Купить жилье в Европе при помощи ипотеки под 13 %: есть ли хотя бы одна причина?

На днях Инвестторгбанк заявил, что начал выдавать ипотечные кредиты в России на покупку жилья за рубежом под 13,5% годовых (в рублях) и 11,4% – в евро. На первый взгляд, продукт не будет пользоваться спросом, потому что все знают, что в Европе ипотека в разы дешевле. Но оказалось, не все так просто. В некоторых случаях проще брать кредит на родине, даже если ставка очень высока. Но тогда точно нужно знать, что все эти переплаты оправданы. RealEstate.ru разобрался в плюсах и минусах ипотеки на европейское жилье, взятой в России и за рубежом, в  рубрике ИТОГИ НЕДЕЛИ.

Суть кредитной программы: первый в этой нише?

Согласно условиям новой программы Инвестторгбанка, ипотечный кредит будет выдаваться физическим лицам – гражданам РФ на приобретение жилой недвижимости за пределами страны. Кредит предоставляется в российских рублях или евро, срок кредитования – до 20 лет, ставка по кредиту – от 13,5% в рублях и от 11,4% в евро, максимальная сумма кредита – 20 млн рублей или 450 тыс. евро. Для получения кредита на приобретение недвижимости в Латвии клиентам нет необходимости передавать в залог банку свое имущество, расположенное на территории России. Обеспечением по кредиту будет выступать приобретаемая за пределами страны недвижимость.

Пилотным направлением выбрали Латвию. Первым проектом, в рамках которого можно приобрести жилье за границей с помощью этого кредита, стал коттеджный поселок в Риге. Как сказано в пресс-релизе банка, Латвия в качестве пилотного направления выбрана неслучайно. Прибалтика является популярной у россиян, которые приобретают дома на балтийском побережье не только в качестве дальней дачи или второго жилья, но и для получения вида на жительство в этой стране, упрощения отношений с шенгенской зоной. Стоимость домов в поселке начинается как раз от 140 000 евро – минимальной суммы, необходимой для получения вида на жительство.

По словам представителей банка, уже ведется поиск партнеров для расширения программы на другие страны, но при этом банк настроен сначала получить опыт в странах бывшего СССР, где практически отсутствует языковой барьер, схожее законодательство стран в сфере ипотеки. «Продукт нашего банка является эксклюзивным, так как не предполагает передачу в залог банку дополнительного объекта недвижимости», – пояснила Realestate.ru директор департамента розничных операций Инвестторгбанка Эмма Пономарева.

И действительно, проведенный среди экспертов рынка ипотечного кредитования опрос показал, что программа Инвестторгбанка едва ли не единственная в своем роде. Это еще связано с тем, что, как заметил, в частности, Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями в недвижимость, основатель портала Indriksons.ru, согласно ст. 19 ФЗ-102 «Об ипотеке», «государственная регистрация ипотеки осуществляется по месту нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки».  Но эксперты Инвестторгбанка на это ответили, что место нахождения имущества в данном случае – Латвия, поэтому залог (ипотека) регистрируется в Земельной книге Латвии, а не в России.

Если речь идет о филиалах российских банков за границей, то, конечно же, подобные примеры есть. Например, начальник отдела розничных продуктов и операционных процессов Московского банка Сбербанка РоссииАлия Кирьянова рассказала Realestate.ru, что клиенты Сбербанка могут воспользоваться кредитами в его дочерних структурах за рубежом для приобретения недвижимости на территории нахождения этих филиалов. 

Доступно, но дорого?

Ни для кого не секрет, что за пределами России ставки по ипотечным кредитам на порядок ниже, чем у нас. Напомним, что средняя ставка по ипотечному кредитованию в РФ составляет 12%, тогда как за пределами России такие кредиты выдаются под 3-5% годовых, редко достигая 7%.

К примеру, в Великобритании получить ипотечный кредит можно под 2,5% годовых. «В Англии ипотеку можно получить в любой валюте на сумму до 85% от стоимости объекта, – пояснила директор по продажам зарубежной недвижимости IntermarkSavills Юлия Овчинникова. – Как правило, банки выдают до 85% на объекты стоимостью до 2 млн фунтов стерлингов. При покупке объекта стоимостью свыше 5 млн фунтов стоит рассчитывать примерно на 50-60% от стоимости объекта. При покупке квартиры под сдачу в аренду британские банки кредитуют до 65% от стоимости. Минимальные суммы кредитов – 500 тыс. фунтов стерлингов. Ставки начинаются от 2,5%».

