Застройщики уходят в премиум: что будет с рынком

Девелоперы сделали ставку на премиум: три четверти новостроек 2026 года будут дорогими.

Аналитики «Метриум» изучили 36 проектов, которые с высокой вероятностью выйдут на рынок Москвы в 2026 году, и выяснили: 75% из них относятся к премиум- и бизнес-классу. Застройщики окончательно переориентировались на аудиторию, которая не зависит от ипотеки. Разбираемся, в каких округах появятся новинки и что будет с массовым сегментом.

Кратко:

В выборку попали проекты, по которым уже получены разрешения на строительство, положительные заключения экспертизы или согласованы архитектурно-градостроительные решения.

31% будущих новинок (11 проектов) — премиум-класс, 44% (16 проектов) — бизнес-класс, 25% (9 проектов) — высокобюджетный сегмент.

39% новых проектов (14 штук) появятся в ЦАО, из них девять — в высокобюджетном сегменте.

Три проекта в 2026 году запускают Dogma и «Среда», по два — Sezar Group, «ОМ Девелопмент» и «Развитие».

Кто и зачем уходит в премиум

Аналитический центр «Метриум» составил портрет будущего предложения на первичном рынке Москвы. Основой стали проекты, которые уже получили разрешительную документацию (РнС, экспертизу или АГР) и либо анонсированы девелоперами, либо с высокой долей вероятности выйдут в 2026 году. Таких набралось 36.

Главный вывод: рынок окончательно развернулся в сторону дорогого жилья. Три четверти новинок придутся на премиум- и бизнес-класс. Причем премиум (11 проектов) даже немного опережает по количеству высокобюджетный сегмент (9 проектов), хотя еще недавно элитка была нишевой историей.

«Переход в более высокий ценовой сегмент — это осознанная стратегия многих застройщиков сегодня, которая во многом продиктована изменением покупательских предпочтений и качественным пересмотром продуктовых решений, — комментирует Марина Грицкова, руководитель аналитического центра STONE (девелопер ЖК премиум-класса STONE Blik). — В условиях текущей конъюнктуры рынка покупатели делают выбор в пользу премиум-сегмента: за незначительную наценку клиент получает более высокое качество продукта и сервиса. Девелоперы, планирующие запуски, ориентируются на аудиторию, менее зависимую от ипотечных ставок и предпочитающую программы рассрочки или оплату наличными».

Где появятся новинки

Активнее всего застройщики будут осваивать центр. В ЦАО ожидается 14 новых проектов — это 39% от общего числа. Из них девять относятся к высокобюджетному сегменту. Но важно другое: в центре появятся три проекта премиум-класса и два — бизнес-класса. Для локации, где последние годы выходила в основном элитка, это возврат к более разнообразной структуре предложения.

На втором месте по активности — Северо-Западный округ (шесть проектов, преимущественно бизнес-класс). Северный и Южный округа получат по четыре проекта. При этом в САО все новинки заявлены в премиум-классе, а в ЮАО — в основном в бизнес-классе. В остальных округах ожидается по 1–2 проекта в бизнес- или премиум-классе.

«Общий тренд на смещение предложения в сторону более высоких сегментов находит своё выражение в географии стартов, — отмечает Александр Сабаев, исполнительный директор «ОМ Девелопмент» (девелопер ЖК премиум-класса «БО/ВЕ» со стартом в 2026 году). — Ярче всего видны две параллельные стратегии. С одной стороны, усиливается интерес к традиционно престижным и экологичным локациям, таким как СЗАО, где сосредоточены проекты для взыскательной аудитории, ценящей сложившуюся среду. С другой — мы наблюдаем трансформацию "новых" направлений, например ЮАО, где мы планируем вывести в продажу в этом году наш проект "БО/ВЕ", в полноценные премиальные кластеры. Инвестиции в комплексное развитие территорий, редевелопмент, современную архитектуру и инфраструктуру позволяют предлагать в этих районах продукт высокого класса».

При этом эксперты обращают внимание на локации, которые выпали из списка активных стартов. В ЮВАО, ВАО и СВАО число новых проектов в 2025 году заметно снизилось. Площадки там либо имеют неблагоприятное расположение, либо окружение не позволяет реализовать проекты высокого ценового уровня.

Кто расширяет присутствие

Рынок не открывает двери для новичков: 90% будущих премьер приходятся на девелоперов, давно работающих в Москве. Три новых проекта в 2026 году запускают Dogma и «Среда», по два — Sezar Group, «ОМ Девелопмент» и «Развитие». Остальные застройщики представлены одним проектом.

Это значит, что крупные игроки не сворачивают программы, а наращивают портфели — но именно в тех сегментах, где маржинальность выше, а зависимость от ипотеки ниже.

Что это значит для рынка

«Рынок дорогих новостроек становится более конкурентным, — резюмирует Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». — В долгосрочной перспективе это поможет сдержать (но не остановить) рост цен на них, который в последние три года был весьма интенсивным, особенно в премиуме. Однако более тревожной становится тенденция вытеснения за пределы старых границ Москвы массовых новостроек. Предложение объектов комфорт-класса уменьшается как по доле рынка, так и по абсолютному числу объектов. Это значит, что покупателям со стартовым уровнем бюджетов будет все сложнее находить новое жилье по доступным ценам».

При этом альтернатива в виде Новой Москвы и ближнего Подмосковья подходит не всем, особенно молодежи, которая хочет жить ближе к центру. В «Метриум» предполагают: как только ставки по ипотеке станут доступными, спрос может переместиться не за МКАД, а на вторичный рынок в пределах МКАД.

Иллюстрация: ЖК СТОУН Блик

Продажа , аренда, коммерческая недвижимость

Самые горячие новости читайте на Реал Эстейт.ru

Подписывайтесь на наш канал

СТАРТ ПРОДАЖ. КВАРТИРЫ. Эксклюзивный клубный дом в Хамовниках вблизи Москвы-реки.

+ 7 (495) 626-84-44

Рекламодатель: CQH36pWzJqMJiwAAcyXr ООО «Делайт Проперти» 7703556370.

Дом-картина, в котором живут люди. Скидка 8% при 100% оплате/ипотеке/рассрочке. Рассрочка 15-15-0%. Подробности на сайте

+ 7 (495) 021-51-27

Рекламодатель: 2VtzqumKpYk ООО СЗ Аквапарк Отрадное 7734396197.