«Метриум» прислал исследование: разбираемся, что к чему
«Метриум» посчитал, сколько метров в новостройке может купить педагог на годовую зарплату и при какой ставке ипотека становится для него посильной. Мы открыли документ и споткнулись на первом же абзаце: «Чтобы платеж по ипотеке был посильным, ставка должна составлять 4,9%». При чем тут зарплата учителя, если ставку назначает банк? Объясняем, потому что дальше без этого ни одна цифра не читается.
Эксперты «Метриум» не смотрели на текущие предложения банков. Они задали вопрос иначе: при какой ставке средний педагог в регионе сможет обслуживать средний ипотечный кредит на новостройку, не выходя за рамки комфортного бюджета?
Комфортным бюджетом считается платеж, который не превышает 35% зарплаты. Срок кредита — максимальные 30 лет. Средний размер кредита и средняя зарплата берутся по каждому конкретному региону. Дальше идет обратный расчет — от желаемого платежа к ставке.
Полученная цифра не означает, что учителю предлагают такую ипотеку. Она показывает, какой должна быть ставка, чтобы кредит стал для него посильным. Чем выше эта цифра, тем лучше покупательная способность педагога. Чем ниже — тем хуже. Отрицательное значение говорит о том, что комфортного платежа не хватает даже на погашение тела долга. Кредит не отдается в принципе, при любой ставке.
В среднем по России у школьного учителя эта ставка — 4,9%. Рыночные ставки в разы выше. Отсюда и разговор о возможной целевой программе для бюджетников.
Сразу оговоримся: квартир в пять метров не бывает
Цифра «5 кв. м» не означает, что учитель может купить себе жилье таких размеров. Это условная единица измерения. Коэффициент, который показывает соотношение годовой зарплаты и цены квадратного метра в новостройке.
То же касается и ставки 4,9%. Это не предложение банка и не доступная ипотека. Это порог, при котором гипотетический средний кредит на новостройку стал бы посильным для среднего учителя. Рыночные ставки в разы выше. То есть даже этот порог не достигнут.
Получается, исследование вовсе не про то, где учителю жить хорошо, оно про разрыв между зарплатой и ценой жилья. Метры и ставки — два способа измерить этот разрыв. Чем больше метров и чем выше ставка, тем меньше разрыв. Чем меньше метров и чем ниже или отрицательнее ставка, тем разрыв больше.
Как считали метры
Берут годовую зарплату педагога в регионе и цену квадратного метра в новостройке, делят одно на другое. Получают количество метров, которое можно купить, если потратить на жилье весь годовой доход.
Эта цифра — чистый индикатор соотношения «доход против цены». Никакой ипотеки здесь нет.
В среднем по России школьный учитель зарабатывает за год на 5 кв. м. В Магаданской области — на 18 кв. м.
В основе исследования — средняя стоимость квадратного метра в новостройках из Единой информационной системы жилищного строительства и статистика Центробанка о сумме выданных дольщикам ипотечных кредитов.
Поскольку Росстат после 2024 года не публикует новые данные о зарплатах в бюджетной сфере, эксперты скорректировали показатели 2024 года с учетом двух анонсированных индексаций: на 13,7% в 2025 году и на 7,6% в 2026 году.
Школьные учителя: 5 кв. м в среднем, 18 — в Магадане
В среднем по России школьный учитель за год может заработать на 5 кв. м в новостройке.
Наибольшей покупательной способностью обладают педагоги северных и дальневосточных регионов.
Абсолютный лидер — Магаданская область, где учитель на годовой оклад может приобрести 18 кв. м нового жилья.
Высокие показатели демонстрируют Чукотский и Ханты-Мансийский автономные округа (по 13 кв. м), Мурманская область (12 кв. м), а также Вологодская область и Ямало-Ненецкий автономный округ (по 11 кв. м).
