Регистрация в апартаментах: что изменилось после решения Конституционного Суда

Конституционный Суд РФ признал, что отказ во временной регистрации в апартаментах только из-за их формального статуса «нежилого помещения» нарушает права граждан. МВД оперативно выпустило разъяснения для своих территориальных органов, как теперь применять новый порядок. Эксперт ГК «Основа» разобрал постановление КС и объяснил, что именно изменилось для владельцев, арендаторов и покупателей такого жилья.

Игорь Сибренков, коммерческий директор ГК «Основа», проанализировал постановление Конституционного Суда и объяснил, что именно меняется для владельцев, жителей и покупателей апартаментов.

Почему вообще возник вопрос с регистрацией в апартаментах

Юридическая коллизия возникла из-за двойственного статуса апартаментов. Формально это нежилые помещения — они могут числиться гостиницами, офисами, апарт-отелями. Но фактически используются для постоянного проживания.

При этом российское законодательство допускает временную регистрацию в гостиницах, хотя те тоже относятся к коммерческой недвижимости. Когда рынок апартаментов активно рос, многие застройщики позиционировали свои комплексы как «гостиничные», надеясь, что это снимет противоречия. Но на практике получить официальный статус гостиницы удавалось единицам — в основном элитным проектам в центре Москвы.

Жители обычных апартаментов оставались в правовом тупике: по документам они живут в коммерческом объекте, а значит, и регистрация не положена. Хотя по факту это те же квартиры, только с другим юридическим статусом.

Кто и как дошел до Конституционного Суда

В 2022 году семья из Санкт-Петербурга попыталась зарегистрироваться в своих апартаментах. Они обратились в паспортный стол с полным пакетом документов: согласие собственника, разрешение на ввод дома в эксплуатацию, поэтажный план. Им отказали. Основание — помещение нежилое, а здание не значится в реестре гостиниц (который, кстати, начал действовать с 2025 года).

Супруги прошли все судебные инстанции: районный суд, кассацию. Верховный Суд отказался рассматривать жалобу. Оставался последний вариант — Конституционный Суд. И там их доводы услышали.

Что конкретно запрещал закон

Конституционный Суд проверял на соответствие Конституции две нормы: абзац 7 статьи 2 Закона «О праве граждан РФ на свободу передвижения...» (он определяет понятие «места пребывания»), а также пункты 3, 12 и 14 Правил регистрации (регламентируют порядок уведомительной регистрации).

Судьи обнаружили противоречие. Закон разрешает временно регистрироваться в гостиницах — коммерческих объектах. Но запрещает делать это в апартаментах — тоже коммерческих объектах, только пригодных для постоянного проживания. Логическая дыра, в которую попали тысячи людей.

— Конституционный Суд напомнил о трех принципах, — комментирует коммерческий директор ГК «Основа». — Во-первых, регистрация носит уведомительный, а не разрешительный характер. Во-вторых, ее цель — не ограничивать граждан, а дать государству достоверную информацию. В-третьих, выбор места пребывания не ограничивается только жилыми помещениями: если можно регистрироваться в гостиницах, то почему нельзя в апартаментах?

Что решил Конституционный суд

Судьи признали, что существующие нормы противоречат трем статьям Конституции.

Право на свободу выбора места пребывания (ч. 1 ст. 27). Если человек фактически живет в помещении, он вправе зарегистрироваться там.

Право на равенство перед законом (ч. 2 ст. 19). Нельзя разрешать регистрацию в одних нежилых помещениях и запрещать в других, если они пригодны для жизни.

Право частной собственности (ст. 35). Собственник не может в полной мере распоряжаться имуществом, если в нем нельзя зарегистрироваться.

Решение получилось точечным, но принципиальным. Конституционный Суд не уравнял апартаменты с жильем. Он сказал другое: если помещение пригодно для проживания, государство не вправе отказывать во временной регистрации.

— Конституционный Суд установил временный порядок, — поясняет эксперт. — Пока депутаты будут вносить поправки в законодательство, органы МВД обязаны регистрировать граждан в апартаментах. Для этого нужны документы, подтверждающие пригодность помещения для жизни: разрешение на ввод в эксплуатацию, поэтажный план, проектная декларация.

