Как столичная "элитка" провела лето?

В последний день лета мы решили посвятить пятничную рубрику ИТОГИ НЕДЕЛИ оценке периода июнь - август на рынке элитной недвижимости. В комментариях экспертов читайте: выросли ли объемы сделок? Что покупали больше всего и что будет с ценами осенью?

Большинство игроков назвали лето-2012 не по сезону активным. Впрочем, все предсказывают дальнейшее оживление осенью, но значительного скачка цен никто не ждет. Из интересных тенденций было подмечено то, что московская элитка набирает популярность у инвестиционных банкиров и жителей регионов. А наиболее востребованными были предложения за 3 – 4 млн долл. Это как раз сегмент элитных новостроек вроде «Садовых Кварталов», «Итальянского квартала», Knightsbridge private park и  т.д.

«Инвестбанкиры снова вкладывают в недвижимость»

Ирина Могилатова, генеральный директор агентства недвижимости TWEED:

- Уже второй год подряд рынок элитной недвижимости летом ведет себя более активно, чем в предыдущие года. В этом году летняя активность была заметна еще сильнее – на фоне довольно пассивного весеннего периода, пришедшегося на апрель-май. В жаркие же месяцы года сделки осуществляли в основном те, кто делал просмотры прошедшей весной.
 
Продажи элитных новостроек показали довольно неплохой результат. Так, в ЖК Knightsbridge за лето было продано порядка 8 –10 квартир. Однако главным показателем успеха данного проекта можно считать тот факт, что с начала года застройщик уже два раза поднимал на него цены.

В ЖК «Садовые кварталы» за лето в среднем продавалось по 4-5 квартир в месяц. В ЖК «Итальянский квартал» всего за лето было реализовано 6 квартир. С учетом того, что в комплексе остались только самые дорогие предложения, это довольно хороший результат. В ЖК «Баркли парк» на сегодняшний день куплено 15 квартир.
 
За счет того, что весной этого года рынок был менее активный, чем ожидали, можно предположить, что накопленный отложенный спрос будет реализован наступающей осенью.
 
Кроме того, сегодня наблюдается тенденция, когдаинвестиционные банкиры вновь начинают вкладывать свои собственные средства в недвижимость, считая ее самым надежным инструментом сохранения средств. Этот тренд будет развиваться и дальше, так как обычно тенденцию создают продвинутые покупатели, а за ними уже подтягиваются массы. Что касается настроя покупателей, то массово ждать кризис люди перестали и сегодня больше всего обеспокоены растущей инфляцией.

«Для осеннего скачка цен нет предпосылок»

Ольга Павлова, заместитель генерального директора Delight Realty:

- Лето-2012 для рынка столичной элитной недвижимости было оживленным. По крайней мере, в нашей компании наблюдается 50-процентный прирост количества сделок по сравнению с июнем -  августом 2011 года.  Также летние показатели этого года были на уровне весенних, что тоже редкость.

Да, увеличение спроса мы заметили именно  весной – сразу после президентских выборов.  Когда политическая ситуация стала понятной, клиенты вернулись на рынок.

По-прежнему, мы не наблюдаем большого числа спекулятивных сделок. Элитное жилье покупают либо для себя, либо с целью сдачи в аренду.  Равно как  не видим, чтобы клиенты усиленно избавлялись от «лишних» активов – то есть,  всплеска нового предложения нет. Спрос немного ниже предложения. Но это соотношение сохраняется примерно с весны этого года.

Если говорить о перспективной «первичке» в нашем сегменте, то в ЖК «Садовые кварталы», Knightsbridge private park хватит предложения еще, примерно, на год. Также надеемся на новые проекты. Наступающей осенью мы не ждем существенного  повышения цен, разве что на отдельные объекты. Для этого просто нет предпосылок. 

