980-х. Значительную часть района до сих пор занимают промышленные и инфраструктурные территории, поэтому его образ сложнее, чем у типичных спальных районов.

Транспорт

Транспортная ситуация за последние годы улучшилась:

• «Печатники» — метро, БКЛ и МЦД-2; с 2025 года действует объединённый вестибюль.
• «Угрешская» — МЦК.
• Речной транспорт: «Синичка» с оплатой по «Тройке».
• Автомобильные магистрали: Южнопортовый проезд, Южнопортовая улица, съезд с МСД на Волгоградский проспект.
• В перспективе — развитие набережной Москвы-реки протяжённостью до 13 км, марина, термальный комплекс и понтонные бассейны.

Но магистрали — это и минус. ТТК и Волгоградский проспект перегружены, а крупные дороги проходят по границам района.

Зелёные зоны

Парк «Печатники» занимает около 20 га, ранее назывался Таллинским. В 2022 году здесь обновили набережную, расширили тропиночную сеть, улучшили освещение, сделали экотропу и модернизировали детские площадки. Есть амфитеатр, велодорожки и зимний каток.

Парк технических видов спорта расположен на месте бывшей свалки у Москвы-реки. Здесь есть трассы для мотокросса, картинга и велоспорта, скейт-парк, велотрасса с контруклонами и прокат оборудования.

Также в районе есть парк у Батюнинского пруда и небольшой Курьяновский парк. Для «Портленда» парк «Печатники» — практически продолжение территории. Для «Адмирала» зелёные зоны доступны, но требуют прогулки.

Что настораживает

Транспорт. Волгоградский проспект и ТТК создают постоянный шумовой и визуальный фон, особенно в частях района, приближённых к магистралям.

Курьяново. Соседство неоднородное: малоэтажная застройка, следы рабочего прошлого, местами неухоженные территории. Кому-то это кажется колоритным — здесь действительно снимают кино, — но как ежедневная среда это специфично, это пока далеко не благоустроенный квартал у метро.

Курьяновские очистные сооружения — одни из крупнейших в Москве, они занимают около 160 га в излучине Москвы-реки. Жители Печатников и Курьяново десятилетиями жаловались на запах сероводорода. «Мосводоканал» модернизирует станцию: часть открытых отстойников накрыли, и запах стал слабее. В 2018 году сообщалось о тройном превышении ПДК сероводорода в Печатниках. Наш тайный покупатель о запахе не сообщает, но проверяйте сами.

Вывод простой: перед покупкой нужно приехать в район несколько раз — в жару, после дождя, утром, вечером и в безветренную погоду. Один визит ничего не доказывает.

Школы и детсады

Крупных образовательных учреждений в районе не так много. Есть школа имени дважды Героя Советского Союза И. С. Полбина, школа № 1524 с естественно-научным, инженерным и социально-экономическим профилями, частная школа «Спектр» и частная гимназия имени митрополита Платона Левшина.

По информации на май 2026 года, часть детских садов в районе закрыта: на Гурьянова, 3а, 45 и 47; на Шоссейной, 10, 31 и 55. Это не означает, что мест нет вообще, но создаёт риски с очередями в государственные дошкольные учреждения.

Поэтому собственные школа и детский сад в обоих проектах — не маркетинговая деталь, а важный фактор. В «Портленде» заявлены школа и детский сад с ориентировочным открытием в 2027 году; в «Адмирале» — школа на 575 мест и сад на 300 мест, ориентировочно к 2028 году. Точные сроки и мощности нужно проверять по актуальным документам застройщика.

Вода или метро

«Портленд» подойдёт тем, кому важны набережная, выход к воде, причал, яхтенная инфраструктура и более камерная среда. Здесь более традиционные и удобные для жизни планировки, а первая очередь уже сдана. Минусы — 15 минут до метро, ветер у воды, незавершённая вторая очередь и пока формирующаяся социальная инфраструктура.

«Адмирал» подойдёт тем, кому важнее метро, более низкий порог входа и перспектива большого квартала со школой, садом и коммерцией. Но первые жильцы будут жить рядом со стройкой, а сложные планировки потребуют более дорогого ремонта. Приватности меньше, до воды дальше, а новая среда квартала ещё не сложилась.

По деньгам разрыв заметен. Студии в «Адмирале» начинаются примерно с 17–20 млн рублей, в «Портленде» — с 19–22 млн. Однокомнатные — примерно от 20–24 млн в «Адмирале» и от 26 млн в «Портленде». Двухкомнатную площадью 56 м² в «Адмирале» предлагали за 29,24 млн рублей, тогда как в «Портленде» сопоставимая площадь начинается примерно от 34,4 млн.

По данным «Циан», средняя цена квадратного метра в «Портленде» — около 729 тыс. рублей, в «Адмирале» — около 657 тыс. рублей. Но это агрегаторные средние: они зависят от состава выставленных лотов и быстро меняются. Перед публикацией цифры нужно перепроверить на дату выхода материала.

 «Портленд» — про воду, набережную и уже частично сложившуюся среду. «Адмирал» — про метро, цену и потенциал большого квартала, которому ещё предстоит дозреть.