Ключевой нюанс: подтверждать гостиничный статус здания больше не требуется.

Кто может зарегистрироваться в апартаментах

В первую очередь — сам собственник, члены его семьи и близкие родственники. Но логика постановления шире.

— Предположительно, арендатор тоже сможет зарегистрироваться по письменному согласию собственника, — говорит представитель ГК «Основа». — Срок — до 5 лет, с правом продления. Но еще раз подчеркну: это моя интерпретация, исходящая из смысла постановления, прямого указания на арендаторов там нет.

То есть рынок аренды апартаментов тоже получает преимущество: возможность регистрации делает этот формат привлекательнее для съемщиков.

Чего решение Конституционного Суда не меняет

Здесь важно не переоценивать значимость постановления. Многие проблемы апартаментов сохраняются.

Постоянная регистрация по-прежнему невозможна. Речь только о временной — по месту пребывания. Штамп в паспорте с постоянной пропиской в апартаментах не поставят.

Никаких обязательств у города не появляется. Даже массовая регистрация жителей не станет основанием требовать от властей построить школу или детский сад. Социальная инфраструктура остается заботой застройщика и жителей.

Налоги и коммунальные тарифы не меняются. Апартаменты облагаются налогом как коммерческая недвижимость (ставки выше), а платежи за ЖКХ рассчитываются по тарифам для нежилых помещений.

Управление домом — по старым правилам. Порядок содержания общего имущества, собрания собственников — все это остается в рамках законодательства о нежилых помещениях.

— Юридическая граница между жилыми и нежилыми помещениями сохраняется, — подчеркивает эксперт.

Как решение повлияет на рынок недвижимости

Ситуация на рынке сейчас разнонаправленная. С одной стороны, ипотека на апартаменты дорогая — льготные программы на них не распространяются. В Москве в 2025 году только 18% сделок с апартаментами проходили с привлечением кредитов (данные «Метриум»).

С другой стороны, в столице с 2024 года не согласовывают новые проекты апартаментов. То, что сейчас продается, — остатки старых очередей. За прошлый год предложение сократилось на 29%, до 5 тыс. помещений. Цены при этом выросли на 9% — до 647 тыс. рублей за квадратный метр.

— Возможность оформить временную регистрацию станет важным стимулом для покупателей, особенно в массовом сегменте, — прогнозирует эксперт. — *По нашим подсчетам, 66% строящихся в РФ апартаментов относятся к стандарт- и комфорт-классу. В Москве, где и так дефицит предложения, это подстегнет цены. В бизнес-классе эффект тоже будет заметен: там покупатели меньше зависят от ипотеки.*

По данным Единой информационной системы жилищного строительства, сейчас в России возводится 1,6 тыс. комплексов с апартаментами. География давно вышла за пределы двух столиц: Краснодарский край (493 объекта), Крым (121), Ростовская область (70), Свердловская и Новосибирская области (около 50 в каждой).

Что дальше

Конституционный Суд обязал Федеральное Собрание и Правительство РФ внести изменения в правила регистрации. Когда это произойдет — пока неясно. Но временный механизм уже заработал: люди могут обращаться в органы МВД и добиваться регистрации, ссылаясь на постановление КС.

— Думаю, многие собственники апартаментов сейчас снова пойдут в суды, чтобы пересмотреть прежние решения, вынесенные не в их пользу, — заключает представитель ГК «Основа».

При этом рыночный тренд очевиден: цены на апартаменты в ближайшее время будут расти быстрее инфляции. С одной стороны, повышается правовой статус собственников. С другой — формируется дефицит предложения, особенно в Москве, где новые проекты больше не запускаются.

Иллюстрация: Emotion 5 (Emotion 5)

Читайте также: Регистрация в апартаментах стала возможной: МВД выпустило инструкцию

Продажа, аренда, коммерческая недвижимость

Самые горячие новости читайте на Реал Эстейт.ru 

Подписывайтесь на наш канал