Новостройки с отделкой в январе 2026 года становятся редкостью

Если вы ищете новостройку, то наверняка задумываетесь: брать с готовым ремонтом или без? Застройщики всё чаще предлагают «голые» варианты, но доплата за чистовую отделку от девелопера обычно окупается. Мы собрали мнения экспертов.

Кратко:

На рынке новостроек старой Москвы в комфорт-классе с чистовой отделкой продаётся лишь 38% лотов, хотя именно на них приходится около 60% всех сделок.
В бизнес-классе готовый ремонт встречается всего в 5–6% предложений, в премиум-классе — в 8–14%.
Варинат без отделки лидирует: в массовом сегменте — 47% лотов, в бизнесе — 72%.
Самостоятельный ремонт обходится на 30–35% дороже варианта от застройщика, где доплата составляет всего 12–14% от стоимости квартиры.
При этом цена отделки от девелопера выросла с 15–20 тыс. до 40–50 тыс. руб. за квадратный метр.

Подробно:

С отделкой, без отделки, white box

По данным аналитиков первичного рынка старой Москвы, в сегменте комфорт- и эконом-класса без отделки предлагается 47% лотов (48% по площади), white box — 16% (16% по площади), с чистовой отделкой — 37% лотов (36% по площади).

В бизнес-классе ситуация другая: 72% лотов без отделки, 23% — white box, всего 6% с чистовой отделкой. В премиум-классе без отделки — 61%, white box — 24%, с ремонтом — 14%.

В массовом сегменте ремонт от застройщика ещё держится, в более дорогих классах покупатели чаще выбирают свободу для собственного дизайна.

По подсчётам ГК ФСК, в декабре 2025 года в строящихся проектах комфорт-класса старой Москвы экспонировалось всего 3,6 тыс. лотов с чистовой отделкой. Годом раньше их было почти 10 тыс., а доля составляла 54%.

Почему застройщики всё чаще отказываются от чистовой отделки

Девелоперам стало сложнее и дороже предлагать ремонт «под ключ». Цены на материалы и услуги подрядчиков резко выросли, логистика усложнилась, а квалифицированных бригад катастрофически не хватает. К этому добавляются риски задержек сдачи и многочисленные гарантийные претензии от покупателей.

«Непредсказуемая динамика цен на строительные материалы вынуждает девелоперов отказываться от данной опции», — объясняет Ольга Тумайкина, коммерческий директор ГК ФСК.

Алексей Бондарев, генеральный директор агентства недвижимости «Прайд Групп», уточняет: за два года стоимость чистовой отделки увеличилась почти на 80%. В условиях высоких ставок по ипотеке застройщики стараются убрать всё, что снижает маржу и вызывает жалобы после сдачи дома.

Светлана Пинигина, основатель компании Pinigina Consulting, добавляет ещё один аспект: застройщики обычно не делают ремонт сами, а привлекают субподрядчиков. Контролировать их качество сложно, угнаться за трендами — тоже, а ответственность в итоге несёт девелопер.

Что выгоднее покупателю: готовый ремонт или квартира без отделки?

Самостоятельный ремонт в среднем обходится дороже готового решения от застройщика на 30–35%. Девелоперы покупают материалы оптом и работают с подрядчиками по крупным объёмам, что даёт им значительную экономию.

Павел Брызгалов, заместитель директора по разработке продукта ГК «А101»: «Доплата за ремонт от застройщика держится в диапазоне 12–14% от стоимости квартиры. При этом ремонт “с нуля”, если делать его самостоятельно, сегодня обойдётся в 30–35% от стоимости той же квартиры».

Светлана Опрышко, директор портала Всеостройке.рф, подтверждает: «Ранее стандартная отделка от застройщика стоила порядка 15–20 тыс. руб./м², сейчас же её стоимость выросла до 40–50 тыс. руб./м². Тем не менее, это всё равно ниже среднерыночной стоимости аналогичного ремонта “под ключ”».

Георгий Патанин, руководитель агентства недвижимости, обращает внимание на комплексные затраты: если учесть не только стоимость материалов и работ, но и ипотечные платежи за время ремонта, расходы на временное жильё или аренду, то готовый вариант почти всегда оказывается выгоднее. «Даже если застройщик закладывает в цену квартиры с отделкой свою наценку, покупатель в итоге экономит сотни тысяч рублей и несколько месяцев жизни», — отмечает он.

Однако для инвесторов, планирующих перепродажу, или для семей, которые хотят реализовать индивидуальный дизайн-проект, квартира без отделки («бетон») остаётся привлекательным и единственно верным вариантом.

Последствия для покупателей и рынка

Тренд на отказ от отделки уже оказывает заметное влияние на жизнь в новых жилых комплексах. По словам Алексея Бондарева, дома превращаются в долгосрочные стройплощадки: шум, грязь и строительный мусор в подъездах могут сохраняться годами. Это также отталкивает инвесторов, покупающих квартиры для сдачи в аренду — готовых к заселению объектов становится меньше, что подстёгивает рост арендных ставок.

Георгий Патанин добавляет важный нюанс: покупатель начинает платить ипотеку, но жить в квартире не может. Сэкономленные при покупке «бетона» деньги часто «съедаются» дополнительными расходами на ремонт и сопутствующие издержки.

Светлана Пинигина видит в ситуации парадокс: спрос на готовое жильё со стороны конечных потребителей растёт, но у девелоперов практически нет экономических стимулов, чтобы это предложение расширять.

Что ждать в 2026 году?

Аналитики сходятся во мнении, что тренд на сокращение доли лотов с чистовой отделкой продолжится. Светлана Опрышко ещё в 2025 году прогнозировала падение этой доли в общем объёме до 25–35%, и текущие данные подтверждают эту динамику.

При этом Павел Брызгалов считает, что в долгосрочной перспективе выбор квартиры с отделкой всё же будет доминировать из-за ключевого преимущества: возможность включить её стоимость в ипотечный кредит, «размазав» расходы на весь срок кредитования.

Однако Ольга Тумайкина уверена: без дополнительных мер поддержк девелоперов, таких как новые субсидии или снижение ключевой ставки, девелоперов, они будут и дальше минимизировать свои риски и издержки, продавая квартиры без ремонта.

Итог: Покупателю сегодня приходится делать непростой выбор: доплатить за более редкий лот с готовым ремонтом и заехать в новую квартиру сразу или сэкономить на старте, купив «бетон», и ремонтировать самому. Большинство экспертов советуют первый вариант — особенно для семейных покупателей и тех, кто берёт ипотеку.

Читайте также: Брать ли новостройку с отделкой?

Кстати, у нас можно выбрать новостройку

Продажа , аренда, коммерческая недвижимость