Студийный бизнес: зачем московским девелоперам микроквартиры в дорогих ЖК

Бизнес-класс в московских новостройках неожиданно обогнал массовый сегмент по числу студий. Казалось бы, парадокс: чем дороже жильё, тем меньше в нём квадратных метров. Но рынок движется к уплотнению даже в премиальных проектах, и студия в «бизнесе» перестала быть оксюмороном.

Все меньше квадратов

Рынок новостроек «старой» Москвы продолжает сжиматься.

 По данным «Метриум», за год общее предложение квартир и апартаментов сократилось на 13%, до 41,3 тыс. лотов. Но самый заметный провал — в сегменте студий: минус 33%, с 7,5 тыс. до 4,9 тыс.

Казалось бы, при таком снижении студии должны исчезать везде. Однако структура предложения изменилась иначе. Доля студий в массовом сегменте (комфорт-класс и ниже) рухнула с 49% до 36%. А в бизнес-классе, напротив, выросла с 44% до 55%. Теперь каждая вторая студия на первичном рынке продаётся в проектах, которые принято считать «повышенной комфортности».

Бизнес-класс как новая «однушка»

Что вообще сегодня означает «бизнес-класс»?

 Если в комплексе больше студий, чем в ЖК эконом-сегмента, вопрос к определению становится риторическим.

За год в бизнес-классе стало на 19% меньше студий — с 3,3 тыс. до 2,7 тыс. Но падение массового сегмента оказалось вдвое глубже: минус 52%, с 3,6 тыс. до 1,8 тыс. Поэтому бизнес-класс просто не успел потерять столько, сколько потеряли другие.

Марина Грицкова, руководитель аналитического центра STONE: «Девелоперская и потребительская активность сейчас дрейфует из массового сегмента в бизнес-класс. Именно этот сегмент лидирует по уровню предложения и спроса с 2024 года. Появляются проекты бизнес-лайт, по характеристикам напоминающие комфорт+».

По сути, это означает размывание границ: клиент платит за «бизнес», а получает планировку, которая ещё пять лет назад считалась уделом эконома. Разница лишь в высоте потолков и дизайне лобби.

Почему студии не исчезают там, где их быть не должно

Причин две, и обе лежат вне рыночной логики.

Первая — регуляторная. Уже два года действует запрет на проектирование квартир площадью менее 28 кв. м. Студии меньше этого порога просто не могут появиться в новых проектах. Но студии 28–35 кв. м — пожалуйста. И девелоперы активно пользуются этим коридором.

Вторая — структурная. Массовый сегмент в исторических границах Москвы почти исчез. За последние 12 месяцев стартовало всего два массовых проекта, и оба в августе 2025 года.

Ярослав Гутнов, основатель SIS Development: «Массовый сегмент в исторических границах близок к исчезновению. Экономические сложности вынуждают клиентов даже с помощью семейной ипотеки приобретать самое компактное жильё. Студии расходятся быстрее всего».

Таким образом, студии не становятся популярнее в бизнес-классе по желанию застройщиков. Просто дешевле строить их там, где ещё остались площадки, а покупатель всё равно берёт то, что может потянуть.

Премиум: студии как редкий вид

В элитном и делюкс-сегменте студий практически нет — 0,5% от всего предложения. Всего 12 лотов по всей «старой» Москве. Год назад было 22, падение на 45%. Но это скорее статистический шум, чем тренд.

Станислав Банников, коммерческий директор «Плато Девелопмент»: «В высокобюджетном сегменте студии — очень редкий формат. Даже в качестве квартир для пиджака на элитном рынке чаще продаются однокомнатные лоты. Но студии оптимально подходят для аренды, особенно рядом с парками и вузами».

В премиум-классе сейчас продаётся 460 студий, и их доля держится на уровне 6% — ни роста, ни падения. Видимо, тот самый случай, когда студия — это не «нужда», а «инвестиционный инструмент».

Что в итоге

Рынок «старой» Москвы окончательно перестал быть местом для массового жилья. Бизнес-класс занимает всё больше пространства, но внутри него всё меньше пространства на каждую квартиру. Студии становятся универсальным форматом — и для тех, кто хочет жить в центре, и для тех, кто хочет сдавать.

Вопрос только в том, можно ли называть бизнес-классом дом, где на этаже четыре студии и одна «двушка». Рынок, похоже, считает, что можно. И это, пожалуй, главный вывод из цифр «Метриум»

P. S: Цифры Redcat фиксируют структурный сдвиг в пользу дорогих сегментов.

Но, как показывают данные  «Метриум», внутри этого «дорогого» сегмента всё меньше места на каждого покупателя — студий в бизнес-классе больше, чем в массовом жилье. Рынок дорожает и уплотняется одновременно. Это грустно.

Иллюстрация: «СТОУН Райз»

Продажа, аренда, коммерческая недвижимость

Самые горячие новости читайте на Реал Эстейт.ru 

Подписывайтесь на наш канал