При этом, у британских банков, по словам эксперта, довольно жесткие критерии к заемщикам-россиянам, так как Россия относится к странам высокого риска. Обычно банки требуют паспорт, информацию заемщика о себе, выписку из банка, в котором тот обслуживается на родине или в других странах, справку об источниках доходов. «Чтобы иметь возможность взять кредит в 1 млн фунтов, нужно подтвердить доходы как минимум на 250 тыс. фунтов в год и сделать первоначальный взнос в 300 тыс. фунтов», – пояснила Юлия Овчинникова.

На этом фоне появление новой программы кажется рациональным для тех случаев, когда россиянину чисто технически проще получить кредит на родине, чем в выбранной им стране. Эксперты Международного агентства недвижимости Gordon Rock составили для Realestate.ru таблицу, в которой отображена степень доступности кредитования для россиян в самых популярных у отечественных покупателей жилья и фиксированная ставка по ипотеке для нерезидентов:

Эмма Пономарева, директор департамента розничных операций Инвестторгбанка:

- Оформление ипотечного кредита на территории иностранного государства сопряжено с рядом сложностей. Первая группа проблем – это языковой барьер, незнание самых простых норм законодательства иностранного государства, необходимость перевода документов на местный язык и их легализации в консульском отделе, необходимость личного присутствия на территории иностранного государства в момент подачи документов и оформления сделки купли-продажи. Кроме того, услуги посредников дороги, а выбор надежного и компетентного посредника превращается в дополнительную задачу, которую клиент иногда решить не в силах.

Вторая группа проблем – проблемы в течение дальнейшей «жизни» кредита. Не секрет, что ипотечный кредит – это долгосрочное обязательство. Нанятый для организации сделки посредник не будет сопровождать сделку до момента погашения кредита, а посчитает свои обязательства исполненными в день получения клиентом свидетельства о собственности. Клиенту самостоятельно придется решать вопрос по корректному и своевременному погашению ежемесячных платежей по кредиту в иностранном банке, взаимодействию с иностранной кредитной организацией по вопросам сопровождения задолженности.

Третья группа проблем – проблемы ценового характера. Всем прекрасно известно, что иностранные банки предлагают очень привлекательную ставку по кредитам, но при этом предъявляют повышенные требования к заемщикам-нерезидентам, которые чаще всего выражаются в величине первоначального взноса. Анализ рынка ипотечных кредитов той же Латвии показал, что минимальный первоначальный взнос по ипотечному кредиту для заемщика-нерезидента может составлять около 50% от стоимости приобретаемого имущества. Получая кредит на приобретение иностранной недвижимости в российском банке, клиент получает возможность приобрести недвижимость с небольшим первоначальным взносом, вся кредитно-обеспечительная документация подготавливается на двух языках (русском и латвийском), кредит обслуживается по месту жительства заемщика, у него не возникает сложностей при взаимодействии с кредитной организацией в течение срока жизни кредита.

Антон Павлов, начальник управления по работе с сегментом розницы «Абсолют Банка»:

- На текущий момент аналогичных предложений на российском рынке я не встречал. Пожалуй, его можно сравнить только с оформлением ипотечного кредита в филиале российского банка за рубежом, однако, в таких случаях кредит выдается в валюте, а не в рублях. Подобных программ в «Абсолют Банке» нет. Дело в том, что в работе с зарубежной недвижимостью есть свои особенности, поскольку нужно понимать законодательство той страны, где приобретается жилье, специфику оценки объекта и процедуру его регистрации, также специфику взыскания залога и многое другое. Это довольно трудоемкий и сложный процесс.

Что касается данной программы, то кредит в рублях на покупку недвижимости за рубежом снимает с заемщика валютные риски, то есть единовременное и существенное снижение курса рубля. Поэтому подобный продукт более выгоден для клиентов, получающих постоянный доход в рублях, чем, например, ссуда в валюте.

Ольга Ясько, директор по исследованиям и аналитике, Knight Frank Russia & CIS:

- Россиянину проще получить кредит в отечественном банке. Для этого не надо открывать счета в других государствах, переводить деньги и т.д. Кроме того, во многих банках действуют программы «экспресс» кредитования, когда достаточно собрать минимальный пакет документов, конечно, ставка при этом будет выше. Кроме того, не стоит забывать о валютных рисках. Платежи по кредиту в зарубежном банке, выданном в валюте, в случае финансового кризиса и резкого изменения курса могут оказаться весьма значительными.

«Здесь – проще, там – дешевле»

Юрий Паньков, старший оценщик швейцарской оценочной компании Swiss Appraisal в России и СНГ:

- С 2008 года получение ипотечного кредита в иностранном банке от года к году все сложнее. Причина – в ужесточении требований к заемщику. Главная особенность в том, что все больше банков выдают кредит лишь при условии наличия имущества на территории этой страны – именно это имущество и выступит в качестве залогового. В остальном схема сопоставима с российской.

