Повышение НДС в 2026 году может ударить по карману арендаторов

Минфин России предложил повысить ставку НДС до 22%, это может повлиять на финансовую нагрузку арендаторов, об этом сообщает РИА Недвижимость.

Такое мнение выразил Андрей Кулагин, управляющий директор компании Manufaqtury (системный интегратор недвижимости).

Почему это важно?

Изменение налоговой ставки повлечет рост издержек на аренду офисных и торговых помещений, особенно для тех компаний, чьи договоры заключены с некорректными условиями. Многие собственники предусмотрительно прописали НДС отдельной строкой, оставляя фактическое бремя налогов на стороне арендаторов.

Что конкретно произойдет?

Согласно пояснениям Андрея Кулагина, в результате увеличения НДС расходы на эксплуатацию недвижимости вырастут, так как подрядчики и поставщики увеличат цены на услуги и строительные работы. Арендодателям придется компенсировать этот рост за счет арендаторов, увеличивая плату соответственно новому уровню налогообложения.

Однако эксперт подчеркнул, что негативный эффект почувствуют далеко не все участники рынка.

Главное — ваш договор аренды. Что в нем должно быть?

Все зависит от того, как в вашем договоре прописаны условия уплаты НДС. Вот два основных сценария:

Вариант 1: НДС указан отдельной строкой

Формулировка в договоре: «Арендная плата составляет 100 000 рублей, НДС 20% — 20 000 рублей. Общая сумма к оплате: 120 000 рублей».
Последствия для вас: При повышении ставки НДС до 22% ваш арендодатель просто выставит вам новый счет с расчетом: 100 000 рублей + НДС 22% (22 000 рублей). Ваши расходы вырастут автоматически. Этот сценарий наиболее вероятен и не оставляет пространства для споров.

Вариант 2: Цена указана «включая НДС»

Формулировка в договоре: «Арендная плата составляет 120 000 рублей, включая НДС».

Последствия для вас: Здесь ситуация сложнее. Формально вы можете настаивать на сохранении общей суммы в 120 000 рублей, так как она уже включает налог. Однако на практике арендодатель, чьи собственные расходы (на услуги подрядчиков, эксплуатацию) вырастут, скорее всего, будет добиваться увеличения платы. Это может привести к переговорам или даже судебным спорам о том, кто должен компенсировать разницу.

Андрей Кулагин отметила также, что у крупных арендодателей с грамотно составленными контрактами, где НДС выделен отдельно, повышение налога не скажется на их чистом операционном доходе (NOI). Вся финансовая нагрузка будет легально переложена на арендатора.

Вывод для арендатора: Ключевой риск заключается не в самом повышении налога, а в формулировках вашего договора. Если НДС в нем выделен отдельно — будьте готовы к росту арендной платы с 1 января 2026 года, когда инициатива Минфина будет принята.

Суть инициативы Минфина по повышению НДС

Минфин России внес в Правительство РФ пакет законопроектов с поправками в Налоговый кодекс. В рамках налоговой реформы 2026 планируются следующие изменения, включающие повышение ставки НДС.

Повышение ставки НДС в 2026 году

Предлагается с 1 января 2026 года повысить основную ставку НДС на 2 % – с 20 до 22 %.

Продажа , аренда, коммерческая недвижимость