«Прибавилось покупателей из регионов»

Екатерина Тейн, партнер компании Chesterton:

- Самый активный сегмент этим летом был в ценовом диапазонедо 3 - 4 млн долларов. Это как раз сегмент элитных новостроек вроде "Садовых Кварталов", "Итальянского квартала", Knightsbridge private park и  т.д.

В преддверии очередной волны кризиса, прогнозируемой на осень, покупатели довольно четко разделились на две группы - одни спешат "пристроить" деньги, другие приняли решение отложить покупку-продажу.

Поэтому спада в покупательской активности летом почти не наблюдалась - фактически, это уже становится трендом последних 2-3 лет, что лето перестает быть сезоном затишья на рынке.  Кроме того, в летний период на рынке московской недвижимости  активизируются покупатели из регионов. Отметим, что с точки зрения объема сделок в нашей компании лето 2012 было даже более плодотворным, чем весна этого года - объем сделок вырос в среднем на 10%, а по сравнению с летом 2011 года - на 5-7% в зависимости от сегмента.

Наш прогноз на осень - цены точно не пойдут вниз, но и серьезного подъема тоже не будет.

Фактически, экономика в нашей стране будет развиваться по двум сценариям - в первом случае правительство начнет печатать больше денег, следовательно, будет расти инфляция, и чтобы спасти деньги от обесценивания, люди будут вкладывать их в недвижимость. Цены будут медленно, но верно расти, на уровне 5 - 7% за следующие полгода.

Во втором варианте правительство будет сокращать расходы, темпы инфляции будут более низкие.  Однако и в этом случае предпосылок для снижения цен на рынке жилья нет - так как кризис как таковой не заканчивался, то уже давно покупатели ориентируются на покупки "для себя", решая свои жилищные вопросы. Москва была и остается центром притяжения покупателей со всей страны, а значит, тот уровень спроса, который есть на сегодняшний день, вряд ли будет существенно сокращаться. Изменение цен в случае самого пессимистичного сценария составит (плюс минус 2-3%), причем минусовые показатели будут за счет акций и скидок, которые будут предоставлять застройщики.

«Средние цены на «элитку» до конца года вырастут на 4 – 7 % в долларах»

Александр Зиминский, директор департамента продажи квартир Penny Lane Realty:

- Летом мы не наблюдаем резкого увеличения или уменьшения количества сделок купли-продажи жилья. Отложенный спрос проявит себя в осенние месяцы, хотя нестабильная экономическая ситуация в стране не дает спросу снизиться. Первый летний месяц показал, что количество сделок превысило показатели июня 2011 года на 3,8 %, в июле – августе спрос немного уменьшился (в пределах 3-5%) по сравнению с тем же периодом  2011 года.

Элитная недвижимость продолжает оставаться надежным объектом инвестиций, спрос на квартиры премиум-класса стабилен даже летом. Уровень спроса во втором квартале 2012 года вырос на 15% по сравнению с первым кварталом.

Самыми востребованными продолжают оставаться квартиры в районе Хамовники, в том же, например, Knightsbridge private park. Стабильно уверенно продаются квартиры в «Садовых кварталах» и других. Проекты, которые появились в продаже во втором квартале 2012 года (ЖК Barrin House, ЖК "Grand Deluxe на Плющихе", апартаменты "Каретный плаза") за счет концепции, которая подразумевает создание комфортных и качественных условий проживания, также пользуются неизменным спросом.

Остоженка, 12, «Дом на Смоленском бульваре», тот же "Grand Deluxe на Плющихе", апартаменты в башнях «Москва-Сити» - это объекты, которые пополнили список элитного жилья. Апартаменты в качественных жилых комплексах продолжают также пользоваться постоянным спросом у покупателей.

Предполагаю, что до конца года средний рост цен на элитную недвижимость составит 4 – 7 % в долларовом эквиваленте. При этом надо понимать, что он будет отличаться на разных объектах – где-то может и 10% составить, а где-то останется на прежнем уровне. Это зависит от комплекса факторов, влияющих на ценообразование.   

