Новая Рига уступает Минскому шоссе?

Интерес покупателей загородной недвижимости активно смещается с Новой Риги в пользу Минского шоссе, отмечают специалисты консалтинговой компании Welhome. Это связано со сложившейся на текущий момент времени транспортной ситуацией на обеих трассах, считают эксперты Welhome. Однако многие участники рынка недвижимости в корне не согласны с этим мнением. СКАЗАНО-ПРОВЕРЕНО

Интерес покупателей загородной недвижимости активно смещается с Новой Риги в пользу Минского шоссе, отмечают специалисты консалтинговой компании Welhome. Это связано со сложившейся на текущий момент времени транспортной ситуацией на обеих трассах, считают эксперты Welhome. Однако многие участники рынка недвижимости в корне не согласны с этим мнением. СКАЗАНО-ПРОВЕРЕНО

СКАЗАНО

Эксперты компании Welhome:
• Интерес покупателей загородной недвижимости активно смещается с Новой Риги в пользу Минского шоссе
• Новорижское направление теряет популярность из-за ремонта трассы, который закончится только в 2015 году

Новорижское шоссе давно закрепило за собой славу самого высокоскоростного и менее загруженного направления в Подмосковье, в связи с чем стало одним из наиболее востребованных у потенциальных покупателей загородной высокобюджетной недвижимости. Однако в марте 2012 года началась масштабная реконструкция Новой Риги, которая вызвала серьезные пробки в обоих направлениях. Согласно озвученным планам, работы продлятся до 2015 года. «Из-за ухудшения транспортной ситуации спрос на загородную недвижимость, расположенную по  Новорижскому направлению, снижается, – утверждаетТатьяна Шарова, руководитель службы проектного консалтинга и аналитики компании Welhome. – Так, доля заявок на покупку высокобюджетной недвижимости по данному направлению снизилась весной 2012 года на 5 – 7% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года».

В то же время, полным ходом идет строительство платного дублера Минского шоссе, который планируется открыть до конца 2012 года. Новая трасса шириной от 4 до 6 полос пройдет в обход Одинцово и соединится с Минским шоссе в районе 33-го км. Еще 5 новых развязок соединят новую трассу с основными местными магистралями – Подушкинским, Красногорским, Можайским и Рублево-Успенским шоссе.

«Минское шоссе всегда было относительно свободным, а с появление скоростного дублера Минское шоссе может составить серьезную конкуренцию Новорижскому, – считает Татьяна Шарова. – Уже сейчас мы отмечаем значительный рост спроса на загородную недвижимость элитного и бизнес-класса, расположенную по данному направлению. Так, доля заявок, поступающих в компанию Welhome на приобретение высокобюджетной загородной недвижимости, расположенной по Минскому шоссе, за март-май 2012 года возросла на 15%. Мы прогнозируем, что повышение стадии готовности новой трассы будет способствовать росту популярности Минского направления как у девелоперов, так и у потенциальных покупателей, а ввод трассы в эксплуатацию в среднесрочной перспективе окажет влияние на рост цен по рассматриваемому направлению».

ПРОВЕРЕНО

Новая Рига: так что там с спросом? 

Эксперты рынка недвижимости в корне не согласны с такой постановкой вопроса.

Прежде всего, немногие подтвердили падение спроса на Новорижское направление. Владимир Яхонтов, Управляющий партнер «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость» отметил некоторое снижение спроса на новой Риге, но объяснил это несколько иначе: «Новорижское шоссе действительно потеряло в популярности, но это обусловлено, скорее, другими факторами, а не ремонтом дороги, – пояснил эксперт. – Во-первых, Новорижское шоссе – это большей частью предложения бизнес-класса и элитные, а сейчас бизнес-класс составляет максимум 10-15% в структуре сделок. Во-вторых, Новорижское шоссе, которое в свое время позиционировалось как вторая Рублевка, и оба этих шоссе сейчас затоварены. Если раньше Новая Рига была скоростной дорогой, то сейчас пробка продолжительностью в несколько часов в часы пик – не редкость».

Остальные эксперты утверждают, что не заметили снижение количества сделок на Новой Риге за последнеевремя. По данным аналитического отдела Kaskad Family в 2011 году на Новорижском шоссе состоялось 4230 сделок с недвижимостью. «Это очень высокий показатель в сравнении с другими направлениями, – пояснил начальник аналитического отдела Kaskad Family Юрий Рожин. – Темпы продаж в 2012 году тоже на уровне и показывают хорошую динамику. Конечно, реконструкция трассы существенно осложняет движение по данному направлению. Однако все понимают, что это временно. А после реконструкции – движение станет более свободным. Более того, от ремонтных работ не застраховано ни одно направление. Согласно планам ремонтные работы проходят каждый год практически по всем направлениям».

