Нужно ли разрешать органам опеки блокировать сделки с жильем?

На днях Министерство образования предложило обязать при продаже квартир, в которых зарегистрированы несовершеннолетние, получать согласие органов опеки на сделку, как это было раньше. Зачем нужно возвращать к жизни старые нормы? К чему приведут новые правила? Смогут ли эти меры реально защитить детей от потери жилья или станут лишним поводом для коррупции и бюрократической проволочкой? Рассказывают эксперты в рубрике ИТОГИ НЕДЕЛИ.

На днях Министерство образования предложило обязать при продаже квартир, в которых зарегистрированы несовершеннолетние, получать согласие органов опеки на сделку, как это было раньше. Зачем нужно возвращать к жизни старые нормы? К чему приведут новые правила? Смогут ли эти меры реально защитить детей от потери жилья или станут лишним поводом для коррупции и бюрократической проволочкой? Рассказывают эксперты в рубрике ИТОГИ НЕДЕЛИ.

Как сообщается на сайте Правительства РФ, власти рассмотрят соответствующие изменения в п. 4 ст. 292 Гражданского кодекса РФ, обязывающее получать разрешение органов опеки при продаже жилья, где прописаны несовершеннолетние.

Напомним, что сейчас по Гражданскому и Семейному кодексам разрешение органов опеки необходимо только при продаже квартиры, которая полностью или частично принадлежит ребенку на праве собственности. Теперь же предложено сделать выдачу такого разрешения обязательной, даже если ребенок просто зарегистрирован по адресу продаваемого объекта.

Поправка, инициированная Минобрнауки и уже одобренная на прошлой неделе правительственной комиссией по законопроектной деятельности, возвращает нас к практике 1994-2004 гг., когда без подписи чиновников из органов опеки сделки купли-продажи жилья на вторичном рынке считались недействительными. В пресс-службе Минобрнауки объясняют возврат к старой процедуре необходимостью «обеспечить эффективную государственную защиту конституционных прав и интересов несовершеннолетних».

«В настоящее время согласие органов опеки и попечительства на совершение сделок с жилыми помещениями, пользователями которых являются несовершеннолетние члены семьи собственника, не требуется, – пояснил юрисконсульт отделения компании «ИНКОМ – Щелковское» Пенигин Дмитрий. – Однако, пункт 4 ст. 292 ГК РФ предусматривает, что такое согласие необходимо, когда несовершеннолетние члены семьи собственника квартиры остались без родительского попечения (о чем известно органу опеки и попечительству) и если при совершении сделки затрагиваются их права и охраняемые законом интересы. Следовательно, при подготовке сделки по отчуждению жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние, необходимо удостовериться, не остались ли указанные лица без родительского попечения. Ст. 121 Семейного кодекса РФ определяет, что к такой категории относятся дети, чьи родители умерли, лишены родительских прав, признаны недееспособными, больны, длительное время отсутствуют, уклоняются от воспитания детей или от защиты их прав и интересов. Кроме того, исходя из смысла п. 4 ст. 292 ГК РФ на момент сделки органы опеки уже должны владеть информацией о том, что ребенок лишен родительского попечения, т.е. такой ребенок должен стоять на учете».

Тем самым уже существующие юридические нормы содержат процедуры защиты детей, за права которых не могут постоять родители. Но вопрос о целесообразности поправок становится особенно острым, если вспомнить, что в июне 2010 года Конституционный суд РФ признал, что действовавшая до 2004 года норма не давала нужного эффекта при защите прав детей. Более того, по мнению суда, закон допускал «неоправданное вмешательство органов опеки во все случаи отчуждения жилых помещений». Иногда происходило так, что органы опеки без объяснения причин отказывали в совершении сделки.

Сразу после сообщения о предложении Минобрнауки в Сети появились рассуждения о том, что лишняя подпись еще одного чиновника при совершении сделки купли-продажи жилья только усилит коррупцию в этой сфере, но никак не поможет защитить права детей.

Эксперты отмечают, что на конечных ценах на квартиры это вряд ли скажется, но вот сроки оформления такого рода сделок будут затягиваться. И если сейчас на это требуется месяц, то при возврате к старым нормам, оформление может растянуться и на 2 месяца, если не дольше. Риэлторы озвучивали и такую статистику: сейчас на столичном рынке недвижимости более половины сделок происходит с участием несовершеннолетних. А это значит, что более половины сделок будут затягиваться на стадии оформления.

Однако партнер «Альянс / Тесситоре, Кузнецов и Петрова» Марина Петрова напомнила, что, к примеру, во Франции сделки по купле-продаже недвижимости идут по несколько месяцев, и никто из игроков рынка не высказывает неудовольствия по этому поводу. Напротив, все сходятся во мнении, что плюсов у данной ситуации даже больше, так как у участников сделки есть еще одна возможность взвесить все «за» и «против».

Впрочем, если около половины сделок на вторичном рынке – это альтернативные сделки, где сроки играют наиважнейшую роль, то аргумент по поводу «взвешивания «за и «против»» выглядит, как минимум, сомнительным.