«Цены на отдельные объекты повысятся на 10 – 15 %»

Ольга Кузнецова, Генеральный Директор Компании Kalinka Realty:

- На рынок большее, чем сезонность, влияние оказывают другие факторы (экономические и политические события в стране, появление новых объектов и другое), поэтому, если обратиться к статистике по заключённым сделкам, то чёткой зависимости снижения числа сделок именно в летний период нами не отмечено.

Например, весной этого года на первичном рынке было заключено порядка ста сделок (столь высокий показатель продаж во многом был обусловлен президентскими выборами в стране и всплеском покупок в период февраль-март).

По итогам лета мы прогнозируем порядка 80 сделок. При этом в 2011-м году показатели продаж первичного рынка за летний период даже превысили продажи весны того года (в 2011-го году весной на первичном рынке было заключено порядка 75 сделок, а летом – около 90). Хорошие показатели по продажам лета 2011-го года были достигнуты благодаря всплеску покупательской активности в июле, вызванном значительными колебаниями валютных курсов в этом месяце.  
 
Таким образом, мы считаем, что в целом по рынку уровень покупательского спроса этим летом мало отличался от уровня спроса лета 2011-го года. При этом показатели Kalinka Realty в летний период были даже лучше прошлогодних.     
 
Летом этого года наибольшее число сделок было отмечено в крупных проектах комплексной застройки, таких как Barkli Park, «Садовые кварталы», «Итальянский квартал» и других. Из объектов класса de luxe активным спросом пользовался Barkli Virgin House.    
 
При этом в ряде представленных на конец августа на первичном рынке объектах остались последние предложения квартир, – например, в таких как «Гранатный, 6», «Легенда Цветного», «Пречистенка, 13», «Сытинский, 3».
 
Среди новых проектов, выход которых возможен уже в этом году, можно отметить клубный дом класса de luxe в районе Остоженки от компании «NBM-Стройсервис».  На сегодня этот проект покрыт еще тайной, но, по слухам, обещает быть новой восходящей звездой Золотой Мили.
 
Традиционно, после «летнего затишья», осенний период характеризуется повышением активности на всех рынках.  Покупатели, возвращаясь из отпусков, вновь обращают свой взгляд на рынок; многие застройщики также планируют повышение цен в своих объектах именно на начало осени. Учитывая стабильный покупательский спрос на квартиры в летний период, при условии стабильности экономической ситуации в стране, мы предполагаем, что осень 2012-го года не станет исключением. В то же время сегодня рынок жилой недвижимости стал более правильным – в первую очередь, дорожают качественные востребованные и активно строящиеся объекты. В связи с чем,средний уровень цен на рынке может значительно и не увеличиться, но  по отдельным, наиболее уникальным и ликвидным объектам, осенью возможно повышение цен до 10-15%.
 

«На 20 % больше сделок, чем прошлым летом»

Денис Бобков, руководитель аналитического центра Est-a-Tet: 

- В течение лета 2012 года покупательская активность на рынке элитной недвижимости Москвы была значительно выше, нежели летом 2011 года. Частично этому способствовал и выход новых крупных проектов (ЭК «Литератор», «Barrin House» и др.) – спрос родил предложение, которое породило новый спрос.

По сравнению с летом прошлого года, объем сделок в натуральном выражении летом 2012 года увеличился на 20 %.

Поскольку на сегодняшний день более 60 % доли рынка элитных новостроек Москвы приходится на район Хамовники, спрос на новостройки данного района очень высок. Наибольшим спросом пользовались новостройки ЭК «Литератор» и ЖК «Садовые кварталы». В совокупности на данные проекты пришлось более 50 % доли реализованного спроса.

Продажи в объектах, реализация которых ведется уже не первый год, были неактивными. Это обусловлено тем, что зачастую предложение в таких домах представляет собой неликвидные квартиры, и, соответственно, спрос на них не высок.

В перспективе ожидается реализация второй очереди строительства проекта ЖК «Садовые кварталы», возобновление продаж в проекте ЖК «GRAND DELUXE на Плющихе».

