Эпоха раздутых чеков: разбираем главные мифы о ценах на новостройки Москвы

Средний бюджет однокомнатной квартиры в старой Москве перевалил за 15 млн рублей. На фоне таких цифр у покупателей закономерно возникает вопрос: не завышены ли цены искусственно? Аналитики изучили главные заблуждения о ценообразовании и объяснили, почему жилье в бизнес-классе продолжает дорожать, даже когда спрос падает.

Эпоха раздутых чеков: проанализировали главные мифы о ценах на рынке новостроек

В феврале 2026 года первичный рынок Москвы в сегментах комфорт- и бизнес-класса демонстрирует высокие цены на фоне значительного роста за последний год. Средний бюджет на покупку однокомнатной квартиры в «старом» городе уже превышает 15 млн рублей.

Многие сталкиваются с ощущением, что стоимость столичных новостроек искусственно завышена. В компании Plus Development решили разобрать главные мифы о ценообразовании, чтобы помочь людям понять реальную логику процесса и принять взвешенное решение в будущем.

Миф №1. Цены на новостройки «раздуты»

Цены сейчас действительно высокие: например, в старой Москве многие проекты уже продают в вилке 500-700 тыс. рублей за квадратный метр. Но называть эти цифры «раздутыми» некорректно: они отражают объективные рыночные условия и себестоимость.

Так, стройматериалы заметно дорожают каждый год, минимум на 7-10%. Еще интенсивнее растут зарплаты в отрасли: в последние 5 лет дефицит рабочих кадров вынуждает девелоперов прибавлять к фонду оплаты труда минимум 10% ежегодно. Кроме того, застройщикам дорого обходится проектное финансирование и кредиты вообще: ключевая ставка остается очень высокой, даже ее корректировка до 15,5% пока не влияет на текущую ситуацию. Еще важно помнить про увеличение налоговой нагрузки, расходы на создание инфраструктуры и другие неизбежные издержки.

Чтобы финансовые модели, заложенные в проектном финансировании, выдерживали давление рынка, компании просто вынуждены повышать цены.

В конце концов, нужно генерировать деньги на операционную деятельность, развитие, субсидирование ипотеки для граждан без льгот и так далее. Кстати, еще и поэтому в 2025-2026 годах многие девелоперы решили переориентироваться на более дорогие проекты (бизнес-класс вместо комфорта): чтобы сохранить рентабельность.

«Но представим, что цены искусственно завышены. Скорее всего, в таком случае мы бы увидели массовый демпинг: появилось бы пространство для маневра, чтобы привлечь больше покупателей. Еще, вероятно, на фоне такого демпинга было бы больше банкротств. Но вместо этого цены растут, компании держатся, предложение сокращается, спрос (особенно в бизнес-сегменте) остается стабильным. Так что цены высокие, но они обоснованы текущей экономикой строительства», - отмечает Екатерина Наливайко, директор по маркетингу компании Plus Development.

Миф №2. Цены растут бессистемно и хаотично

Как уточняют в Plus Development, рост цен всегда имеет четкую внутреннюю логику и часто связан с балансировкой спроса и предложения.

Например, в феврале 2026 года застройщики начали увеличивать чеки, хотя это выглядит странно на фоне резкого охлаждения спроса. Как же так?

«Все просто: это первая волна. Компании готовятся субсидировать ипотечные ставки для людей, у которых мало преференций. К данной категории скоро могут добавиться семьи с одним ребенком, если введут разные условия по семейной ипотеке: их льготный кредит будет стоить уже не 6%, а, допустим, 10% годовых. Согласитесь, заметный рост долговой нагрузки. Потому девелоперам нужно быть готовыми подставить людям плечо. Но расходы приходится как-то компенсировать: например, субсидирование ставки в течение года обходится застройщику примерно в 15% от стоимости квартиры. Чем дольше период субсидирования, тем дороже оно стоит. В итоге чеки растут. Собственно, когда покупатель сегодня, при ключевой ставке 15,5%, видит предложения от застройщиков «Ипотека 13%» - это не уловка, а реальный продукт, созданный за счет перераспределения цен», - объясняет Екатерина Наливайко.

По ее словам, вторая волна удорожания новостроек случится летом, когда снижение ключевой ставки вернет живой спрос на рыночную ипотеку. Тогда динамика цен будет напрямую зависеть от активизации спроса на фоне дефицита предложения.

Миф №3. Цены вот-вот упадут, рынок «перегрет»

Спрос в феврале действительно резко снизился: примерно на 50% по сравнению с декабрем 2025 года. Но в целом за 2025 год продажи оставались высокими, особенно в бизнес-классе. Тем временем предложение новостроек сокращается, девелоперы осторожно выводят новые проекты, себестоимость продолжает расти. Серьезный дефицит качественных новостроек в хороших локациях сформируется уже к 2027 году.

«Если коротко, то нет ни одной предпосылки для удешевления жилья на первичном рынке Москвы. Ждать «обвала» цен малоперспективно и рискованно - можно дождаться разве что резкого удорожания. Самое безопасное время для покупки в краткосрочной перспективе - весна 2026 года. К началу 2027 года цены по Москве в среднем вырастут на 15% относительно текущих показателей», - считает Екатерина Наливайко.