К чему приведет вмешательство органов опеки в сделки купли-продажи жилья?

На днях Министерство образования предложило обязать при продаже квартир, в которых зарегистрированы несовершеннолетние, получать согласие органов опеки на сделку, как это было раньше. Зачем нужно возвращать к жизни старые нормы? К чему приведут новые правила? Смогут ли эти меры реально защитить детей от потери жилья или станут лишним поводом для коррупции и бюрократической проволочкой? 

Как сообщается на сайте Правительства РФ, власти рассмотрят соответствующие изменения в п. 4 ст. 292 Гражданского кодекса РФ, обязывающее получать разрешение органов опеки при продаже жилья, где прописаны несовершеннолетние.

Напомним, что сейчас по Гражданскому и Семейному кодексам разрешение органов опеки необходимо только при продаже квартиры, которая полностью или частично принадлежит ребенку на праве собственности. Теперь же предложено сделать выдачу такого разрешения обязательной, даже если ребенок просто зарегистрирован по адресу продаваемого объекта.

Поправка, инициированная Минобрнауки и уже одобренная на прошлой неделе правительственной комиссией по законопроектной деятельности, возвращает нас к практике 1994-2004 гг., когда без подписи чиновников из органов опеки сделки купли-продажи жилья на вторичном рынке считались недействительными. В пресс-службе Минобрнауки объясняют возврат к старой процедуре необходимостью «обеспечить эффективную государственную защиту конституционных прав и интересов несовершеннолетних».

«В настоящее время согласие органов опеки и попечительства на совершение сделок с жилыми помещениями, пользователями которых являются несовершеннолетние члены семьи собственника, не требуется, – пояснил юрисконсульт отделения компании «ИНКОМ – Щелковское» Пенигин Дмитрий. – Однако, пункт 4 ст. 292 ГК РФ предусматривает, что такое согласие необходимо, когда несовершеннолетние члены семьи собственника квартиры остались без родительского попечения (о чем известно органу опеки и попечительству) и если при совершении сделки затрагиваются их права и охраняемые законом интересы. Следовательно, при подготовке сделки по отчуждению жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние, необходимо удостовериться, не остались ли указанные лица без родительского попечения. Ст. 121 Семейного кодекса РФ определяет, что к такой категории относятся дети, чьи родители умерли, лишены родительских прав, признаны недееспособными, больны, длительное время отсутствуют, уклоняются от воспитания детей или от защиты их прав и интересов. Кроме того, исходя из смысла п. 4 ст. 292 ГК РФ на момент сделки органы опеки уже должны владеть информацией о том, что ребенок лишен родительского попечения, т.е. такой ребенок должен стоять на учете».

Тем самым уже существующие юридические нормы содержат процедуры защиты детей, за права которых не могут постоять родители. Но вопрос о целесообразности поправок становится особенно острым, если вспомнить, что в июне 2010 года Конституционный суд РФ признал, что действовавшая до 2004 года норма не давала нужного эффекта при защите прав детей. Более того, по мнению суда, закон допускал «неоправданное вмешательство органов опеки во все случаи отчуждения жилых помещений». Иногда происходило так, что органы опеки без объяснения причин отказывали в совершении сделки.

Сразу после сообщения о предложении Минобрнауки в Сети появились рассуждения о том, что лишняя подпись еще одного чиновника при совершении сделки купли-продажи жилья только усилит коррупцию в этой сфере, но никак не поможет защитить права детей.

Эксперты отмечают, что на конечных ценах на квартиры это вряд ли скажется, но вот сроки оформления такого рода сделок будут затягиваться. И если сейчас на это требуется месяц, то при возврате к старым нормам, оформление может растянуться и на 2 месяца, если не дольше. Риэлторы озвучивали и такую статистику: сейчас на столичном рынке недвижимости более половины сделок происходит с участием несовершеннолетних. А это значит, что более половины сделок будут затягиваться на стадии оформления.

Однако партнер «Альянс / Тесситоре, Кузнецов и Петрова» Марина Петрова напомнила, что, к примеру, во Франции сделки по купле-продаже недвижимости идут по несколько месяцев, и никто из игроков рынка не высказывает неудовольствия по этому поводу. Напротив, все сходятся во мнении, что плюсов у данной ситуации даже больше, так как у участников сделки есть еще одна возможность взвесить все «за» и «против».

Впрочем, если около половины сделок на вторичном рынке – это альтернативные сделки, где сроки играют наиважнейшую роль, то аргумент по поводу «взвешивания «за и «против»» выглядит, как минимум, сомнительным.

Возникает и еще несколько интересных вопросов: будут ли права детей при новом порядке более защищенными, чем сейчас? И почему практика прошлых лет показала себя неспособной защитить интересы детей?

