Рынок новостроек Петербурга массово переходит на студии и микроформаты

По оценкам экспертов, в новых проектах на такие форматы приходится до 60–70% квартирографии. Главными причинами называют высокие цены на жильё, ставки по ипотеке и ограниченный бюджет покупателей.

 Подробно:

Экономика спроса диктует форматы

Алексей Бондарев, генеральный директор агентства недвижимости «Прайд Групп», утверждает, что запрет Минстроя (рекомендация властям регионов отказаться от согласования квартир-студий площадью до 28 кв. м. ) не работает из-за простой экономической арифметики. Цена квадратного метра и платёжеспособность покупателей оказывают на рынок большее давление, чем регуляторные инициативы. При бюджете в 4–5 млн рублей у большинства семей просто нет выбора между студией в удобной локации и более просторной, но недоступной квартирой.

С точки зрения качества жизни картина выглядит гораздо жестче. Для семьи с ребенком мини-квартира превращается в постоянный стресс: нет личного пространства, нет нормальной зоны для работы и учебы. Для одинокого человека или пары без детей такой формат оказывается функциональным, но только в минимальном наборе сценариев.

Логика застройщиков: максимум с гектара

С точки зрения девелоперов, мини-квартиры — это прагматичный расчет. Уменьшение средней площади квартиры позволяет продать больше квадратных метров в рамках одного проекта и получить максимальную выручку с участка. Рассрочка от застройщика также часто нацелена на компактные лоты с минимальным первоначальным взносом и понятным платежом.

Качество жизни и долгосрочные риски

Для семей с детьми мини-квартира часто означает отсутствие личного пространства и зон для работы или учёбы. Однако эксперты выделяют и системные риски для рынка:

• Перегрузка инфраструктуры: Районы с высокой концентрацией студий сталкиваются с ростом плотности населения, что ведёт к повышенной нагрузке на парковки, школы и поликлиники.
• Проблемы с ликвидностью: Владельцам таких квартир в будущем может быть сложно продать их по цене, достаточной для переезда в более просторное жильё.
• Высокая стоимость владения: Платежи за содержание и капремонт, рассчитываемые с квадратного метра, для владельцев студий непропорционально высоки относительно реального комфорта.

Мини-квартиры как «социальный клапан»

Жёсткие административные ограничения на строительство малогабаритного жилья, по мнению эксперта, маловероятны, так как ударит по объёмам ввода жилья. Мини-квартиры фактически выполняют роль социального клапана, поддерживая статистику по сдаче новых квадратных метров.

«Экономика спроса и строительства в текущих условиях просто не оставляет рынку другого инструмента, — подчёркивает Алексей Бондарев. — Пока себестоимость, налоги и ожидания девелоперов остаются высокими, а доходы населения не растут кратно, мини-квартиры будут держать рынок новостроек и одновременно создавать для него мину замедленного действия».

Рынок первичного жилья Петербурга и Ленинградской области структурно изменился, сделав ставку на микроформаты. Это ответ на платёжеспособный спрос и экономическую логику застройщиков. Однако такой тренд формирует долгосрочные вызовы, связанные с качеством городской среды, ликвидностью недвижимости и финансовой нагрузкой на собственников.

По мнению эксперта, долгосрочные последствия массового строительства мини-квартир уже просматриваются. Районы с высокой концентрацией студий превращаются в  муравейники: плотность населения растет, как и нагрузка на социальную инфраструктуру. 

«Прайд Групп» — агентство недвижимости, основанное в 2016 году. Специализируется на продаже новостроек в Санкт-Петербурге, Ленинградской области и Москве. Объём продаж компании в 2022 году превысил 4 млрд рублей. Алексей Бондарев — эксперт рынка недвижимости с 11-летним опытом.

Читайте также: Эксперт: большинство студий в центре Санкт-Петербурга незаконны