Столичные педагоги сталкиваются с высокими ценами на недвижимость. И в Москве, и в Санкт-Петербурге годовая зарплата учителя эквивалентна 5 кв. м.
Наименее доступным жилье оказалось в Карачаево-Черкесской Республике, Республиках Башкортостан, Татарстан и Алтай, где годового дохода учителя хватит лишь на 4 кв. м.
Теперь о ставке. В среднем по России посильная ставка для школьного учителя составляет 4,9% годовых. Лидеры по покупательной способности — Ямало-Ненецкий (16,2%), Чукотский (16,1%) и Ненецкий (13,6%) автономные округа, а также Магаданская область (13,1%) и Ханты-Мансийский автономный округ (12,3%). Высокая ставка здесь означает, что зарплата позволяет обслуживать кредит даже под большой процент. В Москве посильная ставка для учителя — 7,8%, в Санкт-Петербурге — 7,2%.
Наиболее сложная ситуация — в республиках Северного Кавказа. В Ингушетии (-0,8%), Дагестане (-0,6%) и Чечне (-0,1%) расчеты показывают отрицательную ставку. Это значит, что комфортного платежа не хватает даже на погашение основного долга. В Калмыкии — 0,0%.
Воспитатели детских садов: 4 кв. м и ставка 2,9%
Годовой зарплаты работника дошкольного учреждения в среднем по России хватит на покупку 4 кв. м в новостройке.
Лидер по покупательной способности — Магаданская область (14 кв. м). Высокие результаты зафиксированы в Вологодской области и Ханты-Мансийском автономном округе, где на годовую зарплату можно приобрести 10 кв. м, а также в Чукотском и Ямало-Ненецком автономных округах, Камчатском крае и Мурманской области с результатом в 9 кв. м.
В Санкт-Петербурге годовой доход работника детского сада позволяет купить 4 кв. м. Данные по Москве оказались недоступны для анализа, однако в Московской области воспитатель за год может заработать на 6 кв. м жилья в новостройке.
Наиболее заметна проблема доступности жилья в Карачаево-Черкесской Республике, где заработанных за год средств достаточно для приобретения лишь 3 кв. м.
На ипотечном рынке покупательная способность воспитателей заметно ниже, чем у школьных учителей. В среднем по стране посильная ставка для воспитателя — 2,9% годовых.
Лидер — Ямало-Ненецкий автономный округ (11,9%). Следом — Чукотский автономный округ (11,3%), Магаданская область (10,0%), Ненецкий автономный округ (9,0%) и Ханты-Мансийский автономный округ (8,7%).
В Санкт-Петербурге воспитатель может рассчитывать на 6,4%, в Московской области — на 3,5%.
В Дагестане, Чечне и Калмыкии расчетные ставки уходят в минус: -2,2%, -1,0% и -1,0% соответственно. В общей сложности в 7 субъектах федерации зарплаты работников ДОУ не позволяют обслуживать средний по региону ипотечный кредит даже при максимальном сроке займа. В Смоленской области и Республике Мордовия ставка составляет ровно 0,0%.
Преподаватели колледжей: 5 кв. м и ставка 5%
Годовой зарплаты преподавателя колледжа в среднем по России хватает на покупку 5 кв. м в новостройке.
Абсолютный лидер по покупательной способности сотрудников СПО — Магаданская область с показателем 19 кв. м. Высокие результаты зафиксированы в Ханты-Мансийском и Чукотском автономных округах, где на годовую зарплату можно купить 14 кв. м, а также в Мурманской и Вологодской областях (по 12 кв. м).
Показатели столичных регионов выглядят скромнее на фоне высоких цен на недвижимость.
И в Москве, и в Санкт-Петербурге годового заработка преподавателя колледжа хватит на приобретение 5 кв. м.
Наиболее сложная ситуация с доступностью жилья для этой категории педагогов сложилась в Республиках Татарстан, Алтай, Карачаево-Черкесии, а также в Севастополе, где годового дохода хватит лишь на 4 кв. м нового жилья.