Но, например, в испанский банк теперь придется принести справку об отсутствии кредитов у себя на родине, получить кредит во Франции возможно лишь в банках HSBC, Societe Generale и Credit foncier de France. В Италии кредит доступен лишь при наличии у заемщика вида на жительство в стране.

В указанной программе нет смысла для того покупателя, кто владеет недвижимостью в той же Европе и процедура ипотечного кредитования которому известна не понаслышке. Итальянские же барьеры могут отбить и желание, и возможности многих потенциальных (даже уверенно платежеспособных) заемщиков.

Станислав Зингель, президент Международного агентства недвижимости Gordon Rock:

- Ряд банков (например, BNP Paribas, «Райффайзенбанк», «Ситибанк», «Юникредит», «Нордеа») рекламируют возможность кредитования покупки зарубежной недвижимости. Но, по сути, речь идет не об ипотечном кредитовании, а о кредитовании на любые цели под залог имеющейся собственности. Чтобы получить заемные средства на покупку недвижимости за рубежом, обычно используется кредитование под залог имеющейся российской собственности. Можно рассчитывать на получение кредита в размере до 85 % оценочной стоимости объекта, который можно направить на любые цели – в том числе на покупку недвижимости за рубежом. Валютные ставки по таким кредитам стартуют с 8 - 9% годовых – для краткосрочных кредитов (1-2 года) – и растут до 11-13% годовых – в случае долгосрочных кредитов (10 и более лет).

Как следствие, россиянину гораздо выгоднее взять в зарубежном банке ипотечный кредит на покупку недвижимости в данной зарубежной стране. Ведь ставки ипотечного кредитования за рубежом составляют 3-6%, что 2-3 раза меньше, чем даже ставки по кредитам под залог имеющейся собственности в России.

Исключение, конечно, составляют такие страны, где ипотечное кредитование для россиян де-факто недоступно. Например, в популярных у российских покупателей Болгарии и Черногории они не могут получить ипотеку. Но в этом случае «на помощь» нередко приходят сами застройщики, предоставляя беспроцентную или низко-процентную (по ставкам существенно более низким, чем кредиты в России) рассрочку.

Юлия Кожевникова, эксперт Интернет-центра зарубежной недвижимости Tranio.Ru:

- Для покупки недвижимости в Латвии выгоднее брать кредит там же, хотя бы потому, что в этой стране ставки гораздо ниже. Ставка по ипотеке в Латвии обычно равна 2,5% годовых, а объем кредита может достигать 60–80% от стоимости объекта. 

«Такие идеи быстро затухают»

Марина Алексеева, генеральный директор JustReal.ru:

- Инвестторгбанк, как российский банк может работать только по российским условиям. Поэтому их проценты неконкурентны. Мы это уже проходили: многие банки хотят развивать это направление, но при этом они дают высокие проценты. Поэтому эти идеи банков быстро затухают. Покупатели, как только узнают, что можно получить кредит не под 14-16% , а под 3,5-4%, быстро переориентируются. Ну а банки понять можно. Жилье в России покупается слабо, сделки встали, поэтому они и ищут для себя новую нишу.

«Может, в российском банке и проще, но это настолько дорого, что идея становится неразумной в принципе»

Eкатерина Тейн, партнер компании Chesterton:

- Взять кредит в Европе выгоднее, чем в России, это очевидно. Однако есть ряд моментов, вследствие которых не каждый россиянин может прийти и взять кредит в европейском банке. Для банка в Европе важно знать вашу кредитную историю, и самый оптимальный вариант, если в этом банке у вас открыт счет, по которому уже были транзакции. В принципе, для этого можно открыть счет в российском представительстве зарубежного банка и «наработать» хорошую историю и репутацию.

Ипотечный продукт, подготовленный Инвестторгбанком, нацелен на Латвию. В Латвии наши соотечественники приобретают жилье в основном с целями получения ВНЖ. В целом, для тех, кто не хочет заниматься получением ипотеки в Латвии, определенный резон в таком продукте есть. Но с экономической точки зрения, это абсолютно нецелесообразно.

Во-первых, ни в одной европейской стране сейчас нет роста цен, который компенсировал бы кредит 12-14% годовых. И уж тем более такого роста нет в Латвии. То, что сейчас наблюдается с желанием россиян получать ВНЖ в европейских странах, в какой-то момент начинает напоминать истерию. Владеть квартирой за рубежом, платить за нее огромный кредит, оплачивать эксплуатационные расходы, налоги и так далее – это огромное бремя. И если на это нет денег изначально, то лучше и не покупать! Тем более что с ВНЖ необходимо в стране жить минимум полгода. И где-то работать. Про текущий уровень безработицы в Европе я просто молчу. Так что моя жесткая позиция, что это совершенно неразумная идея – под неадекватные проценты покупать недвижимость в Прибалтике.

Со спикерами беседовала Мария Лукина