Российские ЗПИФН: инструмент девелопера или новая возможность для частного инвестора?

В западных странах ЗПИФы ориентированные на осуществление девелоперских проектов достаточно активно привлекают средства частных инвесторов (физических лиц). А вот отечественные ЗПИФН пока что являются подсобным инструментом крупных инвестиционных и девелоперских компаний. Российские частные инвесторы предпочитают покупать квартиры в домах, находящихся на начальной стадии строительства, или привлекательные земельные участки, а не паи в инвестиционных фондах, работающих в сфере недвижимости. Почему в России сложилась такая ситуация и может ли она со временем измениться, согласились прокомментировать RealEstate.ru участники этого Экспертного совета.

Генеральный директор Управляющей компании «АТЛАС-Капитал» Светлана Ануфриева:

Спецификой деятельности ЗПИФ является финансирование бизнес-проектов. Это требует от управляющих компаний жестких условий по организации формирования и деятельности фондов, в частности по привлечению инвестиций в эти проекты. В виду того, что паевые фонды, как инструмент получения доходности, в нашей стране только «приживается», активности среди мелких инвесторов недостаточно, чтобы «запустить» тот или иной проект с минимальными затратами на его «раскручивание». Более того, считаю, что все-таки для частного инвестора этот механизм «осложнен» своей «закрытостью», как по срокам вывода активов из управления, так и скудностью информации о текущей деятельности проекта. То есть это в чистом виде доверительное управление, к которому отечественный частный инвестор пока не готов, памятуя о немалочисленных процессах с обманутыми соискателями «легкой» доходности или дешевого жилья (имеются в виду финансовые и строительные пирамиды).

В то же время крупный инвестор – это лицо, так или иначе связанное с бизнес-процессами, а значит в определенной степени осведомленное. Здесь управляющему проще как донести информацию, так и избежать «панических настроений» при возникновении неординарных ситуаций. И, конечно же, крупные суммы – это значительная экономия затрат, связанных с обслуживанием фонда.

К тому же новая редакция закона, регламентирующего деятельность управляющих компаний, никак не «за» внешних инвесторов физических лиц в качестве пайщиков ЗПИФов. Введение понятия «квалифицированный инвестор» на зарождающемся только российском финансовом рынке позволит говорить об ориентированности ЗПИФов на физических лиц не ранее, чем через 5-7 лет. Сегодня внешних инвесторов среди пайщиков фондов, «открытых» к реализации паев на рынке, можно пересчитать по пальцам.

К тому сегодняшний рынок не испытывает потребности в переориентацию на частного инвестора. Ведь нынешние ЗПИФы недвижимости являются скорее механизмом налоговой оптимизации бизнес-проектов, чем финансовым инструментом извлечения доходности для частного инвестора. Например, возможность рефинансирования налога на прибыль в рамках фонда; избежание необходимости государственной регистрации каждого договора долевого участия и невозможности привлекать средства до начала строительства; возможность значительно сократить сроки и документооборот по реализации, к примеру, незавершенного строительства (посредством реализации паев фонда, в активах которого находится данный объект). Немаловажным фактом является также защита активов фонда от рейдерских захватов – очень актуальная на сегодняшний день тема. Сегодняшний рынок, на мой взгляд, эта ситуация с ЗПИФами вполне устраивает.

Исполнительный директор управляющей компании «Свиньин и Партнеры» Наталья Сухарева:

На сегодняшний день, скорее ЗПИФН привлекателен для крупных инвесторов, так как в рамках этих фондов возможно строительство объектов недвижимости, осуществление реконструкции. При этом в состав активов могут входить земельные участки, выделенные для целей строительства объектов недвижимости, имущественные права из договоров, на основании которых осуществляется строительство (создание), а также реконструкция объектов недвижимости, если паи ЗПИФН предназначены для квалифицированных инвесторов. Для инвесторов не соответствующих требованиям, предъявляемых к квалифицированным инвесторам возможно приобретение паев ЗПИФН, в состав которого будут входить имущественные права из договоров участия в долевом строительстве, недвижимое имущество и право аренды недвижимого имущества.

Если говорить о переориентации инвестиционных фондов на физических лиц, то некоторые отечественные ЗПИФН уже изначально были ориентированы на частных инвесторов. Например, в ЗПИФН «Первый Петербургский фонд прямых инвестиций в недвижимость» доля физических лиц составляет 86%.

На наш взгляд, в связи с новациями в закон «об Инвестиционных фондах», ЗПИФ рентной недвижимости станет сильнее ориентирован на физических лиц, тем более что статистика показывает стабильный доход при таком типе фонда. Ведь в состав классических ЗПИФН будут входить строящиеся объекты жилой недвижимости, а по прогнозам аналитиков рынка жилой недвижимости, в ближайшем будущем не планируется такой рост цен, как это было в последние годы. При этом в правилах рентных ЗПИФ будет прописан порядок расчета и выплаты дохода на регулярной основе, что станет привлекательным фактором для физических лиц.

Беседовал Артём БЛЮДЁНОВ