По данным корпорации «Инком», в мае, несмотря на праздники, отмечался явный прирост сделок на этом направлении по отношению к апрелю на 2 %. К началу лета доля продаж на Новой Риге составила 18%. «Мы не наблюдаем угасания спроса на загородную недвижимость в районе Новорижского шоссе», – пояснил руководитель аналитического центра корпорации Дмитрий Таганов.

По данным аналитиков компании Vesco Consulting, во II квартале 2012 года общее число проданных домовладений на Новорижском направлении на первичном рынке увеличилось почти на 17 % в сравнении с показателями I квартала. А по сравнению с данными о продажах IV квартала 2011 года, когда о реконструкции Новорижского направления еще никто не заикался, общее количество проданных объектов во II квартале 2012 года увеличилось более чем на 11%. «Это свидетельствует о положительной динамике спроса на загородную недвижимость на первичном рынке Новорижского шоссе, – отметила заместитель генерального директора Vesco Consulting Татьяна Алексеева. – При этом основной объем спроса во II квартале 2012 года в поселках на Новой Риге пришелся на сегмент участков без подряда – более 55 % от общего количества продаж».

Новая Рига не уступит свои позиции

Что же касается первенства, то эксперты более чем уверены, что Минское направление вряд ли когда-нибудь возьмет пальму первенства. «Новая Рига не уступает и не уступит свои позиции, – заявил генеральный директор Vesco Realty Константин Романов. – Поскольку Минское шоссе также характеризуется наличием заторов. Это больше индустриальное направление – много рынков и магазинов в начале трассы. Поэтому совершенно точно, что Минское шоссе не возьмет пальму первенства».

При этом некоторые эксперты уверены, что у новой Риги есть куда более серьезные соперники. «Что касается Минского шоссе, то вопрос популярности спорный, потому что Минка сейчас тоже весьма загружена, – отметил Владимир Яхонтов. – Я бы скорее говорил о перемещении предложения на юг, чем на Минское шоссе».
Скорее всего, переориентация части клиентов с Новорижского направления на Минское носит единичный характер. «Можно говорить о переориентации небольшой части клиентов в отдельные качественные проекты (коих на Минке совсем немного по сравнению с Новой Ригой), но это, скорее, единичные случаи, – пояснил управляющий директор департамента жилой недвижимости компании Blackwood Тимур Сайфутдинов. – Перспективы у Минского шоссе есть и его можно считать недооцененным, но здесь однозначно транспортная доступность в несколько раз хуже, чем на Риге, даже с учетом ремонта».

«Есть простая и жизненная логика: клиент, который настроен покупать именно в одном конкретном направлении, не будет менять дислокацию на иное направление, – говорит генеральный директор компании Urban Planning and Brokerage Solutions Осман Ахмедов. – Стоит отметить, что Минское направление, пользуется не самой большой популярностью, т.к. не надо забывать, что траффик на Минке, особенно возле Москвы, оставляет желать лучшего».

Минское шоссе все же набирает популярность

Меж тем многие эксперты заявили, что не могут не отметить растущую популярность Минского шоссе. В частности, эксперты Kaskad Family отмечают, чтооб этом свидетельствует повышение средней стоимости реализации сотки земли на 2,2%. По данным компании, в прошлом году было зафиксировано всего 435 сделок по Минскому шоссе, а сейчас наблюдается всплеск активности.

По словам Татьяны Алексеевой, если сравнивать объем продаж первичного рынка по итогам II квартала 2012 года с количеством проданных домовладений в I квартале, то увеличение составит более 26 %. Однако по сравнению с объемом продаж в IV квартале 2011 года, во II квартале текущего года наблюдалось небольшое снижение покупательского спроса – на 3,4 %. «При этом более 80 % покупателей объектов на Минском направлении по итогам II квартала 2012 года предпочли участки без подряда», – отметила эксперт.

ВЫВОД

Все вышесказанное позволяет сделать вывод, что популярность Минского направления хоть и растет, но это никак не связано с ремонтными работами на Новорижском шоссе. Как утверждают эксперты, основной причиной роста покупательской активности в этом направлении стало появление новых и интересных проектов. А популярность Новой Риги, как второй Рублевки, вряд ли когда-нибудь будет оспорена и даже если и будет, то опасаться конкуренции со стороны Минской трассы ей явно не стоит.

Мария Лукина