По мнению нашей компании, рост цен на новостройки в осенний период будет несколько выше, нежели в течение лета. Это обусловлено началом сезона деловой активности и, соответственно, увеличением спроса на элитную недвижимость.  

 «После затишья в июне, показатели июля-августа превысили объемы прошлого года»

Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood:

- Лето 2012 года началось традиционно со снижения активности покупателей. Количество обращений по поводу покупки квартир в июне традиционно снижается на 5-10% относительно весенних показателей, так произошло и в этом году. Что касается количествазаключенных сделок, то в июне оно снизилось практически до уровня января 2012 года, что связано как с сезонным фактором, так и возникшей неопределенностью на рынке.

Однако уже в июле 2012 года наметилась положительная динамика спроса (рост числа заключенных сделок относительно июня – 34%).

В июле-августе первичный спрос (начало поиска жилья) традиционно ниже весенних показателей на 30 - 40%, однако в 2012 году этот показатель снизился всего на 20 %, причем уже в августе мы отмечали рост активности покупателей, что связано, в том числе с возрастающей инвестиционной активностью. 

Таким образом, предварительные результаты прошедшего лета показывают, что в начале лета возникла пауза, связанная с ситуацией неопределенности на финансовых рынках и волатильностью курса доллара и, как следствие, возникновением нового витка «ожидания кризиса». Однако данная ситуация была быстро преодолена и в июле – августе показатели спроса превысили показатели предыдущих лет, при этом ажиотажа не наблюдалось, и при отсутствии резких потрясений на финансовых рынках осенью можно ожидать еще большей активизации рынка.

Необоснованного роста цен на рынке не отмечалось. Повышение цен на отдельные объекты связано исключительно с ростом стадии строительной готовности объектов. Скорее всего, осенью существенного роста цен мы не увидим. 

"Лето-2012 оказалось более оживленным, чем лето-2011"

Вадим Ламин, Управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE:

- Действительно, лето не балует риэлторов высокими показателями продаж. Однако, если сравнивать нынешние результаты с 2011 годом, то предварительно можно сказать, что количественные показатели превысили аналогичные за прошлый год на 4%, причем качественные выросли на 6,3%. Причина - рост бюджета средней сделки. Покупатели постепенно привыкают к двузначным миллионам, растет средняя зарплата, более доступной становится ипотека. Результат мог бы быть и лучше, однако достаточно существенным тормозом в реализации некоторых сделок стал резкий рост курса доллара в начале лета. Доходило до того, что даже уже находящиеся на регпалате сделки могли развалиться по инициативе продавцов, пересчитывавших все в доллары и ужасавшихся от огромных чисел потенциальных потерь. К счастью, рост доллара был недолгим, последовал откат (спекулянты неплохо заработали), а продавцы вытерли холодный пот.

Элитные новостройки продавались в обычном темпе, без резких скачков. Все отмечают, что объектов аналогичного уровня и особенно объема на подходе нет. Можно отметить увлечение форматом аппартаментов, хотя, конечно, ни о какой истинной элитности речь здесь не идет.

Думаю, что рост цен так и будет отслеживать курсы валют, может быть небольшой рост на отдельные особо дефицитные квартиры в вышеприведенных комплексах. На вторичном рынке есть масса переоцененных предложений, особенно в старых домах Центра, когда превосходная квартира с шикарной отделкой может соседствовать с весьма средним жильем, а то и коммуналкой. Покупатели квартир в бюджете выше среднего на вторичке стали внимательнее относиться к окружению, наличию охраны и особенно мест парковки. Эта проблема, зачастую, становится камнем преткновения при продаже такого жилья. Так, среднее количество просмотренных квартир до совершения сделки на вторичном рынке составило 34 объекта. В целом же, рынок вполне жив, и риэлторы с нетерпением ждут послеотпускной активности.

Мнения экспертов собирала Ольга Александрова