Центр смещается: Цветной бульвар и Басманный стали новыми точками притяжения

Куда пойдет элитный девелопмент

Рынок высокобюджетной недвижимости Москвы в 2025 году демонстрирует разнонаправленную динамику по площади и стоимости. Аналитики ГК «Стилобат» проанализировали структуру сделок и обнаружили четкую сегментацию: покупатели «делюкса» сохраняют ориентацию на статусные просторные объекты, несмотря на сокращение предложения, а клиенты премиум-сегмента в ЦАО стали чаще приобретать квартиры площадью от 102 до 107 квадратных метров. При этом премиальные проекты за пределами ЦАО остаются зоной стабильности с акцентом на оптимальное соотношение цены и функциональности.

Однако ключевой тенденцией рынка остается ограниченность предложения в историческом центре. Свободных участков практически не осталось, стоимость земли высока, а градостроительные регламенты жесткие. В ответ девелоперы осваивают новые перспективные территории, которые конкурируют с центром за счет доступной цены, современных планировок и развитой инфраструктуры.

Вместе с тем аналитики компании выделили ряд центральных районов, обладающих значительным потенциалом для роста. К ним относятся Цветной бульвар, Замоскворечье и Басманный район.

«Эти районы характеризуются развитой социальной средой, транспортной доступностью и обладают историческим шармом, — говорится в исследовании «Стилобата». — Прогностическая оценка показывает, что предложение здесь качественных проектов с клиентоориентированной ценовой политикой формирует новые точки притяжения для платежеспособного спроса и позволит диверсифицировать предложение в рамках сбалансированного развития городского пространства».

Метраж как индикатор спроса

Динамика средней площади объекта в разных сегментах указывает на изменение рыночных условий. В классе «делюкс» средний метраж сделки снизился на 6% — со 176 до 165 квадратных метров.

«Эксперты ГК «Стилобат» подчеркивают, что это сокращение не отражает смену потребительских предпочтений, а является следствием ограниченного предложения просторных объектов на рынке, — поясняется в материалах компании. — Спрос на квартиры от 200 квадратных метров и выше сохраняет значительную долю».

В противоположность этому, в премиальном сегменте в центре города зафиксирован рост средней площади на 5% — со 102 до 107 квадратных метров. Этот тренд свидетельствует об устойчивом интересе покупателей к более просторному жилью в престижных локациях. При этом наиболее востребованным форматом в премиум-сегменте как в центре, так и за его пределами остаются объекты площадью до 100 квадратных метров.

Стабильность демонстрирует сегмент премиальных новостроек вне центра. Средняя площадь сделки здесь практически не изменилась, оставшись на уровне 86 квадратных метров против 87 квадратных метров в 2024 году. Незначительное снижение менее чем на 1% подтверждает, что для развивающихся районов ключевыми факторами являются оптимальная планировка и баланс цены и качества, а не метраж как таковой.

Стоимость «квадрата» определяет статус недвижимости

Анализ распределения сделок по общей стоимости подтверждает глубокую сегментацию рынка. В «делюксе» доминирующим является ценовой диапазон от 200 до 400 миллионов рублей, формирующий 40% совокупного спроса. При этом сохраняется существенная доля (17%) в сегменте свыше 600 миллионов рублей.

Как отмечают аналитики, это подчеркивает ориентацию клиентов на статусные активы и готовность к крупным инвестициям.

В премиальном сегменте объектов, расположенных в центре, основная конкуренция разворачивается в категории от 50 до 100 миллионов рублей, на которую приходится каждая третья сделка (32%). Вторая по популярности категория (100–150 миллионов рублей) занимает 17%, что указывает на наличие спроса на более просторные объекты в центральных районах.

В сегменте премиальных новостроек за пределами центра почти половина всех сделок (48%) заключена в диапазоне от 30 до 70 миллионов рублей. По данным «Стилобата», это подтверждает их высокую востребованность при условии соответствия стандартам класса.

Цена за квадратный метр остается маркером, разделяющим сегменты. Для «делюкса» сформировался рыночный стандарт в диапазоне 2,3–2,9 миллиона рублей за квадратный метр. В премиальном сегменте центра половина спроса (50%) сконцентрирована на объектах стоимостью до 1,1 миллиона рублей за квадратный метр.

«Это указывает на преобладание запроса на более доступную стоимость «квадрата» при безусловном требовании к качеству и расположению», — поясняют эксперты компании.

В районах вне ЦАО наиболее востребован диапазон 600–700 тысяч рублей за квадратный метр. При этом сохраняется значительная доля сделок в категории от 1 миллиона рублей и выше, что, по мнению аналитиков, демонстрирует наличие устойчивого спроса на высокобюджетные объекты не только в центре.

Что в итоге

Рынок высокобюджетного жилья в Москве подошел к точке, где старый центр уже не может предложить покупателям то, что они хотят — особенно если речь о больших квартирах. Девелоперам придется осваивать новые территории, и аналитики «Стилобата» указывают на Цветной бульвар, Замоскворечье и Басманный район как на самые перспективные. Реализация качественных проектов в этих локациях, по прогнозам компании, создаст новые точки притяжения для платежеспособного спроса и позволит диверсифицировать предложение на рынке.

Читайте также: Люди устали от коробок

Кстати, у нас можно выбрать новостройку

Самые горячие новости читайте на Реал Эстейт.ru 

Подписывайтесь на наш канал