Как «казус Долиной» перевернул рынок недвижимости

На рынке недвижимости России сложилась ситуация, когда добросовестный покупатель рискует остаться без квартиры и денег. Рассказываем, как работает эта схема и почему она парализует рынок.

Подробно:

В чём суть «казуса Долиной»

Самым ярким примером стала история, которая произошла с известной певицей, но феномен касается сотен рядовых сделок по всей стране. Схема стандартна: пожилой человек продает квартиру, получает деньги и по легенде мошенников («сотрудники прокуратуры», «банковские служащие») передает их для «сохранения». Затем продавец, оставшись ни с чем, через суд возвращает себе квартиру, а покупатель теряет и жилье, и деньги.

Считается, что именно после дела Долиной — в судебной практике наметился перекос в пользу пострадавших от мошенничества. Суды стали массово учитывать состояние заблуждения или обмана продавца, а понятие «добросовестный приобретатель» перестало быть безусловной защитой для покупателя.

По данным «МК», количество подобных сделок по всей стране исчисляется сотнями, по другим данным их уже более 3 тысяч. Подобные случаи зафиксированы по всей стране. Истории типичны: пенсионер продает квартиру, получает наличные, отдает их курьерам, а затем через суд возвращает жилье.

Волна пошла с 2023 года, набрав массовость к 2024-2025 годам.

Как суд возвращает квартиру, но не деньги

Юридическая механика основана на нескольких статьях Гражданского кодекса.  

Риэлтор Алина Правоторина (Степанова), руководитель агентства «Алина Право» в своем блоге ВК разбирает её на примере типичного случая:

1. Недействительность сделки (ст. 167 ГК РФ). Суд аннулирует сделку, и всё должно вернуться к исходному состоянию. Но, по словам Степановой, «продавец денег не получал (их забрал мошенник) — вернуть нечего».
2. Защита «слабой стороны» (ст. 179, 428 ГК РФ). Продавец, введенный в заблуждение, считается потерпевшим и неравным участником сделки. Его нарушенную волю восстанавливают, возвращая квартиру.
3. Взыскание с реального получателя (ст. 1102 ГК РФ). «Если деньги ушли мошенникам — с них и взыскивают, а не с потерпевшего», — поясняет Степанова.

Итог: квартиру возвращают, потому что сделку признали недействительной. Деньги — нет, потому что, по логике суда, продавец их не получал. 

Почему их так сложно выселить

Ключевая причина — параллельный судебный процесс о признании самой сделки недействительной. Пока этот иск рассматривается, суды по выселению часто приостанавливаются, создавая правовой вакуум. Продавец, будучи формально уже не собственником, продолжает жить в квартире, а покупатель лишен возможности применить силу.

«Беременная москвичка год не могла попасть в законно купленную квартиру из-за того, что в ней забаррикадировалась бывшая хозяйка», — пишет  "МК".

Суды, проявляя гуманизм по отношению к пожилым людям, не спешат с принудительным выселением, особенно если продавец заявляет, что иначе окажется на улице. Это создает порочную практику, когда незаконное поведение оказывается фактически безнаказанным.

Системная проблема заключается в том, что существующие механизмы проверки и защиты прав оказались не готовы к массовому использованию этой схемы. Покупатель оказывается в роли заложника между недобросовестным (или обманутым) продавцом, у которого нет денег, и банком, который требует исправно вносить платежи по договору.

История москвички Нино Ц., описанная в статье «МК», показывает, что даже максимальные меры предосторожности не защищают от риска.

Женщина купила квартиру у 64-летней преподавательницы, которая предоставила все справки, включая от психиатра. Банк одобрил ипотеку. Однако после сделки продавщица, отдав деньги мошенникам, подала иск. Первая инстанция встала на сторону покупательницы, но апелляция в 2025 году вернула квартиру продавцу. Нино осталась с многомиллионным долгом перед банком.

Пенсионерка могла осознавать свои действия

В ноябре 2025 года Верховный суд России впервые отказал пенсионерке в возврате квартиры. Нижестоящие суды в Якутии признали сделку действительной, и высшая инстанция с ними согласилась, решив, что «пенсионерка могла осознавать свои действия». Нельзя сказать, что этот случай точно единственный, но он несомненно знаковый.

По мнению Алины Правоториной, отказ стал следствием юридической ошибки в иске. Бабушка ссылалась одновременно на статьи о введении в заблуждение (ст. 178, 179 ГК РФ) и о невменяемости (ст. 177 ГК РФ). «Для суда это две РАЗНЫЕ бабки. На месте первой бабки может оказаться любой гражданин. На месте второй — только с диагнозом», — пишет Степанова.

Экспертизу, подтверждавшую невменяемость, удалось оспорить. Повторная экспертиза установила, что женщина могла понимать значение своих действий. Суд не увидел в ней «жертву мошенников».

К чему это привело на рынке

Ситуация поставила под удар базовый принцип «деньги — в обмен на собственность» и привела к нескольким последствиям:

1. Кризис доверия. Риелторы теперь советуют с осторожностью рассматривать квартиры, которые продают люди старше 60 лет и сделки без альтернативы, даже если это жилье не единственное у собственника.
2. Перевернутая логика и паралич расчетов. Безопасной стала считаться сложная цепочка с альтернативой. Это замедляет оборот капитала, который критически важен для рынка.

Судебная практика  в России сейчас склоняется к тому, что крайним в истории с мошенничеством оказывается добросовестный покупатель. Законодатели обдумывают меры, с помощью которых можно изменить ситуацию, в качестве предложений называют страхование сделок и компенсацию от государства.

Читайте также: Бабушка преткновения: Как правильно купить квартиру у пенсионера

Продажа, аренда, коммерческая недвижимость