«Поправки приведут к коллапсу в приемных органов опеки»

Светлана Бирина, руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость»:

- Если органы опеки будут работать в том же режиме, что и сейчас, то новые правила существенно замедлят сроки оформления сделок. Уже сейчас у них достаточный поток людей, в некоторых учреждениях – очереди, а ведь после принятия поправок число заявлений существенно вырастет, по моим оценкам, более чем в 3 раза. Поэтому внедрение поправок, без оптимизации рабочего процесса в данных учреждениях, чревато огромными очередями желающих получить заветную подпись чиновников. Напомним, что сейчас большинство органов опеки принимают заявления только 2 раза в неделю.

«Нарушить права детей будет все равно возможно, но сложнее»

Марина Маловик, заместитель генерального директора по юридическим вопросам ГК «Пионер» направления «Москва»:

- По общему правилу, согласия органа опеки и попечительства для отчуждения жилого помещения, в котором проживает несовершеннолетний, не требуется. В этом случае предполагается, что родители добросовестно выполняют свои обязанности, и действуют в интересах своего ребенка, и это не опровергнуто со стороны органов попеки и попечительства. На практике же органам опеки и попечительства не всегда известно, что по факту ребенок остался без попечения родителей и при совершении сделки могут быть нарушены интересы несовершеннолетнего.

Но с принятием поправки, вероятность, что детей будут выписывать «в никуда» все равно останется, только сделать это будет намного сложнее.

«Коррупционная составляющая останется»

Дмитрий Пенигин, юрисконсульт «Инком-Щелковское»:

- Следует согласиться с точкой зрения, что действующая до 2004 года норма не давала нужного эффекта при защите прав детей, поскольку органы опеки в ряде случаев подходили к вопросу формально, часто отказывая без объяснения причин в совершении сделок. Кроме того, слабая регламентация деятельности органов опеки и попечительства не позволяет установить четкие критерии нарушения прав несовершеннолетних.

Сейчас, возможно, органы опеки проанализируют сложившуюся практику на рынке недвижимости, и будут походить к каждой ситуации индивидуально, защищая, прежде всего, интересы детей, и соглашаться с порядком проведения сделки, предложенным добросовестными родителями.

Защищая интересы несовершеннолетних пользователей при совершении сделок по отчуждению жилых помещений, следует предпринять ряд мер. Например, выяснить, где будет проживать ребенок после продажи квартиры. Должна насторожить ситуация, когда планируется снятие несовершеннолетнего с регистрационного учета по заявлению, т.е. на момент сделки информация о том, где будет зарегистрирован ребенок, не известна. От родителей несовершеннолетнего необходимо получить нотариально засвидетельствованные заявления, что после сделки они наделят ребенка правом пользования в ином жилом помещении. Иное жилье должно быть достойное, отвечать санитарно-техническим нормам, предъявляемым к жилым помещениям. После сделки можно попросить родителей ребенка предоставить выписку из домовой книги по новому месту жительства несовершеннолетнего.

«Я поддерживаю инициативу Минобрнауки!»

Марина Петрова, партнер «Альянс / Тесситоре, Кузнецов и Петрова»:

- Предчувствую, что многие эксперты забросают меня камнями, но все же... Я бы скорее поддержала инициативу Минобрнауки. Не могу сказать, что Россия страна со сложившейся правовой культурой. Все мы время от времени охаем и ахаем над очередной страшной историей о заброшенных, лишенных жилья детях. А поэтому будет совсем не лишним, чтобы кто-то отслеживал, где же все-таки дети будут жить после того как будет продана квартира, в которой они живут в настоящий момент.

С другой стороны, необходимо поставить четкие правовые рамки для работы органов опеки и попечительства по выдачи разрешения: сроки, исчерпывающий перечень причин отказа, урегулировать прочие моменты.

Россия страна с низкой социальной защищенностью населения. Государство не может обеспечить жильем всех нуждающихся граждан. Но по сравнению с той же Европой, у нас действительно большой рынок недостроенного жилья. И если в центре Парижа или Рима, равно как и на окраинах, практически невозможно встретить дома, строящиеся более 10 лет или около того, то в Москве это не такая уж и редкость. В результате чего семья с детьми, которая рассчитывала на новоселье через пару лет и по истечении 10 лет может оставаться без жилья.

Получается, что как-то заботиться о гражданах надо, особенно о несовершеннолетних, но жилье государство им дать не может, контролировать в нужном объеме рынок новостроек и сроки соблюдения инвестконтрактов тоже не может, а посему выбирается самый простой и не особо затратный способ проявления какой-то заботы. Действительно, определенные сложности при продаже квартир возникнут, это своеобразное ограничение прав собственности, но если результат – десятки детей, родителям которых не дали оставить их без жилья, то я за планируемые изменения.

Мария Лукина