Среднероссийский показатель посильной ставки для сотрудников системы СПО достигает 5% годовых.
Лидер — Чукотский автономный округ (18,5%). Высокая покупательная способность также отмечена в Ямало-Ненецком (16%) и Ненецком (15%) автономных округах, Магаданской области (14,1%) и Ханты-Мансийском автономном округе (13,5%).
В Москве работники системы СПО могут рассчитывать на 8,3%, в Санкт-Петербурге — на 8%.
Отрицательные ставки зафиксированы лишь в двух субъектах федерации — Республике Калмыкия (-0,5%) и Республике Дагестан (-0,1%). Остальные регионы вышли в положительную зону.
Преподаватели вузов: 10 кв. м и ставка 12,6%
Преподаватели вузов обладают самой высокой покупательной способностью среди всех категорий работников образования. В среднем по России годовой зарплаты университетского преподавателя достаточно для покупки 10 кв. м в новостройке.
Абсолютный лидер по соотношению зарплат и цен на недвижимость — Ханты-Мансийский автономный округ, где преподаватель вуза за год может заработать на 23 кв. м нового жилья. Очень высокие показатели демонстрирует Вологодская область, где на годовой оклад можно приобрести 20 кв. м. Следом идут Архангельская и Мурманская области с результатом в 19 кв. м, а также Республика Коми, Якутия и Камчатский край (по 18 кв. м).
В Санкт-Петербурге покупательная способность преподавателя составляет 9 кв. м, в Москве — 8 кв. м.
Наиболее сложная ситуация с доступностью жилья для них складывается в Карачаево-Черкесской Республике, где на годовой доход можно приобрести лишь 6 кв. м. Немногим лучше обстоят дела в Москве и Севастополе, где этот показатель составляет 8 кв. м.
На ипотечном рынке в среднем по России работник вуза может претендовать на посильную ставку 12,6% годовых.
- Абсолютный лидер — Ханты-Мансийский автономный округ (22,3%).
- Высокие результаты также демонстрируют Камчатский край (18,2%),
- Мурманская область (17,2%)
- Республика Саха (Якутия) с показателем 16,9%.
- В Санкт-Петербурге преподаватель вуза может рассчитывать на 15,2%,
- в Москве — на 13,6% годовых.
Для университетских преподавателей нет ни одного региона с отрицательной ставкой. Это говорит о принципиальной возможности оформления ипотеки во всех уголках страны. Наиболее скромные показатели зафиксированы в Республике Дагестан (3,6%), Ивановской области (4,9%), Карачаево-Черкесской Республике (5,7%) и Чеченской Республике (6,2%).
«Результаты нашего исследования показывают, что работники сферы образования обладают устойчивым потенциалом для решения жилищного вопроса, особенно в регионах с активным развитием экономики и жилищного строительства, — резюмирует Дмитрий Проскурин, коммерческий директор компании „Метриум“. — Доходы многих категорий педагогов позволяют уверенно планировать покупку первичной недвижимости и обслуживать кредиты. При этом отличной мерой поддержки и дополнительным стимулом для отрасли могло бы стать появление целевой государственной программы льготной ипотеки по сниженным ставкам для учителей и работников бюджетной сферы в тех регионах, где цены на жилье и доходы входят в противоречие. Запуск такого инструмента не только сделает современное и качественное жилье в новостройках более доступным для преподавателей по всей стране, но и послужит мощным фактором привлечения и удержания квалифицированных педагогических кадров в регионах».
Покупательная способность педагогов сильно разнится по регионам. Север и Дальний Восток дают учителям и преподавателям вузов возможность приобрести от 11 до 23 кв. м в год. Столицы и южные регионы демонстрируют куда более скромные показатели. Для ряда республик Северного Кавказа ипотека остается недоступной даже при максимальном сроке кредитования.
