С 1 сентября 2025 года рухнула старая схема продажи дач

Вам нужно продать дачу, но хотите оставить себе участок? Продаете половину дома? С 1 сентября 2025 года вступил в силу закон, который ломает эти привычные схемы. Но работает он только для одной категории владельцев.

Главный вопрос: ваш участок садовый или огородный?

Новый закон, № 353-ФЗ работает точечно:

Внимание: владельцы садовых («для садоводства») и огородных («для огородничества») участков.

Не касается: владельцев участков под ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) или ЛПХ в черте города. Им по-прежнему можно продавать дом без земли (если она в аренде) и наоборот.

Можно ли продать полдома?

Адвокат Евгений Жаров управляющий партнер АБ «Zharov Group», кандидат экономических наук, член-корреспондент Российской академии естественных наук:

С 1 сентября 2025 года раздел жилых домов, садовых домов, хозяйственных построек и гаражей между собственниками прямо запрещен.
Это означает, что оформить продажу части дома как отдельного объекта недвижимости с сентября 2025 года невозможно.
Что можно продать? Долю в праве собственности на единый объект недвижимости, но не физически обособленную часть строения.

По словам адвоката, нововведения также запрещают продавать земельный участок отдельно от расположенных на нем объектов недвижимости — жилого дома, садового дома, хозяйственных построек и гаража.

Почему? Эти меры направлены на предотвращение спекуляций землей и обеспечения целевого использования участков.

Эксперт отмечает также еще одно важное нововведение: закон ужесточил требования к созданию новых садовых участков. Теперь их нельзя создать на землях сельскохозяйственного назначения, являющихся сельскохозяйственными угодьями, а также на землях населенных пунктов в границах территориальных зон, где не допускается ведение садоводства или огородничества.

Эти изменения повлияют на многие существующие и планируемые проекты загородной застройки.

А в каких случаях дом все-таки можно продать без земли?

Есть несколько классических вариантов, и они продолжат работать и после 1 сентября 2025 года:
Если земля в аренде у муниципалитета (частая история с ИЖС). Вы продаете право аренды на участок вместе с домом, но собственником земли остается муниципалитет.
Если ваш дом… не дом. Речь о некапитальных строениях: бытовках, времянках, сборных щитовых домиках. А вот главный хит — дом на колесах (или иное мобильное жилье, зарегистрированное как ТС или временное сооружение). Его можно увести с участка, и он не считается недвижимостью, связанной с землей.
Если вы не садовод и не огородник. Повторимся: для владельцев участков под ИЖС и ЛПХ в населенных пунктах правила не меняются.

Что делать, если доли уже оформлены?

Ваши права, зарегистрированные до 1 сентября 2025 года, сохраняются. Но есть нюанс: продать свою долю дома отдельно от участка вы не сможете. Росреестр просто не зарегистрирует сделку. Выхода два: либо продавать весь комплекс (и свой дом, и свою долю в земле) одним лотом, либо договариваться о выкупе долей с другими собственниками.

Закон новый и сложный. Если сомневаетесь, позвоните на горячую линию Росреестра. До конца года там бесплатно консультируют по всем вопросам, связанным с новыми правилами. Телефоны и график работы ищите на сайте управления Росреестра в вашем регионе.

Продажа , аренда , коммерческая недвижимость

Спешите! Квартиры по ценам 2024. Новый корпус в продаже. Набережная Москвы-реки. 5 км от Кремля. МЦК и метро Зил.

+ 7 (495) 324-98-78

Рекламодатель: 2Vtzqw8UgqM ООО «СЗ «ЛСР. Объект-М» 7725549175.

Дом с Атлантами. 5 мин до Кремля.

+ 7 (926) 207-80-17

Рекламодатель: CQH36pWzJqMJiwAAmNsD ООО «Делайт Проперти» 7703556370.